Доходный подход к оценке стоимости недвижимости

Задача 3.1. Определить текущую стоимость совокупного дохода, если аренда магазина принесет владельцу в течение 3-х лет ежегодный доход в 750 тыс. руб., а в последующие 5 лет ежегодный доход составит 650 тыс. руб. Ставка дисконта 10%.

Задача 3.2. Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик установил, что аналогичный объект в том же секторе рынка недвижимости продан за 350 000 руб. После реконструкции отчета по этому объекту оценщик установил, что чистый операционный доход по нему 85 000 руб. Требуется определить общую ставку капитализации.

Задача 3.3. Определить величину прибыли (П =?). Исходные данные: исходный капитал I = 700 тыс. руб., временной период Т = 4 года, норма доходности Е = 12%.

Задача 3.4. Определить величину исходного капитала (К =?). Исходные данные: предполагаемая прибыль П = 1000 тыс. руб., норма доходности Е = 10%.

Задача 3.5. Определить величину доходности (Е =?). Исходные данные: вложенный капитал К = 1000 тыс. руб., требуемый объем прибыли П = 1400 тыс. руб., временной период Т = 2 года.

Задача 3.6. Определить продолжительность жизни проекта для достижения прибыли (Т =?). Исходные данные: требуемый объем прибыли П = 2400 тыс. руб., норма доходности Е = 12%, величина исходного капитала К = 1600 тыс. руб.

Задача 3.7. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 1 200 000 руб. в год, операционные расходы равны 1000 руб./кв. м в год, площадь здания – 300 кв. м, а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%. Найдите стоимость данного объекта недвижимости.

Задача 3.8. Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 250 000 руб. в квартал, коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей 10%, операционные расходы равны 150 000 руб./год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%. Найдите стоимость данного объекта недвижимости.

Задача 3.9. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов равен 6, для торговых − 5. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой доход составляет 500 000 руб. в год, а чистый операционный доход 300 000 руб. Определите стоимость оцениваемого склада.

Задача 3.10. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 руб. в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы 1000 руб./ кв. м в год, площадь здания 100 кв. м, а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%. Какова стоимость данного объекта недвижимости?

Задача 3.11. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов равен 6, для торговых 5. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой доход составляет 400 000 руб. в квартал, а чистый операционный доход 100 000 руб. в месяц. Определите стоимость оцениваемого склада.

Задача 3.12. Чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 1 200 000 руб. в год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 12%. Чему равна стоимость данного объекта недвижимости?

Задача 3.13. Какова стоимость объекта недвижимости, если действительный валовой доход от него составляет 1 200 000 руб. в год, операционные расходы равны 1000 руб./ кв. м в год, площадь здания 200 кв. м, а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%?

Задача 3.14. Чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 1 600 000 руб. в год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 15%. Чему равна стоимость данного объекта недвижимости?

Задача 3.15. Коэффициент капитализации для собственного капитала 21%, ипотечная постоянная 19%, доля заемных средств в общей стоимости 50%. Определить общий коэффициент капитализации.

Задача 3.16. Определить, за какой период времени стоимость недвижимости возрастет от 8 040 000 руб. до 18 600 000 руб., если предполагаемая ставка дохода от инвестиций в приобретение недвижимости с целью ее перепродажи составляет 15%.

Задача 3.17. Рассчитать общую величину текущей стоимости трех поступлений денежных средств в будущем: в конце первого года 1 250 000 руб., в середине второго года 850 000 руб., в конце четвертого года 2 860 000 руб. Ставка дохода для всех периодов одинаковая и составит 16,5%.

Задача 3.18. Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые 4 года составит 400 тыс. руб., затем он уменьшится на 150 тыс. руб. и сохранится в течение 3 лет, после чего возрастет на 350 тыс. руб. и будет поступать еще 2 года. Ставка дисконта 10%.

Задача 3.19. Определите текущую стоимость денежного потока, если ставка дисконта 10 %. Денежные средства поступают в конце каждого года соответственно: 1-й год − 1200 тыс. руб.; 2-й год − 1000 тыс. руб.; 3-й год − минус 500 тыс. руб.; 4-й год − 2000 тыс. руб.; 5-й год − 4000 тыс. руб.

Задача 3.20. Финансирование осуществляется на 70% за счет собственных средств и на 30% за счет кредита. Требования доходности для привлеченных средств 6 %, для собственных 16 %. Определите общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы.

Задача 3.21. Здание имеет срок жизни 35 лет. Конечная отдача для вложений в данный вид недвижимости составляет 8% годовых. Определить коэффициент капитализации здания с учетом возврата капитала равными выплатами.

Задача 3.22. Объектом оценки является право аренды офисного центра. Предположим, ставка по государственным обязательствам составляет 8,4%. Оценщик считает, что риск может быть оценен в 5% и привлечение дополнительных средств не потребуется. Продажа права аренды такого объекта занимает около 3 месяцев. Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет. Определить значение коэффициента капитализации.

Задача 3.23. При проведении оценки используется сравниваемый объект, имеющий 70 %-е отношение заемных средств к стоимости объекта. Ставка дисконта для заемных средств составляет 16%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки дисконта на котором равны 18%. Определите ставку дисконта для собственных средств.

Задача 3.24. Ожидается, что объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход, равный 350 000 д. е. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-й нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. При приобретении объекта был получен кредит в 1 750 000 д. е. Ипотечная постоянная составляет 17%. Оцените стоимость объекта.

Задача 3.25. Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120 000 д. е. за первый год эксплуатации, после чего чистый операционный доход будет возрастать на 5% ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1 500 000 д. е. по завершении 5-го года. Какова стоимость объекта при условии 12% ставки дисконтирования?

Задача 3.26. Оптовый рынок площадью 4 га куплен за 120 000 000 д. е. и приносит ежемесячный доход по 50 д. е. с каждого кв. м. Определить коэффициент капитализации.

Задача 3.27. Чистый операционный доход 70 000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений 20%, коэффициент капитализации для земли 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 25 %. Определить стоимость земли и стоимость улучшений.

Задача 3.28. Оценить стоимость объекта недвижимости доходным методом, если известно:
– ежегодный чистый операционный доход от недвижимости – 5 млн. руб.;
– период владения – 5 лет;
– выручка от продажи недвижимости в конце периода владения – 50 млн. руб.;
– ставка дисконта – 10%.

Задача 3.29. Владелец кафе предполагает в течение 6-ти лет получать ежегодный доход от аренды в сумме 200 тыс. руб. В конце 6-го года кафе будет продано за 4000 тыс. руб. Расходы по ликвидации составляют 5% от продажной цены. Прогнозирование доходов от аренды имеет большую степень вероятности, чем возможность продажи объекта за указанную цену. Различия в уровне риска определяют выбранные оценщиком ставки дисконта для дохода от аренды и продажи: 8% и 20% соответственно. Оцените стоимость кафе.

Задача 3.30. Офис оценен в 5 млн. долл. На момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составляла 8,5%. По мнению эксперта-оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис, по сравнению с инвестициями в правительственные облигации, равен 5%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр.) составляют 2%. Так как продажа данного объекта в случае необходимости займет некоторое время (по сравнению с возможностью быстрой реализации правительственных облигаций), эксперт-оценщик принимает премию на недостаточную ликвидность в размере 2%. Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. В связи с этим ставка возврата капитала 5% (1/20). Определить общий коэффициент капитализации кумулятивным методом.

Задача 3.31. Какая максимальная сумма будет уплачена сегодня за здание, которое, как предполагается, через 5 лет может быть продано за 3 млн. руб., если в продолжение этих 5 лет доходы от здания позволят только покрывать расходы по его обслуживанию, а требуемая ставка дохода на инвестиции подобных проектов составляет 25% годовых?

Задача 3.32. Клиент собирается купить автостоянку. Он полагает, что может сдать стоянку в аренду на 10 лет за 2000 долл. в год, арендный платеж будет вноситься в конце каждого года. Он также считает, что сможет в конце 10-го года продать объект недвижимости за 40 000 долл. Какую цену следует заплатить клиенту за недвижимость, чтобы получить доход от инвестиций в 15%.

Задача 3.33. Складские помещения, сдаваемые в аренду, приносят компании ежегодный доход в размере 160 д. е. Договор аренды предусматривает неизменность платежей и составлен на 33 года. Предполагается, что стоимость объекта изменится за период на 15%. Требуемая ставка дохода на инвестиции 18%. Средняя рыночная ставка доходности 17%. Рассчитать коэффициент капитализации и стоимость объекта недвижимости: прямолинейным методом (методом Ринга); методом фонда возмещения по безрисковой (среднерыночной) ставке доходности (методом Хоскольда); равномерно-аннуитетным методом (фонда возмещения по ставке дохода инвестиции − методом Инвуда).

Поиск по сайту: