Тема 4: “Сравнительный подход к оценки недвижимости”

Общая характеристика сравнительного подхода.

Инструменты сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости.

Виды поправок. Методы их расчёта и внесения.

Методы сравнительного подхода используемые для оценки недвижимости.

21.11.2011

Замечание к процессу оценки.

Подход к оценке (согласно ФСО №1) – совокупность методов оценки, объединённых общей методологией.

Метод оценки (согласно ФСО №1) – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходных подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик в праве самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Схема применения 3-х подходов:

Вопрос 1!

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении, которых имеется информация о ценах(ФСО №1). Объектом-аналогом признаётся объект сходный с оцениваемым по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость(посмотреть общую характеристику подхода в ФСО №1).

Базовые положения подхода

1.Подход основан на постулате – сходные объекты недвижимости должны быть проданы по сходным ценам.

2.В основе подхода лежат следующие базовые принципы:

-спроса и предложения

-замещения

-вклада

3.Сравнительный подход определяет стоимость на основе цен сделок с аналогичными объектами, цена которых скорректирована на выявленные различия.

4.Информационное обеспечение сравнительного подхода. Состав информации достаточно разносторонен, однако его можно разбить на 3 блока:

I.Данные о физических и экономических характеристиках объекта оценки и его окружения.

II.Данные о физических и экономических характеристиках объектов-аналогов и их окружении.

III.Рыночная(ценовая) информация об объектах-аналогов.

5.Необходимые условия и сферы применения. Основным условием применения является: активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами. Как правило, сравнительный подход используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости. К факторам, ограничивающим применение сравнительного подхода относится:

-уникальность объекта

-закрытость экономической информации, которая для приобретателя доходной недвижимости является приоритетной.

-недостаточность информации об инвестиционных возможностях покупателя и кризисная ситуация на рынке.

6.Сравнительный подход к оценке недвижимости представлен двумя методами:

а)метод сравнительного анализа продаж.

Базовая модель метода: V=Scp +/- ADJ

V - стоимость

Scp – цена продажи аналогичного объекта

ADJ – суммарная поправка к ценам аналогичных объектов за различием в характеристиках и параметрах между объектом оценки и его аналогом.

б)метод соотнесения цены и дохода

Представлен 2-мя модификациями

-валового рентного мультипликатора

-метод общего коэффициента капитализации

Метод соотнесения цены и дохода относят на стыке сравнительного и доходного подхода.

7.Преимущество подхода:

-подход статистически обоснован

-позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей на данный объект недвижимости. Основан на реальном соотношении спроса и предложении.

-наиболее надёжен в условиях активного рынка для небольших коммерческих объектов и для оценки жилой недвижимости.

8.Недостатки подхода

-проблема степени сравнимости. Абсолютно одинаковых объектов не существует.

-зависимость от активности рынка и стабильности рынка

-сложность сбора информации о фактических ценах продаж. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. Невозможность применения для уникальных объектов недвижимости

Вопрос 2!

Оценщик использует 2 аналитических инструмента для проведения сравнительного анализа(элементы сравнения и единицы сравнения).

Единицы сравнения

Единицы сравнения – единицы измерения аналогичного и оцениваемого объекта. В качестве единиц сравнения может быть выбраны:

-физические единицы(цена единицы площади)

-экономическая единица(цена, приносящей доход единицы)

Выбор единицы сравнения зависит от вида недвижимости:

а) При оценке земельных участков выбирают единицы земли(га, м2, сотки), цена за 1 фронтальный метр(участок вдоль дороги для земель коммерческого назначения.

б)при оценке застроенных участков

-за 1 м2

-за 1 м3(складские помещения)

-за 1 м2 полезной площади

В некоторых случаях в качестве единицы сравнения следует использовать формирующие доход модули(коммерческая недвижимость): цен за номер в гостинице, за посадочное место, цена за одно машинаместо.

Элементы сравнения

Характеристики объектов и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Обычно рассматриваются следующие элементы сравнения, охватывающие наиболее существенные факторы стоимости:

1)Передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость

2)Условия финансирования. При всём многообразии способов финансирования их можно объединить в 3 основные группы:

-финансирование за счёт собственных средств инвестора единым платежом

-смешанное финансирование с использованием банковского кредита(как правило ипотечного)

-смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемое продавцом или покупка в рассрочку

3)Условия продаж. Поправки на условия продаж не обходимы. В случаи, если мотивация покупателя и продавца не типична. Наиболее распространёнными формами не типичных условий сделок являются:

-сделки заключённые под давлением, ставившим одну из сторон в явно не выгодные условия

-сделки, осуществляемые по желанию продавца в более короткие сроки(срочная продажа)

-особые предпочтения инвестора, относительно анализированной сделки

-финансовые, корпоративные родственные связи

-особые условия процедуры отчуждения собственности

4)Рыночные условия(дата продажи). Данный элемент сравнения бывает достаточно часто и идёт падение цен на местном рынке. Элементом сравнения является не календарный период, отделяющий дату оценки от даты сделки, а период времени, определяющий изменение рыночной ситуации.

5)Местоположение. Такая корректировка вносится в том случаи, если объекты расположены в разных районах, однако колебания цен могут возникать в пределах одного района.

6) Физические характеристики являются существенной составляющей её стоимости, поэтому оценщик должен проанализировать большое число разнообразных параметров, таких как:

-размер здания

-качество строительства

-архитектурный стиль

-строительные материалы

-возраст и состояние здания

-размер земельного участка

-функциональная полезность

-экология

Физических характеристик может быть больше, чем одна.

7)Экономические характеристики(параметры, определяющие доход). Для объектов коммерческого использования. Размер дохода зависит от эксплуатационных расходов(состав арендаторов, условий договора аренды, срока окончания и возможности его продления).

8)Отклонение от целевого использования. Приоритетным критерием отбора аналогов является идентичность их назначения, которая представляет вариант текущего использования объектов.

9)Наличие движимого имущества

-продажа магазина с оборудованием

Вопрос 3!

Поправки – то, чем один объект отличается от другого.

Сравнение характеристик аналогов и оцениваемого объекта позволяет выявить различия, которые влияют на цену, и следовательно требуют её изменения.

Классификация поправок

Поправки

Процентные поправки Стоимостные(денежные)

Могут вноситься на кумулятивной основе вводимые к вводимые к цене

независимой +/- основе цене аналога сравнения аналога

При внесении поправок пользуются золотым правилом оценщика, если лучше, то отрицательная поправка, хуже, то положительная.

Методы внесения поправок

Основным преимуществом денежных поправок является то, что их последовательность может быть любой и это не оказывает влияния на результат. При внесении процентных поправок, их последовательность оказывает существенное влияние на результат. Международные стандарты оценки предусматривают следующую последовательность внесения поправок: (См элементы)

Механизм внесения процентных оправок

-независимо от того какая поправка выбрана первой, она умножается на дату продажу аналогичной недвижимости для получения цены скорректированной по данной характеристике.

-следующая поправка умножается на первую корректируемую цену, а не на первоначально указанную

-эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Вопрос 4!

В рамках сравнительного подхода применяются 2 метода:

1.Метод прямого сравнения продаж

2.Метод соотнесения цены и дохода

Метод прямого сравнения продаж

Базовая модель метода: V=Scp +/- ADJ

V - стоимость

Scp – цена продажи аналогичного объекта

Основные этапы реализации методов:

1.Подробное исследование рынка с целью выявления недавних продаж и листингов(предложение на продажу), аналогичных объектов недвижимости на соответствующем рынке.

2.Сбор и проверка данных по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, о дате сделки, местоположении, любых особых условиях сделки и физических характеристиках.

3.Анализ и сравнение данных. Используют 2 аналитических инструмента:

-элементы сравнения

-единицы сравнения

4.Внесение поправок в цены продаж аналогичных объектов. При этом пользуются золотым правилом оценщика.

5.Приведение ряда скорректированных показателей стоимости к одной величине.

Метод соотнесения цены и дохода

Этот метод стоит на стыке доходного и сравнительного подхода. Модифицируется 2-мя способами:

1.Метод расчёта валового рентного мультипликатора. В основе метода лежит следующее базовое равенство:

РСоцениваемого/ПВоцен = РСаналога/ПВаналога

РСоцен = Цаналога/ПВаналога*ПВоцен

мультипликатор

В качестве переменной величины выбирается такая величина, которая подлежит достаточно точному количественному измерению в натуральных и стоимостных показателях и, от которых во многом зависит стоимость. В качестве переменной величины выбирается либо потенциальный, либо действительный валовой доход.

Замечание!!!(ниже и для сравнительного и для доходного подхода)

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин. Современный взгляд на оценку доходов недвижимости 2 источника дохода:

-арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

-часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости. Выделяют следующие уровни доходов:

1.Патенциальный валовой доход(ПВД) – доход, который может быть получен от недвижимости при 100% её использовании без учёта всех потерь и расходов. ПВД зависит от и установленной арендной ставки.

2.Действительный валовой доход(ДВД) – ПВД за вычетом потерь от неиспользованной площади и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

ДВД = ПВД – потери + прочие доходы

3.Чистый операционный доход(ЧОД) – ДВД за минусом операционных расходов(за исключением амортизационных отчислений).

ЧОД = ДВД – операционные расходы

Операционные расходы – расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы делятся:

а)условно-постоянные расходы – расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг.

б)условно-переменные(эксплуатационные) – расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг(коммунальные, безопасность, содержание и управление и т д).

в)расходы на замещение – относятся расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся улучшений(внутренняя отделка, кровля, санитарно-техническое оборудование). Предполагается, что денежные средства резервируются на счёте, хотя большинство владельцев этого не делают. Если не учесть резерв на замещение, то ЧОД будет завышен.

Валовой рентный мультипликатор = Цаналога/ПВД(или ДВД)

РСоценив = ПВДоценив*1/m*(сумма)Цаналога/ПВДаналогаi

Этапы оценки:

1.Определяется либо ПВД или ДВД оцениваемого объекта.

2.Подбирается не менее 3-х аналогов, по которым имеется достоверная информация по цене продажи или величине ПВД или ДВД.

3.По каждому аналогу определяется валовой рентный мультипликатор.

4.Выбирается итоговый валовой рентный мультипликатор.

5.Валовой рентный мультипликатор умножается на ПВД или ДВД оцениваемого объекта.

Метод общего коэффициента капитализации

V = I/R

V = ЧОД/R (применительно для оценки недвижимости) = ЧОД/1/m*(сумма)ЧОДаналога/Цаналога

28.11.2011

Методы расчёта поправок

В настоящее время наибольшее внимание получили следующие методы определения поправок:

1.Метод парных продаж. Данный метод позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен объектов, имеющих расхождение в заданных характеристиках. Парной продажей называется продажа 2-х объектов, сходных по параметрам во всём, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку. Разница в цене и есть стоимость данной корректировки.

2.Метод анализа затрат. Величину корректировки на наличие или отсутствие ценообразующего параметра можно рассчитать на основе информации, полученной от ремонтной, строительной и других аналогичных компаниях о затратах на установку оцениваемого элемента объекта. Переход от затрат на производство по его стоимостного вклада путём применения коэффициента удобства пользователя. Данный коэффициент находится от 0 до 10. Наиболее распространённое значение коэффициента составляет 0,8 – 1,8 к величине затрат на дату оценки.

3.Экспертный метод. Основу метода составляет субъективное решение оценщика о том, как в процентном отношении влияет анализируемый параметр на цену.

4.Метод капитализации и арендных платежей.

5.Метод статистического анализа. Выводится аналитическая зависимость цены от того или иного поправок.

6.Метод прямого сравнения характеристик. Данный метод обычно используют, когда вносится корректировка на износ, корректировка на наличие дополнительных удобст.

Тема 5:”Доходный подход”.

1)Общая характеристика доходного подхода.

2)Метод капитализации. Методы определения коэффициента капитализации.

3)Метод дисконтирования.

Вопрос 1!

Доходный подход – совокупность методов оценки объекта, основанных на определении ожидаемого дохода от использования объекта оценки(ФСО №1). Общую характеристику подхода ФСО №1.

Базовые положения доходного подхода

Подход основан на постулате: покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем текущая оценка качества и количества дохода, которой эта недвижимость способна принести в будущем. В основу подхода положены следующие принципы:

-ожидания;

-замещения;

-спроса и предложения(через коэффициент капитализации и ставку дисконтирования).

Доходный подход определяет стоимость как текущую стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом. Подход отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости. Основным ценообразующим фактором образует будущий доход(см предыдущую тему в части валового, действительного и потенциального дохода).

Используются 2 группы методов:

1.Капитализации дохода

V = ЧОД/R

V – стоимость

ЧОД – репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода.

Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка, отношения значений арендного дохода к ценам продаж для каждого из выявленных объектов недвижимости одинакового использования определяется во круг определённой величины, которая является индикатором ставки капитализации. Ставка капитализации определяется либо:

-на основе ретроспективной и текущей информации о продажах и арендных соглашениях;

-как ставка дохода на капитал скорректированная на условия компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения.

Необходимым и обязательным условием применения метода является предположение, что в будущем доходы будут приблизительно на одном и том же уровне, что и нынешние. В оценке недвижимости метод является основным, в оценке бизнеса применяется редко.

2.Дисконтирования дохода. В качестве дохода в этом методе выбирают чистый денежный поток. Метод используется, если доходы не стабильны, если объект находится в стадии реконструкции, модернизации и т д. В оценке недвижимости применяется редко.

Для обоснованного применения доходного подхода необходимо соблюдение следующих условий:

-оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину дохода.

-величину будущих доходов можно достоверно рассчитать.

-риски присущие оцениваемой недвижимости можно надёжно оценить.

Преимущества: учитывает перспективы развития недвижимости и отражает представления инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Доход – основной ценообразующий фактор. Результаты, полученные по этому методу наиболее значимы для объектов, приносящих доход.

Недостатки: подход является умозрительным. Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов, особенно крупных. Трудности при выработке прогнозов.

Вопрос 2!

Повторить общую характеристику доходного подхода и метод нахождения ЧОД.

Методы определения коэффициента капитализации

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путём конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации – процентная ставка, которая используется для конвертации будущего дохода. Существуют 3 основных способа нахождения коэффициента капитализации:

I.Метод прямой капитализации. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД аналогичных объектов, можно рассчитать коэффициент капитализации.

Rm = 1/n * (сумма)ЧОДi/Vi

V = ЧОД/1/n*(сумма)ЧОДi/Vi

II.Метод определения коэффициента капитализации с учётом возмещения капитальных затрат с корректировкой на изменение стоимости актива. Согласно данному методу, коэффициент капитализации складывается из 2-х частей.

R = on(доход на капитал) + of(возврат капитала)

1)on - ставка дохода инвестиций являющаяся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учётом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

2)of – норма возврата капитала, т е норма погашения суммы капитальных вложений. Данный элемент применяется только по отношению к изнашиваемой части активов.

Порядок определения on

Ставка дохода определяется методом кумулятивного построения.

1.Без рисковая ставка дохода(ставка процента высоколиквидные активы, т е это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств компаний и частных лиц без какого-либо риска невозврата).

2.+премия за риск вложения в недвижимость (в данном случаи учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта; надбавка определяется в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надёжности).

3.+надбавка за низкую ликвидность недвижимости (учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций; она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объекту на рынке недвижимости).

4.+премия за инвестиционный менеджмент (чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют; надбавку за инвестиционный менеджмент рассчитывают с учётом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Расчёт of

Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, остаётся неизменной и будет возвращено при её перепродаже, то нет необходимости при расчёте норм возврата. Если прогнозируются изменения в стоимости актива, то возникает необходимость учёта в коэффициенте капитализации of.

Существуют 3 способа нахождения of:

а)Метод прямолинейного возврата капитала (метод Ринга): R= on + 1/n(of) = 0,12 + 1/n = 0,32

n – оставшийся срок экономической жизни.

Например, срок 5 лет, ставка доходности инвестиций 12%. Сумма вложений капитала в недвижимость – 10 тыс. Определить ставку капитализации методом Ринга.

б)Метод возврата капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции(аннуитетный метод) – метод Инвуда: 1/a = R = on + SFF(n;on) = on + on/((1+on)^2 – 1);

SFF – коэффициент фактора фонда возмещения

в)Метод возврата капитала по фонду возмещения и без рисковой ставки процента (метод Хоскольда): R = on + SFF(n;iбез рисковая) = on + iбез рисковая/((1 + iбез рисковая)^n – 1);

III.Метод связанных инвестиций (технико-инвестиционной группы). Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заёмного капитала, то коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиции. Величина коэффициента определяется в этом случаи технико-инвестиционной группой. Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенная значение (весы доля собственного и заёмного капитала): R = M*Rm + (1-M)*Re

1-М – доля собственного капитала в общем;

Rm – коэффициент капитализации для заёмного капитала (ипотечная постоянная) = Ежегодные выплаты по обслуживанию долга / сумма ипотечного кредита.

Rm можно определить по таблице 6-и функции. Rm = Фактор фонда возмещения + % по кредиту = взносу на амортизацию единицы.

Re – коэффициент капитализации для собственного капитала; Re = Головой денежный поток до выплаты налогов / величина собственного капитала.

Вопрос 3! Смотри вопрос 1!

В оценке недвижимости метод применяется реже, а в оценке бизнеса он основной. Метод более сложен по сравнению с капитализацией, детален и позволяет оценить объект в случаи получения от него нестабильных денежных потоков.

Применение метода в следующих случаях:

-предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих. Потоки доходов и расходов носят сезонный характер. Объект недвижимости строится или только что построен и вводится.

-оцениваемая недвижимость – крупный многопрофильный коммерческий объект.

Основные этапы реализации

1.Определение прогнозного периода.

2.Определение величины чистого денежного потока по годам прогнозного периода.

3.Определение стоимости реверсии. Стоимость реверсии чаще всего определяется по модели Гордона(FV = (CFn +1)/(r-g) = (CFn(1+g))/(r-g), либо методом предполагаемой продажи.

4.Определение ставки дисконтирования.

5.Дисконтирование текущей стоимости денежных потоков прогнозного периода.

6.Дисконтирование стоимости реверсии.

7.Суммирование 5+6

Тема 6: "Правила подготовки отчёта об оценке".

1)Понятия, задачи, применение и требования отчёта об оценке.

2)Структура отчёта об оценке.

Вопрос 1!

Отчёт об оценке – документ, предоставляемый заказчику, и содержащий подтверждённое на основе собранной информации и расчётов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта недвижимости.

Задачи:

1)выполнение требований действующего законодательства (ст.11 ФЗ + ФСО №3).

2)зафиксировать все важные моменты оценки.

3)обеспечить чёткую доказательную базу и аргументированность

4)применить системный подход.

5)при составлении отчёта оценщик должен придерживаться следующих принципов(см характеристику принципов ФСО №3):

-принцип существенности

-принцип обоснованности

-принцип однозначности

-принцип проверяемости

-принцип достаточности

6)Общие требования к содержанию отчёта (см ст.11 ФЗ)

7)достоверность отчёта как документа, содержащего сведения доказательного значения(ст.12 и 13).

Вопрос 2!

Структура отчёта об оценке см ФСО №3.

Требования к описанию отчёта об оценке и информации, используемой при проведении оценки.

Требования к описанию отчёта об оценке, методологии оценки и расчёта.

19.11.2011

Тема 7: “Затратный подход к оценке недвижимости”.

1)Общая характеристика затратного подхода.

2)Расчётная стоимость строительства.

3)Методы расчёта полностью восстановительной стоимости строений улучшений.

4)Износ в оценке недвижимости: понятие, виды износа, сроки жизни улучшений.

5)Методы определения износа в оценке недвижимости.

Вопрос 1!

Посмотреть суть затратного подхода в ФСО №1!!!!!!!!!!

Базовые положения затратного подхода:

1.Подход основан на постулате: типичный покупатель вряд ли пожелает платить больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нём улучшений(зданий и сооружений) аналогичной полезности.

2.В основе подхода лежат следующие базовые принципы:

-принцип замещения;

-принцип вклада.

3.Базовая модель подхода:

V=LV+(IV-D)

LV – стоимость земельного участка;

IV – стоимость воспроизводства(замещения);

D – совокупный накопленный износ.

Затратный подход базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта со стоимостью существующего объекта. Основной ценообразующий фактор – понесённые затраты.

4.Сфера применения затратного подхода. Затратный подход может быть использован для оценки любого объекта, т е он всегда может быть использован.

Применение затратного подхода иногда единственно возможно только в следующих случаях:

-для оценки объектов незавершённого строительства

-для оценки уникальной специализированной недвижимости

-в случаи технико-экономического обоснования нового строительства

-в процессе оценки для целей страхования

Оптимальной сферой применения подхода, дающей наиболее оптимальные результаты является:

-оценка рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ.

-оценка старых объектов недвижимости, когда имеется надёжная информация для оценки износа.

-определение стоимости строительных проектов, рыночной стоимости объектов специального назначения.

-определение рыночной стоимости объектов недвижимости, с которыми редко заключаются сделки.

5.Преимущество и недостатки подхода:

-подход всегда применим

-в некоторых случаях является единственно возможным

-опирается на хорошую информационную базу

-затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости

-подход достаточно трудоёмкий; попытка достижения более точного результата оценки сопровождается ростом трудозатрат

-проблематичность расчёта стоимости…

-проблематичность оценки земельных участков в РФ

-проблематичность определения величины износа старых строений.

Основные этапы реализации подхода

1.Оценка стоимости земельного участка как незастроенного с учётом варианта его наиболее эффективного использования.

2.Расчёт прямых и косвенных затрат ля строительства зданий на дату оценки.

3.Определение величины предпринимательской прибыли соответствующей требованиям рынка.

4.Расчёт полной восстановительной стоимости здания как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли(т е IV).

5.Определение совокупного накопленного износа улучшений(физический, функциональный и внешний износ).

6.Расчёт остаточной стоимости здания как разниц между 4 и 5.

7.Расчёт стоимости объекта недвижимости, как суммы 1+6.

Поиск по сайту: