Метод выделения

В рамках данного метода ставка дисконта рассматривается как ставка сложного процента и рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующим сопоставлении будущих доходов с первоначальными инвестициями. Ставка дисконта в отличии от коэффициента капитализации прямо из данных от продажи выделено быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий, покупателя и инвестора относительно будущих денежных потоков.

Существует следующий алгоритм расчета ставки дисконта по методу выделения:

1. Моделирование для каждого объекта аналога в течении определенного периода по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов.

2. Расчет ставки доходности по объекту недвижимости

3. Обработка полученных результатов любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведением характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга.

Метод основан на регулярном мониторинге рынка, то есть отслеживании по данным сделок основных экономических показателей, инвестиций в недвижимость. Подробную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка. Такие данные служат ориентиром и позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со средне рыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений, если необходимо учесть влияние риска на вел ичину дохода в ставку дисконта при оценки единичных объектов недвижимости, следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников, один из которых можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке.

Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении разных видов дохода от объекта недвижимости.

Этап 4. Расчет стоимости объекта недвижимости.

На данном этапе сначала определяется стоимость денежных потоков прогнозного периода.

Затем данная стоимость дисконтируется и складывается. Остаточная стоимость или стоимость реверсии приводятся к текущей стоимости. Для этого используются фактор текущей стоимости и единицы (F4) для последнего года прогнозного периода.

Рыночная стоимость объекта недвижимости = сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости реверсии.

Тема 4. Храмая.

Тема 4

Сравнительный подход к оценке недвижимости.

Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами и сравнением оцениваемой недвижимости с объектами аналогами. Исходной предпосылкой применение сравнительного подхода является наличие развитого рынка недвижимости. В рамках сравнительного подхода используется два метода:

1. Метод сравнения продаж.

2. Метод валового реентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж.

Этапы расчета:

1) На данном этапе изучается состояние и тенденции развития рынка недвижимости, особенно того сегмента, которому принадлежит оцениваемый объект. Так же на этом этапе выявляется объекты недвижимости наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом продранные относительно недавно. В первую очередь на данном этапе необходимо произвести сегментирование рынка.

Сегментация рынка производится по ряду параметров, которые условно подразделяются на две взаимно связанные группы:

1. Характеристики типичного для данного сегмента объекта недвижимости, к ним относятся: 1) назначение использования

2) передаваемые права

3) качество

4) место положение

5) физические характеристики.

2. Характеристики типичного для данного сегмента субъекта рынка.

1) инвестиционных мотивация

2) платежеспособность

3) возможности финансирования

4) предпочтения.

Сопоставимые объекты должны относится к одному сегменту рынка и сделки с ними должны осуществляться на типичный для данного рынка условиях, к которым относятся:

1) срок экспозиции

2) независимость субъекта сделки

3) инвестиционных мотивация.

Поиск по сайту: