II. Действительного валового дохода

Действительный валовый доход - это потенциальный валовый доход за минусом потерь от недоиспользования и потерь пи сборе арендной платы с добавление прочих доходов.

ДВД = ПВД – ПОТЕРИ ОТ НЕДОИСПОЛЬЗОВАНИЯ – Потери при сборе арендной плате + прочие доходы.

Потери от недоиспользования обычно выражают в процентах по отношению к потенциально валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке определяемой для типичного уровня управления на данном рынке.

В отсутствии информации о типичном управлении для определения коэффициента недоиспользования, оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущею информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договоры по срокам действия, частоте их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного договора и заключение следующего и на этой основе рассчитывается коэффициент от недоиспользования объекта недвижимости.

n

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации. Следовательно, для расчета предполагаемого действительного валового дохода, полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом загрузки сдаваемых площадей в будущем.

Которая зависит от следующих факторов:

1) Общая экономическая ситуация

2) Перспективы развития региона

3) Стадия цикла рынка недвижимости

4) Соотношение спроса и предложения а оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Поправка на потери при сборе арендной платы рассчитывается на основе анализа ретроспективной информации по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу. Потери при сборе арендной платы деленые на потенциальный валовый доход. Опираясь на ретроспективную и текущую информацию оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей м последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода.

Коэффициент недоиспользования равен Кнд+Кn/потенциальный валовый доход.

При расчете двд необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данным объектом недвижимости и не включаемых в арендную плату.

III. Определение чистого операционного дохода.

Он равен разности действительного валового дохода и операционных расходов(за исключением амортизации) операционные расходы это расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы подразделяются:

1. Условно переменные

2. Условно постоянные

3. Расходы на замещение

К условно переменным относятся расходы размер которых зависит или не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта недвижимости и уровня предоставляемых услуг. К данным расходам относятся: коммунальные платежи, расходы на содержание территории, расходы на текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала, расходы по обеспечению безопасности, расходы на управление и.т.д

К условно постоянным относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. К ним относятся: налог на имущество, страховые платежи, зп которая не зависит от загрузки здания+налоги на нее, расходы не учитываемые при оценке

1. Амортизация

2. Обслуживание кредита

3. Подоходный налог владельца недвижимости

4. Расходы на дополнительные капитальные сооружения

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости

расходы на замещение это расходы на периодическую замену быстро изнашеваемых элементов здания, при этом предполагается что денежные средства резервируется на счетах кредитных организациях, резерв на замещение рассчитывается с учетом стоимости быстро изнашиваемых активов, продолжительности срока их полезной службы, а так же процентов начисляемых на счета в банке.

Поиск по сайту: