Схема «Принципы оценки недвижимости»

Принципы, связанные с землей Принципы, связанные с рыночной средой

зданиями и сооружения: - зависимость

- остаточная продуктивность - соответствие

- вклад - предложение и спрос

-возрастающие и убывающие доходы - конкуренция

- сбалансированность - изменение

- экономическая величина

- экономическое разделение

Принципы, основанные на представления пользователя:

· Полезность: недвижимость обладает стоимостью только тогда, когда она полезна потенциальному собственнику, то есть способна удовлетворять его ожидаемые потребности в данном месте и в данный момент времени.

· Замещение: стоимость объекта недвижимости зависит от того имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Этот принцип предполагает наличие у покупателя вариантов выбора покупки недвижимости.

· Ожидание: стоимость недвижимости создается ожиданием будущих преимуществ

Отрицательные ожидания собственника, при приобретении недвижимости.

Факторы:

1. Застойное состояние экономики в регионе

2. Нестабильность в регионе(войны, недовольства)

3. Высокая стоимость кредита

4. Чрезмерно высокие налоги на приобретение недвижимостью

5. Правительственный мораторий на развитие территории

6. Общественное мнение

7. Плохая охрана порядка

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями

1. Остаточная продуктивность: земля имеет остаточную стоимость и какую-либо ценность тогда когда есть остаток после оплаты всех факторов производства

2. Вклад – это сумма прироста или уменьшение стоимости объекта недвижимости, в результате улучшения объекта, а не фактические затраты на сам этот фактор.

3. Возрастающие и уменьшающиеся доходы: по мере добавления ресурсов(улучшений) к основным факторам производства чистые доходы первоначально будут увеличиваться растущими темпами до определенного уровня, а далее прирост их замедляется вплоть до ситуации когда доходы не покрывают затраты. Особенно актуален этот принцип при определении степени интенсификации застройки участка земли.

Пример: компания владеет 1 акром земли=404,66 м². Сколько домов целесообразно построить на этом участке.

Количество домов, которые нужно построить 4. Фактор уменьшающихся и снижающихся доходов.

4. Принцип сбалансированности и пропорциональности: стоимость объекта недвижимости создается и поддерживается хорошей сбалансированностью всех частей собственности. Иначе говоря, составные части объекта должны быть согласованны между собой по пропускной способности и другим характеристикам(главным образом для производственной недвижимости).

5. Экономическая величина – это количество земли, необходимое для оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении. Участок земли с хорошим местоположением, который слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Примером применения принципа величины является приростная стоимость единого участка земли. Она имеет место, когда 2 или большее число мелких участков объединяются в единый массив, стоимость которого превышает сумму стоимости отдельных составляющих массив участков.

6. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на 2 или более имущественных интереса в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

a. Физическое разделение – деление собственности на отдельные участки

b. Разделение по времени владения – это различные виды аренды: пожизненное владение, будущие имущественные права и т.д.

c. Разделение по залоговым правам – это первые закладные, младшие закладные, налоговые, судебные залоги, участие в капитале и так далее.

Принципы, связанные с рыночной средой:

1. Принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости зависит от внешней среды в которой он эксплуатируется и в свою очередь данный объект влияет на стоимость других связанных с ним объектов.

2. Принцип соответствия: максимальная стоимость объекта недвижимости достигается, когда реализуется приемлемая степень однородности объектов, т.е. архитектурный стиль и уровень удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Экономическое местоположение недвижимости называется ситусом, который определяется двумя характеристиками:

a. Принятым в данном районе типом землепользования

b. Близостью к экономической среде

3. Принцип предложение спрос – зависит объем продаж и цена на объекты недвижимости

4. Принцип изменения стоимости - стоимость объекта недвижимости непрерывно меняется во времени, поэтому каждая оценка должна содержать указание на дату ее проведения. Факторы:

a. Социальные – это рост или уменьшение населения, подвижность людей в регионе, предпочитаемый стиль жизни

b. Экономические – это доступность природных ресурсов в регионе, близость к центрам бизнеса, доступность денег в данной местности, ставка процентов по кредитам и доходность инвестиций, налоги на недвижимости, покупательная способность денег

c. Политические – это политика развития региона, законодательства разного рода

d. Физические – затопления, землетрясения

5. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования означает, что необходимо определить все возможные варианты использования объекта недвижимости, выбрать из них наилучший(наиболее доходный) и использовать этот вариант для оценки.

Поиск по сайту: