Учет муниципальной недвижимости

Эффективное функционирование системы управления муниципаль­ной недвижимостью возможно при наличии достоверной и полной информации о составе, структуре и состоянии отдельных объектов и их комплексов. С этой целью местные администрации создают необходимые информационные системы и устанавливают порядок учета муниципального имущества, в том числе недвижимого, подан­ным которого формируется и ведется реестр муниципальной собствен­ности.

Реестр муниципальной собственности — это муниципальная инфор­мационная система, представляющая совокупность построенных на единых методологических и программно-технических принципах баз данных, содержащих перечни объектов учета и сведения о них.

Объектами учета, расположенными на территории муниципально­го образования и за его пределами, являются:

1)муниципальные унитарные предприятия, муниципальные учреж­дения с учетом стоимости муниципального имущества, закрепленно­го за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управ­ления в установленном порядке;

2)объекты муниципального нежилого фонда;

3)объекты муниципального жилищного фонда;

4)находящиеся в муниципальной собственности акции (доли, вкла­ды) хозяйственных товариществ и обществ.

Формы учета утверждаются соответствующим комитетом по управ­лению муниципальным имуществом.

Учет основан на данных, во-первых, технической инвентаризации объектов и, во-вторых, бухгалтерской отчетности балансодержателей муниципального имущества.

Технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости — это количественное и качественное описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает та­кие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. В ходе инвентаризации ус­танавливаются границы земельных участков, их площадь, назначение строений, материал стен и крыш, размеры (этажность, площадь, объем). Учет объекта недвижимого имущества сопровождается при­своением ему кадастрового номера. Технический учет предполагает также регистрацию документов об обязанностях правообладателей по содержанию объектов недвижимости.

Ранее инвентаризация предполагала учет имущества местных Со­ветов, в том числе оборудования, т.е. всего, что было национализирова­но. Постепенно движимое имущество перестало учитываться, и деятельность по инвентаризации свелась исключительно к недвижимос­ти, причем не только местных Советов, но и частных лиц, государствен­ных предприятий, кооперативов, общественных организаций и т.д.

В настоящее время технический учет недвижимости возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, учреждения, службы, управления, центры, бюро.

Техническая инвентаризация осуществляется на основании натур­ных обмеров и сведений органов архитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и земельным ресурсам, по управлению муниципальным имуществом. Данные технической инвентаризации отражаются в паспорте жилищного фонда, жилого дома, жилого по­мещения и на их основании проводится регистрация объектов.

Техническому учету подлежат (независимо от формы собственнос­ти) законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включае­мые в жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (об­щежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специаль­ные дома для одиноких и престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жи­лые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Еди­ницей технической инвентаризации является домовладение, отдель­но стоящее основное здание. На каждый объект составляется учетно-техническая документация, которая может выполняться как на бумажных, так и на магнитных носителях (при несоответствии дан­ных преимущество имеют данные на бумажных носителях). Докумен­тация группируется в инвентарное дело на домовладение (здание), кото­рое представляет собой три отдельно сброшюрованные группы документов.

Первая группа документов включает только технические материа­лы, составленные в результате последней инвентаризации:

- технический паспорт на домовладение (здание);

- план земельного участка;

- поэтажный план здания;

- экспликация к поэтажному плану.

Во вторую группу входят все правоустанавливающие документы или их копии, сброшюрованные в хронологическом порядке, от­носящиеся к периоду до начала деятельности учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; эта же группа документов включает информацию о праве собственнос­ти на объект.

Третья группа документов включает абрис (линейное очертание предмета), журналы подсчета площадей, технические документы, со­ставленные в результате предшествующих обследований (инвентари­зации), расположенные в такой же последовательности.

Поступающие в архив БТИ материалы на жилищный фонд регист­рируются в инвентарных книгах, которые должны быть пронумерова­ны, прошнурованы и скреплены печатью. Инвентарная книга на домовый фонд первоначально заполняется в соответствии с существу­ющей в архиве комплектацией дел в алфавитном порядке по наиме­нованиям улиц или поквартально в целом по каждому городу, другому поселению с разграничением их по фондам различного функциональ­ного назначения: жилищный фонд, здания соцкультбыта и здания про­изводственного назначения. Инвентарные номера делам присваива­ются нарастающим итогом по мере поступления дел. Присвоенный инвентарный номер проставляется в верхнем левом углу обложки дела.

Основной объем работ органов технической инвентаризации свя­зан с учетом зданий, строений, сооружений, жилых помещений. Учет­ные работы можно сгруппировать по стадиям.

Первая стадия — съемка, характеристика и техническое описание зданий, строений, сооружений. Описание должно быть выражено в яс­ных, точных и кратких, технически правильных формулировках, не допускающих различных толкований, в соответствии с характеристи­ками объектов. Описание выполняется по основным конструктивным элементам (фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровля (крыша), полы, проемы, отделка, внутреннее сантехническое и элект­ротехническое оборудование, прочие элементы) и включает:

- составление абриса и измерение здания;

- техническое описание здания;

- составление поэтажных планов в масштабах 1:100 или 1:200, на ко­торых вычерчиваются в масштабе в соответствии с размерами на аб­рисах основные конструктивные элементы, а также наносятся неко­торые виды оборудования (санитарно-техническое и пожарное);

- подсчет площадей зданий (производится в экспликации). По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир) и общая площадь квартиры (квартир);

- определение строительного объема зданий.

Планы земельных участков, как правило, предоставляются коми­тетом поземельным ресурсам и землеустройству, и проведение повтор­ных съемок этих участков не допускается. Однако при выявлении не­достающих измерений такие работы могут проводиться и органами технической инвентаризации. В этом случае путем измерений в нату­ре составляется абрис земельного участка с нанесением всех имеющих­ся зданий, сооружений и границ видов угодий (двор, сад, огород, зеле­ные насаждения и т.п.). В абрисе указываются: номер домовладения, здания, наименование улицы, наименование собственника, даты на­чала и окончания съемки, контроля и подписи исполнителей. При обследовании земельного участка домовладения максимально исполь­зуются планы ранее произведенных геодезических съемок. Все изме­рения земельного участка, осуществляемые при его обследовании, за­носятся в абрис.

Вторая стадия работы органов технической инвентаризации, свя­занной с учетом зданий, строений, сооружений, — определение их тех­нического состояния (физического износа). Под физическим износом понимается потеря материалами, из которых возведено здание, своих первоначальных качеств. Процент физического износа зданий в зави­симости от доступности или недоступности осмотру его конструктив­ных элементов устанавливается по признакам технического состояния или подсчитывается по срокам службы.

Техническое состояние устанавливается одновременно с техниче­ским описанием здания. При этом выявляются признаки физи­ческого износа доступных осмотру частей здания. По внешним признакам устанавливается физический износ отдельных конструк­тивных элементов, затем — по зданию в целом. Процент физичес­кого износа здания определяется расчетно с применением удель­ных весов конструктивных элементов этого здания, указанных в соответствующем оценочном нормативе. Процент физического износа по каждому конструктивному элементу, выбранному из спе­циальных таблиц, умножается на удельный вес этого элемента (после применения поправки или ценностного коэффициента). В результате устанавливается физический износ отдельных конструк­тивных элементов по отношению ко всему зданию. Физический износ всего здания определяется путем суммирования полученных результатов.

Удельные веса конструктивных элементов принимаются из сбор­ников укрупненных показателей восстановительной стоимости или рассчитываются по данным проектно-сметной документации на воз­ведение здания.

Процент физического износа недоступных осмотру сооружений определяется по срокам службы как отношение фактического време­ни службы здания к среднему нормативному сроку, умноженному на 100. В тех случаях, когда фактическое время службы здания прибли­жается к полному нормативному, а предположительный (остаточный) срок службы здания, определенный экспертным путем, превышает нормативный, процент физического износа определяется отношени­ем фактического времени службы к сумме фактического и предполо­жительного сроков службы, умноженным на 100.

Третья стадия учетных работ по технической инвентаризации — определение стоимости здания, строения, жилого помещения.

Работа выполняется БТИ раздельно для целей статистического уче­та (полная балансовая стоимость и остаточная стоимость с учетом из­носа) и для налогообложения физических лиц (действительная инвен­таризационная стоимость). В технических паспортах БТИ указывают и ту и другую.

Полная балансовая и остаточная стоимость жилищного фонда, на­ходящегося на балансе юридического лица, принимается по данным этого баланса, а стоимость жилищного фонда, принадлежащего фи­зическим лицам, определяется в соответствии с методикой, утвержда­емой Госкомстатом России. Действительная инвентаризационная сто­имость определяется БТИ. Рыночная стоимость зданий, т.е. наиболее вероятная стоимость их продажи с учетом реального износа, определяется, как правило, независимыми экспертами-оценщиками на основе использования результатов трех методов оценки — затратного, доходного и сравне­ния продаж.

Учет принадлежности домовладения, здания (строения), жилого по­мещения — четвертая стадия учетных работ органов технической ин­вентаризации. Учет ведется в соответствующем разделе технического паспорта на основе информации, поступающей от учреждений юс­тиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В техническом паспорте записываются фамилия, имя, отче­ство гражданина, его паспортные данные или полное наименование юридического лица (по уставу), а также делается запись о документах, подтверждающих право собственности, пользования, владения и до­левое участие.

В целях выявления происшедших изменений и отражения их в тех­нических паспортах ведется текущая инвентаризация земельных участ­ков и зданий. Учитываются: изменение границ и внутренней ситуации земельного участка; возведение, восстановление, надстройка, рекон­струкция и снос зданий и сооружений.

Основой для текущей инвентаризации зданий и земельных участ­ков служат данные непосредственного обследования отдельных домо­владений, по которым имеются сведения о происшедших изменени­ях, а также данные сплошного обхода и обследования домовладений в городах и других поселениях. Данные оперативного учета и сообще­ния собственников домовладений (зданий) используются для предва­рительного получения сведений об объектах, по которым уже произош­ли или могут произойти изменения.

Результаты текущей инвентаризации отражаются в инвентарных делах путем добавления новой информации к имеющейся. Измене­ния устанавливаются путем сравнения данных, уже отраженных в пла­нах и технических паспортах, с данными о фактическом состоянии объектов, полученных при обследовании последних на месте инвен­таризаторами. Результаты обследований вносятся в абрисы, поэтаж­ные планы и технические паспорта.

Бюро технической инвентаризации взаимодействуют с учреждени­ями, предприятиями и организациями, которые располагают сведе­ниями об изменениях в правовом режиме, составе, состоянии и сто­имости объектов недвижимости, а именно:

- с учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- с комитетами по земельным ресурсам и землеустройству;

- с организациями жилищно-коммунального хозяйства;

- с органами архитектуры и градостроительства;

- с нотариальными конторами, судами и банками;

- со страховыми и пожарными органами;

- с другими структурными подразделениями местных администраций.

В целом функции БТИ можно определить как перечень стандарт­ных процедур, с помощью которых осуществляется:

- техническая инвентаризация и паспортизация объектов недвижи­мости;

- контроль технического состояния строений и помещений;

- оценка и переоценка строений и помещений, в том числе для це­лей налогообложения;

- информационное и консультационное обслуживание и иная деятельность, связанная с государственным учетом жилищного фонда.

Технический паспорт домовладения, строения, жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуата­цию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Пос­ледующий технический учет должен производиться путем проведения плановых инвентаризаций жилых строений и жилых помещений с пе­риодичностью не реже одного раза в пять лет, а также по мере выявле­ния изменений учетных показателей в процессе внеплановых обсле­дований. Однако, поскольку работы по техническому учету оплачивает собственник имущества, плановые сплошные инвентаризации не про­водятся. Это возможно лишь в тех регионах или муниципальных об­разованиях, где главы администраций заинтересованы в таких провер­ках и могут их профинансировать.

Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета недвижимости обязательны для применения в следующих случаях:

- составление государственной статистической и бухгалтерской от­четности;

- государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости;

- ввод в эксплуатацию объектов недвижимости;

- определение технического состояния и физического износа объектов недвижимости;

- регистрация товариществ собственников жилья;

- присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости.

Учетно-техническая документация на законченный строитель­ством жилой дом, составляемая БТИ, включается в состав докумен­тации, предъявляемой заказчиком (застройщиком) приемочной комиссии. Выдача технических паспортов строений с жилыми помещениями без наличия актов их приемки в эксплуатацию не допускается.

Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая докумен­тация, включая технические паспорта, регистрационные (инвентар­ные) книги, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, и иные инвентаризационные документы хранят­ся в архиве. Все архивы, накопленные службами технической инвен­таризации, являются федеральной собственностью и имеют статус федеральных архивов. Отчуждение архивов БТИ не допускается. По­рядок доступа и выдачи информации из архивов БТИ определяется органами исполнительной власти субъектов Федерации, в чьем пользо­вании они находятся.

При наличии государственной регистрации прав на недвижимое имущество учет, по сути, становится регистрацией паспортов на квар­тиры, строения, домовладения. При оформлении сделок паспорт на недвижимость рассматривается как информационное и техничес­кое сопровождение. Правовое, юридическое описание включает уникальный номер, местоположение, наименование, реквизиты пра­вообладателя.

Недвижимость, переданная в хозяйственное ведение или оператив­ное управление, учитывается на балансе муниципального предприя­тия или учреждения. Нежилое помещение, переданное в аренду, учи­тывается на балансе организации, эксплуатирующей нежилой фонд.

Органы технической инвентаризации проводят чисто технические процедуры учета муниципальной недвижимости. Стратегические ре­шения об оптимизации структуры собственности, использовании кон­кретных объектов для решения задач социально-экономического раз­вития территории принимают органы по управлению муниципальным имуществом (комитеты). Они же являются держателями реестра му­ниципальной недвижимости, который, как правило, является состав­ной частью реестра муниципальной собственности.

Каждая составная часть реестра муниципальной недвижимости представляет собой базу данных об объектах муниципальной собствен­ности соответствующего вида, которая ведется по установленной фор­ме на электронных и бумажных носителях. Каждому объекту учета присваивается свой регистрационный номер, дается его описание с указанием индивидуальных особенностей на основании утверж­денных комитетом по управлению имуществом форм и карт учета. Ведение реестра означает занесение в него объектов учета и данных об объектах учета, внесение изменений и их исключение из реестра при изменении формы собственности или других вещных прав на объекты учета. Данные об объектах учета, исключаемые из реестра, переносятся в архив.

Основанием для включения объектов в реестр и исключения их из реестра являются:

- законы Российской Федерации и субъектов Федерации;

- указы Президента РФ и постановления Правительства РФ;

- постановления главы местного самоуправления;

- решения представительного органа местного самоуправления;

- договоры купли-продажи, мены, дарения, завещания;

- учетные документы о введении в эксплуатацию объекта;

- решения судов.

Включение объектов в реестр оформляется постановлением главы местной администрации.

Внесение изменений в реестр и исключение объектов из реестра оформляются распоряжением комитета по управлению муниципаль­ным имуществом. Распоряжения комитета по вопросам формиро­вания и ведения реестра являются обязательными для всех юриди­ческих и физических лиц, собирающих и представляющих данные для реестра.

В процессе ведения реестра КУМИ:

а)запрашивает и получает необходимую информацию по вопросам использования муниципальной собственности;

б) обеспечивает методическое руководство и контроль за ведением реестра;

в)формирует первичные материалы по объектам муниципального имущества и отражает процесс его использования и движения;

г) обрабатывает информацию и производит соответствующие записи в электронной форме в виде набора разработанных параметров;

д) вносит изменения в карты реестров;

е) организует работу по техническому и программному обеспечению реестра;

ж) выдает учетную и оперативную информацию.

Порядок предоставления информации об объектах учета, содержа­щейся в реестре, устанавливает местная администрация. Как правило, для этого требуется письменное обращение юридических и физичес­ких лиц.

Особое место в системе учета муниципальной недвижимости за­нимает паспортизация жилищного фонда — информационно-правовая система сбора, накопления, хранения, учета и доведения до потреби­телей сведений о состоянии, использовании и ценности жилищного фонда муниципального образования.

Паспортный учет жилищного фонда (ведение паспортов на жилищ­ный фонд города, округа и иного территориального образования, жи­лой дом, жилое помещение) независимо от форм собственности осу­ществляется на территории муниципального образования местной администрацией.

Паспорт на жилищный фонд содержит оформленные в установлен­ном порядке сведения о жилищном фонде. Паспорт на жилое помещение — комплексный документ, включающий сведения о правоус­танавливающих документах, технические, социально-экономические, экологические параметры, показатели потребительского качества, правила, требования и условия по безопасной эксплуатации. Этапы паспортизации жилищного фонда, образцы паспортов определяются местной администрацией по согласованию с представительным орга­ном местного самоуправления.

Поиск по сайту: