Введение. К недвижимым вещам относятся участки земли, недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей

К недвижимым вещам относятся участки земли, недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

К недвижимым вещам также относятся подлежащие гос. регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Объекты недвижимости и сделки с ней подлежат гос. регистрации.

Признаки недвижимости:

· Основные признаки ОН:

· Стационарность, неподвижность.

· Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натуральной и стоимостной форме. Физические характеристики ОН включают данные о его размерах, форме, подъездных путях, коммуникациях и т.д. Совокупность физических характеристик определяет полезность объекта, которые и составляют основу стоимости недвижимости. Недвижимость одна из тех товаров, которая практически не теряет свою стоимость.

· Долговечность.

· Дополнительные признаки ОН:

· Разнородность.

· Объект недвижимости всегда имеет функциональное назначение – производственный, жилой.

· Объект недвижимости всегда выступает как объект долгосрочных инвестиций.

Классификация объектов недвижимости:

· По происхождению:

· Естественные (природные). Земельный участок, лес и многолетние насаждения, водные объекты, участки недр. Категории земель: с/х назначения; земли поселений; земли промышленности, транспорта, связи и т.п.; земли ОПТ; земли лесного фонда; водного фонда; земли запаса. В частной собственности может быть только земля.

· Искусственные (постройки).

Классификация искусственных объектов по назначению:

· Жилая недвижимость

· Коммерческая недвижимость

· Общественная недвижимость (больницы, санатории, поликлиники, детские садики, школы, вузы, зоопарки, театры, цирки, здании милиции, судов, памятники, вокзалы, порты).

· Инженерные сооружения (мемориальные сооружения, дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку).

Классификация по готовности к использованию:

· Готовые.

· Требующие реконструкции или капитального ремонта.

· Требующие завершения строительства.

Классификация жилой недвижимости:

· Первичное жилье – не имело собственников.

· Вторичное жилье – были собственники.

· Третичное жилье – предназначено для краткосрочного проживания (мотели, отели и т.п.).

На основе типологических характеристик:

· Элитное.

· Жилье повышенной комфортности.

· Типовое жилье.

· Жилье низких потребительских качеств.

На основе планировки:

· Дома старого фонда, дореволюционного периода.

· Дома построенные за период 1917 г. до 30-х годов.

· «Сталинские» дома, с 30-х по 50-е г.

· Дома первого поколения индустриального домостроения (60-е г.) – «хрущевки».

· Дома второго поколения индустриального домостроения (70-80-х г.)

· Современные жилые дома (90-ые – нач. 2000-х г.).

По применяемому материалу:

· Кирпичные дома

· Панельные дома

· Монолитные дома

· Деревянные дома

· Дома смешенного типа.

Коммерческая недвижимость подразделяется:

· Приносящая доход:

· Офисные помещения.

· Гостиницы.

· Гаражи, стоянки.

· Магазины и торговые комплексы.

· Создающая условия (индустриальная)

Классификация для оценочной деятельности (ОКОФ):

· Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для производственного процесса, социально-культурного обслуживания, хранение материальных ценностей.

· Жилье, предназначенное для постоянного проживания.

· Сооружения – инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций для обслуживания населения.

· Многолетние насаждения – все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста.

· Незавершенное строительство

Экологический фактор (фактор ОС) – любое природное явление или состояние ОС и её отельных компонентов, а также состояние самих ОН, влияющих на рыночную стоимость недвижимости.

Классификация экологических факторов

1) Экологичность недвижимости

а) Качественные параметры (неизмеримые показатели):

· химический состав материалов

· характеристики земельного участка

· местоположение

б) Количественные параметры:

· уровень шума

· радиационный шум

· концентрации загрязняющих вредных веществ и т.д.

в) Природные условия:

· климатические особенности

· гидрологические

· гидрогеологические (количество осадков)

· горно-геологические (рельефности, оползни, мерзлота, грунты)

2) Ограничения в использовании недвижимости – связано с установлением ограничительных режимов в использовании земель.

К зонам с особыми условиями использования земель относятся:

· территории природоохранного, заповедного, рекреационного, историко-культурного назначения

· зоны санитарной охраны курортов

· водоохранные зоны водозаборов

· санитарно-защитные полосы вдоль железных и автомобильных дорог

· санитарно-защитные зоны промышленных объектов

· функциональные зоны внутри городов

· территории лесного фонда с различными категориями лесов

Эти земли либо запрещены в продаже в частную собственность, либо есть различные ограничения в лесопользовании, либо на этих землях ограничены или запрещены строительства различного рода объектов, либо ограничены те виды деятельности, которые несовместимы с ценами установления зон.

3) Юридические обязательства

Связаны с осуществлением выплат или с проведением работ по ликвидации причиненного ущерба.

· Положительные факторы – это параметры окружающей человека среды, которые повышают стоимость объекта недвижимости

· отрицательные факторы – это параметры окружающей человека среды, которые понижают стоимость объекта недвижимости

Масштаб действия экологический факторов

Действие факторов может проявляться на:

· локальном уровне – стоимость недвижимости в конкретном месте

· региональном уровне – например, область

· глобальном

Поиск по сайту: