Вопрос 5. Принципы оценки имущества

Можно посмотреть в международных стандартах. Теоретической базой процесса оценки и основой теоретической деятельности оценщика является набор взаимосвязанных оценочных принципов. Принципы представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции участников рынка. Принципы отображают типичное поведение людей, но вовсе его не гарантируют. В конкретных случаях степень значимости принципов может быть как больше, так и меньше.

I.Принципы, основанные на представлениях пользователя имущества:

1.Принцип полезности – способность объекта собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени. Люди приобретают недвижимость с целью удовлетворения личных потребностей, с целью получения дохода. Всякий объект обладает стоимостью, если он полезен.

2. Принцип замещения. Заключается в том, что максимальная цена оцениваемой недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретён другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Используется и является базовым для всех трёх подходов.

3.Принцип ожидания – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание будущих выгод связано с вероятностью изменения их величины и характером, а это в свою очередь может повлиять на текущую стоимость недвижимости. Принцип основан на теории изменения стоимости денег во времени. Базовым является для доходного подхода.

II.Принципы, связанные с эксплуатацией компонентов собственности (внутренние принципы).

1.Добавочной(остаточный) продуктивности земли. В основе стоимости земли лежит остаточная(добавочная) продуктивность, которая определяется чистым доходом, относящимся к земле после компенсации затрат на труд, капитал и предпринимательские способности. Добавочная продуктивность может иметь место и, поскольку земля позволяет получать дополнительные доходы за счёт максимизации выручки от продаж, минимизации затрат или удовлетворения особых потребностей.

2. Принцип вклада – в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта или чистый доход от него, в следствии наличия или отсутствия какого-либо фактора.

3.Принцип сбалансированности или баланса – максимальная стоимость объекта сохраняется(поддерживается) тогда, когда все факторы экономически сбалансированы.

4.Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи – увеличение капитальных вложений в основные составляющие производства обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определённых приделов, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост кап вложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта.

5.Принцип оптимального размера или экономического размера ресурса – при сложившихся на рынке тенденциях большим спросом пользуется определённая оптимальная величина объекта данного типа.

6.Принцип разделения(объединения) элементов объекта и прав собственности на него – недвижимость и права на неё следует разделять и объединять таким образом, чтобы стоимость недвижимости при этом увеличилась. Может быть физическое разделение, разделение по времени владения, по совокупности имущественных прав.

III.Принципы, связанные с рыночной средой(внешние):

1.Принцип спроса и предложения

2.Принцип конкуренции

3.Принцип зависимости – стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности.

4.Принцип соответствия – максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобства, характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям рынка.

5.Принцип изменения (отражает факт непостоянства стоимости во времени) – стоимость постоянно изменяется как в результате изменения собственности, так и изменения внешних условий. Стоимость всегда определяется на конкретную дату.

IV.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование – это вероятное использование земли и собственности с улучшениями, которая:

-юридически допустима;

-физически осуществима;

-финансово целесообразно;

-наиболее рентабельно (максимальная стоимость объекта).

Тема 3:”Процесс оценки и его информационное обеспечение”

Поиск по сайту: