 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Расчет ставки доходности
Расчет ставки капитализации
Ставка капитализации показывает, какую часть от своей стоимости объект ежегодно должен приносить в виде дохода.
Существует несколько методов определения ставки капитализации:
ü метод кумулятивного построения;
ü метод рыночной выжимки;
ü метод простой инвестиционной группы;
ü метод коэффициента покрытия долга.
Для определения ставки капитализации в данной работе использовался метод кумулятивного построения.
Коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:
Rk = Rd + Rb, где
Rd - ставка доходности
Rb - ставка возврата капитала
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
ü ставки доходности капитала - являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
ü норма возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений.
Расчет ставки доходности
Ставка доходности капитала – норма прибыльности объекта недвижимости и состоит из:
1. безрисковой ставки
2. надбавки за риск
3. надбавки за низкую ликвидность
4. надбавки за инвестиционный менеджмент
1. Безрисковая ставка, в качестве которой выбирают средневзвешенную процентную ставку доходности облигаций федерального займа по итогам торгов на дату оценки со сроком погашения более 5 лет. (cbr.ru)
Номинальная безрисковая ставка = 8,19 %.
Реальная безрисковая ставка (без учета инфляции) рассчитывается по формуле Фишера:
,
где RP – реальная безрисковая ставка,
RН – номинальная безрисковая ставка,
I – индекс инфляции.
RP =(8,19 – 1,0635) / (1 + 1,0635) = 3,45 %
2. Надбавка за риск, включает в себя региональный риск и риск вложений.
Региональный риск оценивается по данным журнала «Эксперт» на основе инвестиционного риска в российских регионах.
Rрег = Rf * (Инвест. риск региона / Минимальный инвест. риск региона) - Rf
Rрег = 3,45 * (0.293 / 0.155) – 3,45 = 3,07%.
Риск вложений оценивается в табличной форме.
| Наименование риска | Ранг | |||||||||
| 1. Систематический риск | ||||||||||
| 1.1. Ухудшение общей экономической ситуации | + | |||||||||
| 1.2. Увеличение числа конкурирующих объектов | + | |||||||||
| 1.3. Риск изменения федерального или местного законодательства | + | |||||||||
| 2. Несистематический риск | ||||||||||
| 2.1. Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации | + | |||||||||
| 2.2. Риск недополучения платежей | + | |||||||||
| 2.3. Риск неэффективного менеджмента | + | |||||||||
| 2.4. Криминогенные факторы | + | |||||||||
| 2.5. Риск финансовых проверок | + | |||||||||
| 2.6. Риск неправильного оформления договоров | + | |||||||||
| 3. Количество наблюдений | ||||||||||
| 4. Ранг * кол-во наблюдений | ||||||||||
| 5.Сумма итогов | ||||||||||
| 6. Количество факторов | ||||||||||
| 7. Средневзвешенное значение | 3,67 |
3. Надбавки за низкую ликвидность – скорость, с которой можно материальные активы превратить в денежную единицу. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.
R2 = (Rf / 12) * n, где
n – количество месяцев, необходимых для продажи объекта
При анализе рынка коммерческой недвижимости было выявлено, что склады в г. Хабаровске продаются в среднем за 9 – 12 месяцев.
Таким образом, надбавка за низкую ликвидность равна:
R2 = (3,45/ 12) * 9 = 2,59 %
4. Надбавка за инвестиционный менеджмент - чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Примем значение данной надбавки в размере 1,0 %.
Поиск по сайту: