Капитализация дохода

Капитализация доходов – процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину равную сумме их текущей стоимости.

· Сумма будущих доходов.

· Когда должен быть получен доход.

· Продолжительность получения дохода.

Методика выполнения расчетов:

· Определение будущего валового годового дохода (на основании годовых балансовых отчетов за последние 3 года).

· Проводится оценка потенциального валового дохода (ПВД). Доход, который способен принести объект недвижимости при условии полной загрузки площадей до вычета операционных издержек.

· Действительный валовый доход (ДВД). Рассчитывается исходя ПВД после вычитания потерь при сборе платежей; добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (не основной доход).

· Определение уровень чистого операционного дохода (ЧОД). Оценщик определяет величину операционных издержек или расходов (они отражены в балансе предприятия). Операционные издержки (ОИ) – расходы на поддержания объекта в функциональном состоянии. В состав операционных издержек не входят амортизационные издержки и расходы на обслуживание долговых обязательств по недвижимости. ЧОД = ДВД – ОИ.

· Корректировка ЧОД. Определяется индивидуальными характеристиками деятельности: ситуацией на рынке и размером Гудвилла.

· Определение стоимости будущих доходов. Существуют следующие методы:

· Метод прямой капитализации. Применяется для расчета стоимостей небольших предприятий, реализующих узкий ассортимент продукции со стабильным рынком, доходы которых имеют простую структуру постоянно или изменяющуюся равномерно. В основе метода определение ставки капитализации – представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта, так и возмещение капитала затраченного на его приобретение.

Ст.кап.=ЧОД/Цена ОН

Ст.кап.=(ДВД-ОИ+Цгуд)/Цена ОН

· Метод прямого сопоставления. Заключается в сопоставлении исходного объекта с объектом аналогом.

· Метод связанных инвестиций. Применяется в случае применения для покупки как заемного, так и собственного капитала. Ставка капитализации на заемные средства определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме займа. Ставка капитализации на собственные средства определяются отношением чистой прибыль от эксплуатации объекта в части приходящей на собственный капитал к величине собственного капитала.

· Метод Эллуда. Является модифицированным методом связанных инвестиций, учитывающим период капиталовложений и изменения со временем стоимости недвижимости.

· Кумулятивный метод. Учитывает поправки на риски, неэффективное управление вложениями, низкая ликвидность фондов.

· Дисконтирование денежных потоков. Через дисконтирование определяется величина ежегодных денежных потоков.

· Метод техники остатка. Оценка производится с акцентированным учетом влияния некоторых факторов образования дохода.

· Определение стоимости объекта недвижимости. Аон=ЧОД/Ст.кап.

· Расчет выручки от продажи ОН (реверсии) в конце периода владения им и приведения ее к текущей стоимости

· Сложение текущей стоимости потоков доходов и выручки от продажи.

· Расчет стоимости объекта недвижимости за счет разницы между суммой из предыдущего пункта и суммы привлечённых заемных средств.

Поиск по сайту: