Инвестиционных мотивация

Определяется: 1.аналогичными мотивами инвестора

2.аналогичным наилучшим и более эффективным использованием

3.степень износа здания.

Износ менее 8% принимается равным 0. Здания с износом 25-35% нуждается в косметическом ремонте. Износ на уровне 60-70% говорит о необходимости капитального ремонта или конструкции. Износ здания более 80% говорит о том, что здание не может использоваться по назначению без осуществления реконструкции или перестройки.

Основные критерии отбора аналогов.

1) сегмент рынка

2) права собственности на недвижимость

В данном случае корректировка на права собственности это разница между рыночной и договорно арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

3) условие финансирования сделки

При не типичных условиях финансирования сделки купли продажи объекта недвижимости, необходим тщательный анализ в результате которого вводится соответствующая поправка к цене сделки.

4) время продажи

Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5) условие продажи

При типичных условиях продажи объекта по условиям финансирования налогообложения, передаваемые типичные права и ограничения лучше не рассматривать для анализа. В противном случае эти поправки вносятся в первую очередь.

6) место положение

Это необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

7) физические характеристики

Это размеры, вид, качество материалов состояние степени изношенности объектов, а так же другие характеристики на которые вносятся поправки.

Критерии отбора аналогов в оценочной практике обычно называют элементами сравнения. При расчете и внесения поправок, кроме критерия сравнения используются единицы сравнения на различных сегментах рынка недвижимости используют различные единицы сравнения. В качестве которых выступает цена за один квадратный метр общей или жилой площади, цена за один кубический метр складской площади, цена за один фронтальный метр, цена за одно посадочное место, цена з водно стояночное место и т.д.

Этап.

На данном этапе осуществляется отбор трех-пяти объектов аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом. По ним собирается, проверяется и анализируется информация, которая подлежит сравнению с оцениваемым объектом.

3 этап.

Расчет и внесение поправок.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения все поправки подразделяются на % и денежные. %поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на определенный коэффициент отражающий степень различия между объектами аналогами и оцениваемым объектом. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то в цене объекта аналога вносится повышающий коэффициент, если объект хуже, то вносимый коэффициент является понижающим.

Денежные поправки.

Увеличивают или уменьшают на определенную сумму стоимость, либо всего объекта, либо единичны сравнения.

Денежные поправки подразделяются на абсолютные и относительные. Абсолютный денежные поправки изменяют стоимость всего объекта. Относительные денежные поправки изменяют стоимость единицы сравнения.

Способы расчета и внесения поправок.

Все способы расчета и внесения поправок подразделяются на три большие группы:

1) Методы связанные с анализом парных продаж.

2) Методы прямого анализа характеристик.

3) Статистические и экспертным методы.

1) Методы парных продаж.

Парные продажи называется продажей двух объектов идентичных почти во всем, за исключением одной или нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обуславливает разницу в цене объектов парной продажи. При применении этого метода важным является то, что объекты парных продаж совсем не обязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами, однако парная продажа должна выявляться на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Примеры расчета поправок методом парных продаж.

Процентные поправки рассчитываются, как отношение цен объектов парной продажи в результате получается коэффициент на который умножается цена аналога. При этом в числителе стоит цена объекта сходного по характеристике с объектом оценки в знаменателе с объектом аналогом.

Расчёт относительно денежных поправок.

Относительная денежная поправка- рассчитывается как разница цены единицы сравнения объектов близкого к оцениваемому объекту и цены единицы сравнения объектов близкого к объекту аналогу.

Поиск по сайту: