Процесс оценки недвижимости

Информационное обеспечение

Вопрос 1!

Процесс оценки – последовательность действий, обеспечивающих сбор, анализ данных, проведение расчётов стоимости имущества и оформление результатов в отчёт об оценке.

Основные этапы процесса оценки

1)Постановка задания на оценку(постановка задач). Задание, согласно п. 17 ФСО-1 – неотъемлемая часть договора:

-идентификация объекта;

-выявление имущественных прав на оценку (полное или частичное право). Если доля, то какая: контрольная или неконтрольная и как распылена собственность.

-цели оценки;

-предполагаемое использование результатов;

-дата оценки – это дата, по состоянию на которую определяется оценка. Чаще всего бывает дата составления задания на оценку. Примечание: если в соответствие с законодательством РФ оценка является обязательной, то с даты оценки до даты составления отчёта должно пройти не более 3-х месяцев.

-сроки оценки;

-вид стоимости;

-допущения и ограничения. Есть и в задании и в отчёте. Необходимы для того, чтобы обезопасить оценщика и клиента, чтобы между ними не возникло конфликтных ситуаций. Оценка действительна только на ту дату для того вида стоимости, что и в отчёте. Заказчик обязан обеспечить доступ к объекту.

2)Заключение договора на проведение оценки. График работ на проведение оценки

-источники, способы сбора информации и затраты на сбор информации.

-выбор оценочной методологии.

-определение состава группы экспертов оценщиков.

-подготовка и подписание договора на проведение оценки (смотри ст. 9-10).

3)Сбор и анализ информации

-осмотр объекта;

-сбор общих данных;

-сбор специальных данных;

-проверка полноты и достоверности данных, анализ и обработка данных.

4)Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной, так и собственности с улучшениями. В ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА НЕ ИСПОЛЬЗУЕТСЯ!!!

5)Оценка стоимости объекта на основе 3-х подходов.

6)Согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости.

7)Отчёт об оценке.

Л10

Вопрос 2!

Информация – основа основ для проведения оценки. Насколько собрана качественная и полная информация, настолько качественным и полным будет отчёт об оценке. Для определения объёма требующейся информации необходимо:

-изучить договор об оценке и задание на оценку;

-провести интервью с заказчиком и собственником;

-провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Договор является основанием для проведения оценки. Задание определяет цель объекта и объём работ. В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описания окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.

Необходимая информация для оценки недвижимости:

Информационный массив

Внешняя информация(общая) Внутренняя информация(специальная)

Внешняя: -макроэкономический анализ

-анализ состояния рынка недвижимости и конкретного сегмента рынка

-место расположения объекта

Внутренняя: -микроэкономический анализ

Согласно ФСО-1, информация, используемая при проведении оценки должна удовлетворять 2-м требованиям:

1.Информация должна быть достаточной.

2.Информация должна быть достоверной(т е информация соответствует действительной и позволяет пользователю отчёта делать правильные выводы о характеристиках и итоговой стоимости. (Посм. ФСО-1 в части информации)

Блок внешней информации

Внешняя информация представляет собой большой массив сведений, характеризующих государственные, экономические, социальные, экологические и общественные факторы, влияющие на процесс оценки и в частности определяющие состояние рынка недвижимости. Данная информация носит универсальный характер, т е может использоваться и в дальнейшем. Однако, её систематизация, анализ и формирование выводов, используемых при проведении конкретных расчётов, определяется видом оцениваемого объекта и использованиями задания на оценку. Главное слово, характеризующее эту информацию – уместность. Совокупный массив внешней информации включает: тенденции экономического развития, местные особенности, демографическую ситуацию, налоговую политику, покупательную способность населения, динамику цен, капитального строительств.

Блок внутренней информации

Представляет собой описание характеристик, оцениваемого объекта, его окружения. Как правило, собранная оценщиком внутренняя информация имеет максимальную степень достоверности. Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик об объекте: данные о физических характеристиках объекта, данные о состоянии земельного участка, данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости, данные об имуществе, не являющимся недвижимостью, но подлежащим оценке в составе последнего, данные о районе оцениваемого объекта и его непосредственном окружении. При сборе внутренней информации оценщик осматривает объект, проводит техническую экспертизу объекта, берёт технические паспорта(паспорт БТИ) и сохранившиеся сметно-финансовые расчёты. Собирает информацию о частичном выбытии, демонтаже, капитальном вложении, выясняет даты текущих и капитальных ремонтов, аварии на объекте и мероприятия по их ликвидации.

ФСО-1 требует сбор след информации:

а)экономических, социальных, экологических и прочих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.

б)информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов.

в)информация об объекте оценки, включая: право-устанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информация о физических свойствах объекта, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревании, прошлых и ожидаемых доходах, прошлых и ожидаемых затратах, данные бух учёта и отчётности.

Описание объекта оценки при оставлении отчёта

На практике сложилась следующая последовательность описания объекта оценки:

-адрес;

-юридическое описание объекта;

-право собственности на земельный участок;

-право собственности на здание;

-сегмент рынка;

-текущее использование.

I.Место расположения объекта

-время до центра на общественном и личном транспорте.

-расстояние до остановок общественного транспорта.

-расстояние до ближайшей автомагистрали и ближайшей ж/д станции.

-типичное использование окружения.

-основной тип застройки.

-основной тип зданий.

-качество застройки(старый фонд – до 1917 г, сталинки – 1957, Хрущёвки, Брежневки 1982-1983)

-полнота застройки.

-этажность.

-социальная инфраструктура(выбор нескольких значений).

-благоустройство(зелёное насаждение, освещение, тротуары, стоянки, детский площадки)

II.Описание земельного участка, площадь участка, зона (исторической застройки) серветуты, форма участка, топография, состояние участка, неблагоприятные условия окружающей среды, транспортная доступность участка, состояние дорог.

III.Здания: год постройки, балансовая стоимость, общая площадь и полезная площадь, строительный объём, уровень износа, группа капитальности, фундамент, коммунальные услуги, дополнительные услуги.

7.11.2011

Поиск по сайту: