Методика осуществления затратного подхода

1. Стоимость восстановления или замещения (полная стоимость объекта недвижимости).

a. Метод сравнительной единицы. При этом методе скорректированную стоимость единицы измерения умножают на количество единиц оцениваемого объекта.

b. Метод разбивки по компонентам. Он основан на определении компонентов недвижимости и умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать: полы, перегородки, отделочные работы. Укрупненные показатели рассчитываются на м3, м2, норма-час.

c. Метод количественного обследования. Заключается в составлении объектных и сводных смет строительства, как если бы он строился вновь. Разрабатываемая заново смета использует единые нормы и расценки, индексы цен на строительно-монтажные работы, СНИПы и иную документацию. Обычно косвенные затраты составляют 10-15% от стоимости строительства объекта, в зависимости от региона.

2. Стоимость участка земли.

a. Метод по сопоставимым продажам. Заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным земельным участкам.

b. Метод соотнесения или переноса, заключается в анализе продаж здания расположенного на аналогичном участке и разделении общей цены продажи на 2-е: цена здания и цена земельного участка.

c. Метод капитализации земельной аренды. Представляет собой капитализацию доходов полученных за счет арендных платежей.

d. Метод техники остатка. Используется для земельных участков по которым отсутствуют данные о продажах аналогов, поход при этом рассчитывается исходя из прибыли полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и построенного вновь искусственного объекта недвижимости.

e. Метод развития или освоения. Используется случае необходимости определения стоимости участка пригодного для разбивки на отдельные, индивидуальные участки. Предполагает следующие действия:

· Определение размеров и количество индивидуальных участков.

· Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж.

· Расчет затрат на освоение участков и их продажу.

· Определение величины денежного потока (путем вычитания затрат на освоение из общей величины выручки).

· Дисконтирование денежных потоков.

Оценщик должен изучить права собственности на участок, его физические характеристики, данные взаимосвязи земельного участка с ОС, экономические факторы.

3. Величина износа.

4. Расчет. (1+2-3)=стоимость объекта недвижимости.

Виды износов:

· Физический износ – отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате, как естественного старения, так и влияния внешний неблагоприятных факторов среды. Может быть устранимым и неустранимым.

Существуют 4 основных метода оценки этого износа: экспертный, стоимостной, нормативный, метод расчета срока жизни здания.

· Функциональный (моральный) износ – объект не соответствуют современным стандартам с точки зрения его полезности.

· Экономический износ – снижение стоимости здания в следствии негативного изменения внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или тому подобными факторами.

Поиск по сайту: