Рынок совершенной и не совершенной конкуренции

Тема 1. Особенности функционирования рынка недвижимости.

Недвижимое имущество – это физический объект с фиксированным местоположением в пространстве и все то, что с ним неотделимо связанно как над поверхностью земли, так и под поверхностью земли, а так же то, что является обслуживающим предметом, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные владениями этими объектами. При этом под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой ЗУ и расположенные на них строения.

Рынок совершенной и не совершенной конкуренции.

Развитие рынка недвижимости определяется:

1) Экономическим ростом или ожиданием такого роста

2) Финансовыми возможностями для приобретения недвижимости

3) Взаимосвязями между стоимости недвижимости и экономической перспективой того или иного региона

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости:

Группа 1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

1. Нормативно правовые акты, регулирующие сделки купли продажи недвижимости.

2. Налоговое законодательство, регулирующие сделки с недвижимостью

3. Отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

Группа 2. Общая экономическая ситуация:

1. Производство национального дохода

2. Объем промышленного производства

3. Занятость трудоспособного населения

4. Ставки доходности финансовых активов

5. Платежный баланс страны

6. Состояние торгового баланса

7. Притоки капитала

8. Оттоки капитала

9. Рост доходов населения

10. Индекс потребительских цен.

Группа 3. Микроэкономическая ситуация:

1. Экономическое развитие региона

2. Диверсификация занятости работоспособного населения

3. Экономические перспективы развития региона

4. Притоки капитала в регион

5. Оттоки капитала из региона

Группа 4. Социальное положение в регионе:

1. Возможность межэтнических и военных столкновений

2. Отношение к частному капиталу

3. Отношение к иностранному капиталу

4. Устойчивость политики администрации региона

5. Уровень безработицы в регионе

6. Популярность проводимой администрации региона политики

Группа 5. Природные условия в регионе:

1. Экологическое положение в регионе

2. Наличие развитой инфраструктуры.

Структура рынка недвижимости.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру, поэтому при процедуре оценки необходимо производить сегментацию рынка недвижимости. То есть разделения рынка на определенные участки в соответствии с конкретными характеристиками.

Существуют следующие основные сегменты рынка:

1) По типу недвижимости:

· Жилая

· Офисная

· Индустриальная

· Складская и многофункциональная недвижимость

2) По различным регионам:

· Регионы со стабильной высокой занятостью

· Регионы с вновь возникшей высокой занятостью

· Регионы с циклической занятостью

· Регионы с традиционной низкой занятостью

· Регионы с вновь возникшей низкой занятостью.

3) По инструментам инвестирования в недвижимости:

· Рынок прав преимущественной аренды

· Рынок смешенных долговых обязательств

· Рынок ипотеки

· Рынок собственного капитала

· Рынок заемного капитала.

4) По степени готовности:

· Готовые объекты

· Объекты требующие реконструкции или капитального ремонта и не завершенные строительством объекты.

Цели оценки рынка недвижимости.

В зависимости от объекта оценки и определяемой величины стоимости существуют следующие Цели анализа рынка недвижимости:

1. Целесообразность инвестирования, строительство нового объекта недвижимости.

2. Определение уровня риска: кредитором, связанного с финансирования сделок с объектами недвижимости.

3. Формирование наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиск активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска

4. Цели анализа связанные с оценкой конкретных объектов недвижимости

Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа можно подразделить на два крупных блока:

Блок 1. Проблемы, относящиеся к краткосрочным целям

Блок 2. Проблемы, относящиеся к долгосрочным целям.

Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса предложения и сочетания этих факторов.

Факторы, определяющие величину спроса:

1. Платежеспособность населения

2. Изменение численности населения

3. Соотношения между различными слоями населения, то есть процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень эмиграции, количество браков и разводов, половозрастные структура населения, этническая структура населения и т.д.

4. Изменения во вкусах и предпочтениях населения

5. Условия и доступность финансирования.

Факторы, определяющие величину предложения:

1) Наличие резервов пустующих объектов в определенном сегменте рынка

2) Объем нового строительства и затраты на него, включая:

· Интенсивное строительство

· Положение в строительной индустрии

· Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты

· Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости

· Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении ЗУ.

Определение ёмкости рынка недвижимости.

Ёмкость РН – это возможный годовой объем продаж определенного вида объектов недвижимости при сложившемся уровне цен.

Ёмкость РН зависит от экономической конъектуры, от эластичности спроса, от степени освоения рынка конкурентами, от качества недвижимости, от расширения сфер применения объектов недвижимости и от затрат на рекламу.

Ёмкость РН определяется на уровне регионального рынка и осуществляется в несколько этапов:

1) На данном этапе определяются границы региона и выделяется анализируемый сегмент рынка.

2) Анализ общеэкономической и социальнополитической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказывает макроэкономическая ситуация. Данные макроэкономического характера содержат:

А) информацию об общем состоянии экономики

Б) информацию об общей занятости на национальном, региональном и локальном уровнях

В) объемы произведенной продукции и их динамику на общенациональном и региональном уровне

Г) обсолютные и относительные процентные ставки на рынке капиталов

Д) состояние торгового баланса определяющие притоки и оттоки капитала в регионе

3) Анализ экономического потенциала и перспектив развития региона. При анализе состояния интенденции развития регионального рынка необходимо учитывать степень совпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации. Наиболее важными факторами которые следует учитывать при изучении конъюктуры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности наиболее полные данные о сделках с недвижимостью, об объемах нового строительства и об объемах производства электроэнергии.

Производство в сфере занятости или доходов оказывают сильное влияние на фазы активности местного РН. При определении ёмкости РН необходим анализ экономического потенциала региона в основе которого лежит выделение отдельных сфер деятельности на основные и вспомогательные виды.

К основному виду деятельности относится такой вид деятельности в регионе на оплату труда которого идут деньги получаемые от потребителей находящихся за пределами региона, т.е те виды деятельности которые обеспечивают приток капитала в регион и являются основой для развития экономики региона.

К вспомогательным видам деятельности относят те рынки труда которые создают доход в рамках анализируемого региона.

Основные виды деятельности подразделяются на три группы занятости:

1) Занятость промышленности

2) Занятость в оптовой и розничной торговли и на транспорте

3) Занятость на финансовом рынке

При определении ёмкости рынка, как правило, проводят качественный анализ занятости в основных видах деятельности. Данный анализ производится по нескольким аспектам:

1) Прогноз тенденции занятости. Данный прогноз требует анализы состояния местной промышленности, по сравнению с другими регионами и со всей страной

2) Вторым аспектом качественного анализа является определение степени диверсификации занятости.

3) Являются циклические колебания. Оценка этого фактора основана на анализе деловой активности региона

4) Это количественный анализ, основанный на расчете ёмкости рынка на основе определения взаимосвязи отдельных факторов непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения. Коэффициент ёмкости рынка определенного типа недвижимости определяется как отношение количества объектов недвижимости сданных в аренду за период к общему количеству объекту недвижимости предназначенных для сдачи в аренду.

Уровень риска на рынке недвижимости. Все риски на рынке недвижимости делятся на систематические, которые являются не управляемыми и на несистематические риски которые являются управляемыми.

К систематическим рискам относятся:

1. Низкая ликвидность недвижимости

2. Неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью

3. Сложная система налогообложения

4. Конкуренция на рынке капитала и на рынке недвижимости

5. Длительность делового цикла

6. Демографические тенденции

7. Тенденции занятости и изменения платежеспособности населения.

К несистематическим рискам относятся:

1. Условия арендного договора

2. Уровень операционного и финансового управления

3. Доля рынка недвижимости определенного типа

4. Местоположение недвижимости

5. Структура арендаторов

Количественный анализ уровня риска производится в 3 этапа:

1. Определение чистоты, распределение ставок доходности. Данные показатель рассчитывается за ретроспективный период при помощи расчета либо среднеарефмитической либо средневзвешаной либо моды либо медианы.

2. Определение стандартного отклонения как меры не управляемого риска.

3. Определение по вариации как относительной меры риска.

Уровень риска на рынке недвижимости существенно отличается от уровня риска на рынка капитала. Доходная недвижимость имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с традиционными финансовыми активами.

Преимущества:

1. В отличии от финансовых активов владение доходной недвижимостью обеспечивает собственника регулярными как правило ежемесячными доходами, при этом данные потоки доходов являются стабильными и как правило долгосрочными. Так как они базируются на договорах аренды.

2. Денежные потоки от объектов недвижимости стабильны, так как недвижимость это фиксированные активы

3. Денежные потоки доходов от владения недвижимостью менее динамичны чем потоки доходов от других финансовых активов так как находятся в отрицательной корреляции к потоку доходов инвестиций в традиционные финансовые активы.

Основные этапы процесса оценки недвижимости.

Этап 1. Определения задачи оценки.

На данном этапе производится определение цели оценки.

Вид рассчитываемой стоимости, установление оцениваемых имущественных прав.

Устанавливается дата оценки.

Этап 2. Составление плана и договора на проведения оценки.

На данном этапе составляется график работ по оценке.

Определяются источники информации.

Производится выбор методов оценки

Определяются затраты на проведение оценки

Определяется денежное вознаграждение за проведение оценки

Составление договора на оценку

Этап 3. Сбор и анализ информации.

На данном этапе осуществляется осмотр объекта и прилегающих территорий

Производится юридическое описание объекта недвижимости, его физических характеристик и местоположения

Собирается экономическая информация

Осуществляется проверка достоверности собранной информации

Производится анализ и обработка информации

Этап 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Этап 5. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов.

Этап 6. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объектов недвижимости.

На данном этапе производится проверка полученных данных по величине стоимости, определяются допущения и ограничиваются условия обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

Производится выведение итоговой величины стоимости

Этап 7. Составление учета об оценке.

Доходный подход к оценке недвижимости.

В рамках доходного подхода используется 2 метода:

1) Метод капитализации доходов

2) Метод дисконтированных денежных потоков

Поиск по сайту: