 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Расчет физического износа офисных помещений
Затратный подход к оценке недвижимости
Пример 6.4. По мнению оценщика, эффективный возраст объекта оценки составляет 15 лет, а срок экономической жизни строения – 70 лет. Полная восстановительная стоимость объекта равна 3 млн руб. определим износ строения:
И=15/70×100%=21,43%
И=3 млн руб. × 21,43%=642,9 тыс.руб.
Таким образом, износ здания будет равен 21,43% или 642,9 тыс. руб.
Пример 6.5. Необходимо оценить затратным подходом здание холодного склада, если известно, что его площадь 850 м2, срок экономической жизни – 70 лет, эффективный возраст – пять лет, стоимость строительства 1м2 недавно построенного аналогичного здания – 30 тыс.руб.
Определим износ методом срока жизни:
И=ЭВ/СЭЖ×ПВС=5/70×30×850=18214,3 тыс.руб.
Таким образом, накопленный износ здания равен 18214,3 тыс.руб.
Пример 6.6. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного – 500 тыс.руб., его эффективный возраст – 11 лет, стоимость земельного участка – 60тыс.руб. Известно также, что недавно за 600 тыс. руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект, эффективный возраст которого – 10 лет, стоимость нового строительства – 650 тыс.руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 50 тыс.руб. Оцените предлагаемый на продажу данный участок.
Решение
Рассчитаем среднегодовой износ аналога:
Су=600 – 50=550 тыс.руб.;
Ин=650 – 550=100 тыс.руб.;
Ин=100/600×100%=16,67%
Игод=16,67/10=1,67%
Определим стоимость объекта оценки:
Ин=11 лет × 1,67%=18,37%;
Сзп=60+500 – (500 × 0,1837)=60+500 – 91,85=468,15 тыс.руб.
Таким образом, стоимость объекта оценки составит округленно 470 тыс. руб.
Пример 6.8. В данном отчете износ определяется как обесценивание объекта оценки относительно затрат на строительство (стоимости воспроизводства) вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату проведения оценки. При определении процентов физического износа пользуются Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р).
Расчет физического износа офисных помещений
| Наименование элементов здания | Удельный вес, % | Физический износ по результатам осмотра, % | Удельный вес износа, % | Описание элементов |
| Фундаменты | 0,4 | По косвенным признакам состояние хорошее | ||
| Стены и перегородки | 2,8 | Стены – состояние хорошее; перегородки – кирпичные, состояние хорошее | ||
| Перекрытия | 0,9 | Железобетонные оштукатуренные, межэтажные – железобетонные, состояние хорошее | ||
| Покрытия и кровля | 1,2 | Состояние хорошее | ||
| Полы | 0,7 | Бетонные, кафель, линолеум, состояние хорошее | ||
| Проемы | 0,6 | Оконные – двустворчатые, состояние хорошее | ||
| Отделочные работы | 1,2 | Фасад – состояние хорошее | ||
| Внутренние сантехнические и электротехнические работы | Состояние хорошее | |||
| Прочие работы | 2,8 | Состояние хорошее | ||
| Итого | - | 14,6 | - |
Функциональные и внешние износы оцениваемого объекта не выявлены.
Определение физического износа с привлечением специалиста по технической экспертизе. Техническая экспертиза – это проводимый специалистом комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров,характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов обследования и определяющих возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления, усиления и т.п.
Пример 6.10. Оценим индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Имеется следующая информация.
| № | Параметр | Единица измерения | Количество |
| Площадь дома | м2 | ||
| Стоимость строительства дома | тыс. руб./ м2 | ||
| Площадь гаража | м2 | ||
| Стоимость строительства гаража | тыс. руб./ м2 | ||
| Стоимость воспроизводства парника | тыс. руб. | ||
| Устранимый физический износ | тыс. руб. | ||
| Неустранимый физический износ строений | % | ||
| Функциональный износ дачи | тыс. руб. | ||
| Рыночная стоимость земельного участка | тыс. руб. |
Решение
Определим стоимость воспроизводства жилого дома и построек:
СВ=42 × 15 +20 ×5 + 18=748 тыс. руб.
Рассчитаем неустранимый физический износ:
И=(748 – 28) × 0,05=72 тыс. руб.
Тогда накопленный износ будет равен:
Ин=72 + 28+20=120 тыс. руб.
Стоимость индивидуального жилого дома с постройками составит
Сзп=500 + 748 – 120=1128 тыс. руб.
Таким образом, стоимость индивидуального жилого дома с постройками составляет 1128 тыс. руб.
Поиск по сайту: