ВИДОВ ИМУЩЕСТВА

Статья 27. Утратила силу. - Федеральный закон от 11 июля 2011 г. N 201-ФЗ.

Статья 28. Отчуждение земельных участков

Комментарий к статье 28

Комментируемая статья определяет нормы, регулирующие особенности приватизации земельных участков как объектов недвижимого имущества и, соответственно, объектов приватизации.

1. В п. 1 комментируемой статьи реализован такой принцип земельного законодательства, как принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. В этой связи п. 1 комментируемой статьи устанавливает требование об отчуждении земельных участков, которые заняты приватизируемыми зданиями, строениями и сооружениями, а также объектами, строительство которых не завершено (объектами незавершенного строительства) одновременно с приватизацией таких объектов.

О понятиях зданий, строений и сооружений см. комментарий к ст. 3. Исходя из положений ГрК РФ объекты незавершенного строительства - это объекты, строительство которых не завершено (продолжается, приостановлено, законсервировано или полностью прекращено). При этом п. 1 комментируемой статьи к таким объектам незавершенного строительства предъявляет дополнительные требования о том, что они должны быть признаны самостоятельными объектами недвижимости. Это означает, что в отношении таких объектов должно быть оформлено право собственности в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 1 ст. 25 которого устанавливает, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. Отсюда следует, что приватизация объектов незавершенного строительства без отчуждения земельных участков, на которых они располагаются, невозможна.

При этом в п. 1 комментируемой статьи не определен способ такого отчуждения. В то же время, исходя из вышеприведенного принципа земельного законодательства, можно сделать вывод о том, что федеральный законодатель имел в виду именно приватизацию как способ отчуждения земельных участков, на которых расположены вышеуказанные объекты недвижимости. В то же время п. 1 комментируемой статьи, так же как и ст. 1 ЗК РФ, устанавливает исключения со ссылкой на федеральное законодательство. Так, п. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с ЗК РФ.

Относительно единства судьбы земельных участков, на которых расположены приватизируемые объекты недвижимости, судебная практика сводится к единому мнению о том, что одновременно должен приватизироваться и земельный участок, несмотря на то, что при приватизации объектов недвижимости он еще не сформирован.

Пример: ООО "Восток Бизнес Инвест" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" о государственной регистрации перехода права собственности на двухэтажное здание, поскольку указанным казенным учреждением в такой регистрации было отказано в связи с нарушением принципа единства судьбы земельных участков и отчуждаемых объектов недвижимого имущества, на них расположенных. Судом первой инстанции требования истца были удовлетворены. Однако Пятым арбитражным апелляционным судом решение арбитражного суда первой инстанции было отменено, в иске ООО "Восток Бизнес Инвест" отказано. ФАС Дальневосточного округа в удовлетворении кассационной жалобы ООО "Восток Бизнес Инвест" также было отказано по следующим основаниям.

ООО "Восток Бизнес Инвест" был приобретен объект недвижимого имущества - здание общей площадью 736,40 кв. м. По мнению истца, принцип единства объекта и земельного участка в данном случае не нарушен, поскольку действует только в отношении сформированных земельных участков; в связи с тем, что земельный участок под спорным зданием не поставлен на кадастровый учет, его одновременное отчуждение со зданием законом не требуется. Однако суд апелляционной инстанции и ФАС Дальневосточного округа установили, что согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Материалами настоящего дела подтверждается, что земельный участок, на котором расположено спорное здание, на момент проведения торгов не был сформирован, на кадастровый учет не поставлен, на аукцион не выставлялся и не был предметом сделки по договору купли-продажи, в связи с чем апелляционным судом сделан обоснованный вывод о том, что указанный договор заключен в нарушение земельного законодательства, а также законодательства о приватизации. Следовательно, по правилу ст. 168 ГК РФ сделка является ничтожной (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20 мая 2013 г. N Ф03-1922/2013).

2. В п. 2 комментируемой статьи закреплено требование об одновременном отчуждении земельных участков в случае приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий (о понятии имущественного комплекса унитарного предприятия см. комментарий к ст. 11). В соответствии с п. 2 комментируемой статьи приватизации одновременно с приватизацией имущественных комплексов унитарных предприятий подлежат следующие земельные участки:

1) находящиеся у унитарного предприятия, имущественный комплекс которого приватизируется, на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды. Право постоянного (бессрочного) пользования в соответствии со ст. 268 ГК РФ, ст. 20 ЗК РФ может возникнуть в отношении земельных участков только у казенного унитарного предприятия (унитарного предприятия, основанного на праве оперативного управления). Что касается права аренды, то федеральное законодательство, в том числе ст. 22 ЗК РФ, не устанавливает каких-либо исключений или особенностей в отношении унитарных предприятий. Иными словами, арендаторами земельных участков могут быть унитарные предприятия любых видов, чьи имущественные комплексы приватизируются.

Однако в соответствии с п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" на унитарные предприятия, как на арендаторов земельных участков, возлагаются дополнительные обязанности, а именно такие предприятия не вправе:

- сдавать земельный участок в субаренду, за исключением случая заключения концессионного соглашения, которым предусмотрено использование такого земельного участка или его части в целях создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) иного передаваемого концедентом концессионеру по концессионному соглашению имущества или осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, а также земельных участков (в том числе искусственных земельных участков, созданных в соответствии с Федеральным законом от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") в границах морских портов;

- передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем), за исключением случая заключения концессионного соглашения;

- отдавать арендные права в залог;

- вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив;

2) заняты зданиями, строениями и сооружениями, а также объектами, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, являющиеся при этом частью имущественного комплекса унитарного предприятия, который приватизируется.

В то же время эти земельные участки должны быть необходимы для использования вышеуказанных объектов. Обратим внимание на то, что в подп. 2 п. 2 комментируемой статьи при указании на земельные участки, подлежащие отчуждению при приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия, используется союз "и", что означает необходимость наличия обоих условий, то есть наличие зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами, и необходимость земельных участков для их использования. Иными словами, если необходимость земельных участков для использования данных объектов недвижимого имущества отсутствует, то они не подлежат отчуждению.

Необходимо отметить, что в судебной практике не всегда должное внимание уделяется вопросам исследования правовой природы наличия земельных участков у унитарных предприятий с целью их приватизации (отчуждения вместе с имущественным комплексом унитарного предприятия).

Пример: в Хабаровском крае имело место судебное разбирательство по иску ОАО "Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат" к Министерству имущественных отношений Хабаровского края об обязании внести изменения в распоряжение Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 18 августа 2005 г. N 775, о включении в перечень передаваемого приватизируемого имущества земельного участка, который был закреплен на праве бессрочного пользования за товариществом с ограниченной ответственностью "Хабаровский комбинат хлебопродуктов". Затем на базе товарищества с ограниченной ответственностью "Хабаровский комбинат хлебопродуктов" было создано государственное унитарное предприятие "Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат".

В 2002 году в результате инвентаризации земельных участков, ранее предоставленных товариществу с ограниченной ответственностью "Хабаровский комбинат хлебопродуктов", было сформировано три земельных участка: N 1 площадью 140989,6 кв. м; N 2 площадью 6646,4 кв. м; N 3 площадью 7498,5 кв. м. Однако передаточным актом от 18 августа 2005 г. Министерство имущественных отношений Хабаровского края передало ОАО "Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат" имущественный комплекс государственного унитарного предприятия "Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат", в том числе земельные участки N 1 и N 3. Однако ОАО "Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат", посчитав незаконным непередачу при приватизации имущества земельного участка N 2, обратилось в суд.

ФАС Дальневосточного округа, рассмотрев кассационную жалобу данного общества, отметил, что суд первой инстанции не выяснил причину невключения земельного участка N 2 в перечень передаваемого приватизируемого имущества, в связи с чем направил дело на новое рассмотрение (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 9 ноября 2010 г. N Ф03-7109/2010).

3. Пункт 3 комментируемой статьи закрепляет обязанность собственников объектов недвижимости, которые не являются самовольными постройками, реализовать закрепленный в ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Полагаем, что оговорка о том, что к указанным объектам недвижимости не должны относиться самовольные постройки, включена в п. 3 комментируемой статьи в связи с тем, что самовольная постройка - это объект недвижимости, созданный с нарушением законодательства, а именно на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ), поэтому лицу, который осуществил строительство объекта недвижимости с нарушением требований законодательства, не может быть предоставлено право на приобретение земельного участка.

Кроме того, обратим внимание на то, что п. 3 комментируемой статьи содержит положение, не вполне соответствующее норме ст. 222 ГК РФ. Так, согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. При этом из формулировки п. 3 комментируемой статьи "собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками" следует, что самовольная постройка может находиться у лица на праве собственности.

Пункт 3 комментируемой статьи на собственников объекта недвижимости возлагает обязанность по приобретению земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в аренду или в собственность. Однако, предоставляя собственникам объектов недвижимости право на приобретение земельного участка в аренду, п. 3 комментируемой статьи тем самым нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Относительно аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенных на них объектов недвижимости п. 3 комментируемой статьи устанавливает максимальный срок такой аренды - не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Полагаем, что на практике вряд ли могут возникнуть какие-либо вопросы относительно продолжительности срока резервирования земель, так как это одно из обязательных условий для резервирования. Что же касается срока аренды (не более чем сорок девять лет), то в федеральном законодательстве, а именно в п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", данный срок установлен для аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Учитывая, что п. 3 комментируемой статьи распространяется на земельные участки всех категорий земель, правовые основания установления срока именно такой продолжительности не ясны.

При этом исходя из п. 3 комментируемой статьи заключение договора аренды на земельный участок, на котором располагаются объекты недвижимости, не исключает возможности для приобретения земельного участка на праве собственности.

Также п. 3 комментируемой статьи содержит запрет на отказ со стороны собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка или на предоставление его в аренду, иными словами, данный запрет направлен также на обеспечение реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключение из этого запрета составляют случаи, предусмотренные федеральным законодательством, а именно (п. 4 ст. 28 ЗК РФ):

- изъятия земельных участков из оборота;

- установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

- резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

4. Пункт 4 комментируемой статьи регулирует вопросы отчуждения неделимого земельного участка, на котором расположены части объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений), которые находятся в собственности нескольких лиц. По существу, норма п. 4 комментируемой статьи полностью дублирует положение п. 3 ст. 36 ЗК РФ. В целом из п. 4 комментируемой статьи и п. 3 ст. 36 ЗК РФ следует, что собственники вышеуказанных зданий, строений, сооружений имеют право приобрести такой неделимый земельный участок в собственность или в аренду. При этом в случае приобретения земельного участка в собственность при приватизации таких объектов недвижимости данный неделимый земельный участок приобретается в общую долевую собственность собственников зданий, строений, сооружений. В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая долевая собственность - это собственность, при которой доля каждого из собственников заранее определена. Исходя из п. 4 комментируемой статьи размер такой доли будет зависеть от площади части зданий, строений, сооружений, которые расположены на неделимом земельном участке. Иными словами, в данном случае будет действовать общее правило, косвенно предусмотренное п. 1 ст. 245 ГК РФ, когда доли в праве долевой собственности могут быть определены на основании закона.

В случае же приобретения неделимого земельного участка собственниками указанных объектов недвижимости в аренду на стороне арендатора будет иметь место так называемая множественность арендаторов, так как в аренду неделимый земельный участок приобретается всеми собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таком земельном участке. Безусловно, общие положения гражданского законодательства не содержат специальных положений относительно предоставления объекта аренды, в данном случае земельного участка, нескольким арендаторам. Однако п. 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Кроме того, отметим, что п. 3 ст. 36 ЗК РФ устанавливает, что в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

5. Пункт 5 комментируемой статьи содержит норму, которая не соотносится с п. п. 1 - 4 комментируемой статьи (не учитывает их содержание) (см. комментарий к указанным пунктам), регулирующими порядок предоставления земельных участков, на которых расположены приватизируемые объекты недвижимости, не только в собственность, но и в аренду. Между тем в п. 5 комментируемой статьи установлено требование о предоставлении земельного участка на основании кадастрового паспорта, предоставляемого покупателем земельного участка. Согласно ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные указанным Федеральным законом сведения об объекте недвижимости. Однако, учитывая, что требования о предоставлении кадастрового паспорта распространяются только на покупателя земельного участка, то положения п. 5 комментируемой статьи предполагают приобретение земельного участка исключительно в собственность, исключая аренду, как это предусмотрено, например, п. п. 3 и 4 комментируемой статьи.

Также п. 5 комментируемой статьи предполагает, что кадастровый паспорт должен быть представлен к следующим документам:

1) акт инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, который представляет собой документ, подтверждающий наличие и учет основных материальных активов унитарного предприятия, как юридического лица;

2) договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, при котором продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель, соответственно, - уплатить за него обусловленную данным договором денежную сумму (цену договора) (ст. ст. 454, 549 ГК РФ).

6. Исходя из п. 6 комментируемой статьи, при решении вопроса об отчуждении земельного участка решается вопрос и об установлении в отношении его публичных сервитутов, что представляется вполне правомерным, логичным и справедливым, так как при этом одновременно решается вопрос об обеспечении интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Под публичным сервитутом ст. 23 ЗК РФ понимает право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Также п. 6 комментируемой статьи устанавливает запрет на переход права собственности относительно объектов инженерной инфраструктуры, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не используемых исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках, за исключением случаев установления публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей таких объектов в полном объеме. Установление такого условия представляется верным и обоснованным, так как в случае отсутствия необходимости в использовании в целом объектов инженерной инфраструктуры будет иметь место, собственно, их неиспользование или использование не по целевому назначению, что может повлечь их порчу или уничтожение. Объекты инженерной инфраструктуры - это объекты недвижимости, которые используются для обеспечения функционирования коммунального комплекса (например, тепло-, водо- и газоснабжения).

7. Пункт 7 комментируемой статьи содержит бланкетную норму о предоставлении земельных участков в собственность или в аренду в случае приватизации расположенных на них объектов недвижимости их собственникам согласно положениям земельного законодательства. Так, например, согласно п. п. 1.1 и 1.2 ст. 36 ЗК РФ продажа таких земельных участков осуществляется по цене, установленной органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, которая не может превышать их кадастровую стоимость.

8. Пункт 8 комментируемой статьи содержит перечень земельных участков, отчуждение которых, в том числе и в случае приватизации расположенных на них объектов недвижимости, не допускается. Необходимо отметить, что критерии, с учетом которых соответствующие земельные участки включены в указанный перечень, представляют собой отдельные категории земельных участков, особую значимость этих земельных участков, возможное причинение ими вреда физическим лицам, юридическим лицам и окружающей среде, а также их предназначение. Так, например, не подлежат отчуждению такие земельные участки, как:

- земельные участки земель лесного фонда, то есть лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие) (ст. 101 ЗК РФ);

- земельные участки земель водного фонда, а именно земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а также земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах (ст. 102 ЗК РФ);

- земельные участки земель особо охраняемых природных территорий и объектов, то есть земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (ст. 94 ЗК РФ);

- земли, зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению. Как правило, опасные вещества - это горючие, взрывчатые, токсичные и тому подобные вещества, которые представляют опасность для физических лиц, юридических лиц и окружающей среды;

- земельные участки общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты). Исходя из п. 12 ст. 1 ГрК РФ это земельные участки, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц;

- земельные участки, не подлежащие отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации, например, изъятые из оборота.

9. Пункт 9 комментируемой статьи устанавливает особенность внесения земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ, которая заключается в том, что в этом случае доля акций открытого акционерного общества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования и приобретаемых соответственно Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием, в общем количестве обыкновенных акций этого акционерного общества может быть и более чем 25 процентов плюс одна акция.

Статья 29. Особенности приватизации объектов культурного наследия

Комментарий к статье 29

Комментируемая статья направлена на регулирование вопросов приватизации объектов культурного наследия, которыми являются объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры (ст. 3 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").

1. Согласно п. 1 комментируемой статьи приватизация объектов культурного наследия (памятников истории и культуры, а также выявленных объектов культурного наследия) осуществляется в соответствии с положениями комментируемого Закона. Так, например, на приватизацию объектов культурного наследия распространяются требования комментируемого Закона об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества (см. комментарий к ст. 7), установленные ст. 13 комментируемого Закона способы приватизации, а также положение п. 16 ст. 43 комментируемого Закона о том, что при выявлении имущества, подлежавшего внесению в уставный капитал открытого акционерного общества и не включенного при его создании в состав приватизированного имущества, указанному обществу предоставляется первоочередное право приобретения такого имущества по рыночной цене (см. комментарий к ст. 43).

Пример: в Самарской области имело место судебное разбирательство по исковому заявлению ОАО "Жигулевское пиво" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, город Самара, о признании незаконным отказа, выразившегося в непринятии решения о предоставлении в собственность зданий и ненаправлении проекта договора купли-продажи, об обязании в месячный срок со дня вступления в законную силу судебного акта по данному делу принять решение о предоставлении имущества в собственность за выкуп. Спор возник относительно ряда зданий, которые, как следовало из материалов судебного дела, являются федеральной собственностью и относятся к памятникам культуры местного значения. В связи с этим ОАО "Жигулевское пиво" обратилось в ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области с заявлением о предоставлении первоочередного права на приобретение по рыночной цене недвижимого имущества. Однако ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области отказало данному юридическому лицу в предоставлении указанных спорных объектов в собственность на основании его первоочередного права на приобретение по рыночной цене недвижимого имущества. В то же время суды установили, что обстоятельства данного дела позволяют сделать вывод о том, что препятствием к реализации преимущественного права ОАО "Жигулевское пиво" с учетом положения п. 1 комментируемой статьи на приватизацию имущества в ранее действовавшем порядке явились неправомерные действия государственного органа, в связи с чем нарушенное право общества подлежит восстановлению путем предоставления ему первоочередного права приватизации (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 26 сентября 2012 г. по делу N А55-28285/2011).

При этом п. 1 комментируемой статьи содержит условие об обязательном установлении в отношении приватизируемых объектов культурного наследия (памятников истории и культуры, а также выявленных объектов культурного наследия) обязательств субъектов приватизации по их содержанию, сохранению и использованию, что полностью соответствует требованиям Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ. Так, например, ст. 48 указанного Федерального закона предусматривает, что собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

В том случае, если отдельные объекты культурного наследия, а именно архитектурные ансамбли, усадебные и дворцово-парковые комплексы, являются сложными вещами, то есть вещами, соединенными таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (ст. 134 ГК РФ), то охранные обязательства должны устанавливаться на все их составные части, что соответствует общему гражданско-правовому принципу в отношении таких вещей, который следует из ст. 134 ГК РФ о том, что, в частности, действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное. В данном же случае вместо сделки выступает охранное обязательство, которое распространяется на все вещи, входящие в состав указанных объектов культурного наследия.

2. Пункт 2 комментируемой статьи с учетом положений ст. 4 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ определяет субъекты, которые вправе определять условия охранных обязательств в отношении объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) в зависимости от их значения. Так:

1) в отношении объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального значения (объектов, обладающих историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющих особое значение для истории и культуры Российской Федерации, а также объектов археологического наследия) условия охранных обязательств определяются Министерством культуры РФ;

2) в отношении объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, выявленных объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) (объектов, обладающих историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющих особое значение для истории и культуры субъекта Российской Федерации) условия охранных обязательств определяются уполномоченными в области охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, на территориях которых находятся данные объекты. Так, в соответствии с подп. 37 п. 10 Положения о Министерстве культуры, печати и по делам национальностей Республики Марий Эл, утв. Постановлением Правительства Республики Марий Эл от 15 ноября 2012 г. N 418, в Республике Марий Эл таким органом является Министерство культуры, печати и по делам национальностей Республики Марий Эл;

3) в отношении объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) местного (муниципального) значения (объектов, обладающих историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющих особое значение для истории и культуры муниципального образования) условия охранных обязательств определяются органами местного самоуправления муниципальных образований, на территориях которых находятся данные объекты. Так, например, в Северо-Эвенском районе Магаданской области таким органом является Комитет по управлению культурой Северо-Эвенского района администрации Северо-Эвенского района.

При этом органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления предоставлено право в отношении расположенных на их территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального значения вносить предложения об условиях охранных обязательств данных объектов. Так, например, органы исполнительной власти Московской области и администрация городского округа Черноголовка вправе вносить предложения об условиях охранных обязательств объектов культурного наследия (памятники истории и культуры) федерального значения, расположенных на территории городского округа Черноголовка.

Полагаем, что предоставление указанным органам данного права является правомерным, поскольку позволяет им в этом случае выдвинуть инициативу об учете особенностей развития соответствующего субъекта Российской Федерации и муниципального образования, а также особенностей возможного режима охраны таких объектов.

3. Пункт 3 комментируемой статьи направлен на регулирование вопросов оформления охранных обязательств в отношении объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) и государственной регистрации ограничений (обременений), установленных ими. Оформление охранных обязательств в отношении объектов культурного наследия осуществляется в соответствии с Положением о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 декабря 2002 г. N 894, согласно которому уполномоченные органы в области охраны объектов культурного наследия утверждают охранное обязательство и направляют его в орган исполнительной власти, к компетенции которого относится подготовка решений об условиях приватизации объектов культурного наследия. Условия охранного обязательства включаются в решение об условиях приватизации объекта культурного наследия или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия.

При этом такое охранное обязательство является существенным условием договора купли-продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия (памятник истории и культуры), то есть условием, которое является существенным или необходимым для данного договора (ст. 432 ГК РФ).

Относительно государственной регистрации ограничений (обременений), установленных охранными обязательствами в отношении объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), и прав собственности на объект культурного наследия выявленный объект культурного наследия или имущественный комплекс унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия, п. 3 комментируемой статьи содержит условие, которое, можно сказать, является исключением из положений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленных Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Это условие заключается в одновременной государственной регистрации ограничений (обременений), установленных охранными обязательствами, и государственной регистрации прав собственности на вышеуказанные объекты.

4. Пункт 4 комментируемой статьи содержит особенности установления охранных обязательств в отношении объектов культурного наследия. Прежде всего следует отметить, что в п. 4 комментируемой статьи содержится бланкетная норма об утверждении уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти требований к подготовке охранных обязательств, их содержанию и выполнению, мер по контролю за их выполнением, а также требований к подтверждению собственником объекта культурного наследия выполнения этих обязательств. Однако на самом деле вышеуказанные требования и меры утверждены не вышеуказанным уполномоченным органом, а собственно Правительством РФ (Положение о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 декабря 2002 г. N 894).

Исходя из п. 4 комментируемой статьи содержание охранного обязательства должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ, а также иные обеспечивающие сохранность такого объекта требования. Так, например, относительно условий доступа граждан к объектам культурного наследия п. 14 вышеуказанного Положения предусматривает, что условия охранного обязательства, касающиеся содержания и использования объекта культурного наследия, должны предусматривать порядок и условия обеспечения собственником доступа граждан к приватизированному объекту культурного наследия, в том числе в научных и образовательных целях, включая периодичность посещений, предельный размер взимаемой платы за посещения, а также основания и порядок изменения указанных условий, а относительно реставрационных и ремонтных работ п. 12 данного Положения предусмотрено, что отдельные условия охранного обязательства, касающиеся сохранения объекта культурного наследия, могут быть изложены в виде плана ремонтно-реставрационных или иных работ и благоустройства территории объекта культурного наследия, утверждаемого в установленном порядке, с указанием сроков разработки и утверждения проектно-сметной документации, ориентировочной стоимости работ, предполагаемых сроков выполнения работ и порядка подтверждения их выполнения.

Кроме того, п. 4 комментируемой статьи содержит исключение из общих требований, предъявляемых к охранному обязательству объектов культурного наследия, касающееся интерьера внутренних помещений объекта культурного наследия. Данное исключение заключается в том, что при условии, что такой интерьер не является предметом охраны объекта культурного наследия, обеспечение доступа граждан во внутренние помещения объекта культурного наследия не может быть вменено в обязанность собственника объекта культурного наследия. На наш взгляд, такое исключение является обоснованным и справедливым, так как в отсутствие обязательства по охране интерьера внутренних помещений объекта культурного наследия необходимость в обеспечении доступа граждан к такому интерьеру также отсутствует.

Статья 30. Особенности приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения

Комментарий к статье 30

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет особенность приватизации объектов социально-культурного назначения в их взаимосвязи с имущественным комплексом унитарного предприятия, то есть приватизация таких объектов осуществляется в составе имущественного комплекса унитарного предприятия. Безусловно, такая приватизация возможна лишь в том случае, если предмет и цель деятельности унитарного предприятия связаны с социально-культурной сферой. Поэтому к приватизируемым объектам, на которые распространяются положения п. 1 комментируемой статьи, относятся:

- объекты здравоохранения - объекты, которые созданы для обеспечения функционирования системы охраны здоровья, то есть обеспечения состояния физического, психического и социального благополучия человека, при котором отсутствуют заболевания, а также расстройства функций органов и систем организма;

- объекты культуры - объекты, при помощи которых осуществляется сохранение, создание, распространение и освоение культурных ценностей;

- объекты спорта - объекты недвижимого имущества или комплексы недвижимого имущества, специально предназначенные для проведения физкультурных мероприятий и (или) спортивных мероприятий, в том числе спортивные сооружения (п. 7 ст. 2 Федерального закона от 4 декабря 2007 года N 329-ФЗ "О физической культуре и спорте в Российской Федерации").

При этом п. 1 комментируемой статьи содержит исключения в отношении ряда объектов, которые имеют особое назначение. К таким объектам относятся:

- объекты, обеспечивающие нужды органов социальной защиты населения, в том числе домов для престарелых, госпиталей и санаториев для инвалидов и престарелых. Иными словами, это социальные объекты, которые необходимы органам государственной власти и органам местного самоуправления, уполномоченным в сфере социальной защиты населения, для предоставления мер социальной защиты (мер социальной поддержки) отдельным категориям населения;

- объекты здравоохранения, культуры, предназначенные для обслуживания жителей соответствующего поселения - объекты, которые необходимы для предоставления мер государственной поддержки и услуг в сфере здравоохранения и культуры жителям городского поселения (города или поселка, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления) или сельского поселения (одного или нескольких объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления);

- объекты социальной инфраструктуры для детей - объекты, которые предназначены для предоставления мер социальной поддержки детям;

- жилищный фонд и объекты его инфраструктуры. Согласно ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, соответственно, объекты жилищного фонда - это объекты, которые необходимы для обеспечения его функционирования и защиты жилищных прав граждан;

- объекты транспорта и энергетики, предназначенные для обслуживания жителей соответствующего поселения. Исходя из положений Федерального закона от 9 февраля 2007 г. N 16-ФЗ "О транспортной безопасности" объекты транспорта - это объекты, которые предназначены для обеспечения функционирования транспортного комплекса, то есть это железнодорожные, трамвайные и внутренние водные пути, контактные линии, автомобильные дороги, тоннели, эстакады, мосты, вокзалы, железнодорожные и автобусные станции, метрополитены, морские торговые, рыбные, специализированные и речные порты, портовые средства, судоходные гидротехнические сооружения, аэродромы, аэропорты, объекты систем связи, навигации и управления движением транспортных средств, а также иные обеспечивающие функционирование транспортного комплекса здания, сооружения, устройства и оборудование. Объекты энергетики - это объекты, которые предназначены для обеспечения протекания технологических процессов в области энергетики. При этом и объекты транспорта, и объекты энергетики в данном случае должны быть предназначены для обслуживания жителей определенного городского или сельского поселения.

Полагаем, что установленные п. 1 комментируемой статьи исключения в отношении вышеуказанных объектов являются правомерными, так как в целом данные исключения направлены на защиту прав и законных интересов граждан в сфере социальной защиты, здравоохранения, культуры, а также жилищной сфере.

При этом из п. 1 комментируемой статьи следует возможность изменения назначения вышеуказанных объектов, например, путем их реконструкции, модернизации, изменения их целевого назначения в проектно-сметной документации и иными правовыми способами. Такое изменение согласно п. 1 комментируемой статьи осуществляется по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления. Под такими соответствующими органами местного самоуправления следует понимать органы местного самоуправления, на территориях которых расположены указанные объекты, либо органы местного самоуправления тех муниципальных образований, населению которых предоставляются меры социальной поддержки, социальной защиты и социального и культурного обслуживания.

Исключение из этих объектов составляют объекты социальной инфраструктуры для детей, изменение назначения которых осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 1998 г. N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", который, в частности, предусматривает, что принятие федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления решения о реконструкции, модернизации, об изменении назначения или о ликвидации объекта социальной инфраструктуры для детей, являющегося государственной и (или) муниципальной собственностью, а также о реорганизации или ликвидации государственных организаций, муниципальных организаций, образующих социальную инфраструктуру для детей, допускается на основании положительного заключения комиссии по оценке последствий такого решения для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания.

2. Пунктами 1.1 - 1.3 комментируемой статьи установлены особенности приватизации объектов электросетевого хозяйства, источников тепловой энергии, тепловых сетей, централизованных систем горячего водоснабжения и (или) отдельных объектов таких систем, входящих в состав имущественного комплекса унитарного предприятия. Такие особенности зависят от значения данных объектов для унитарного предприятия. Иными словами, если указанные объекты являются основными производственными фондами унитарного предприятия, то они приватизируются в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.

Исходя из п. 1.3 комментируемой статьи основной производственный фонд унитарного предприятия в виде данных объектов имеет место при получении унитарным предприятием прибыли от использования данных объектов в размере, большем, чем размер прибыли, полученной от иных видов деятельности, предусмотренных уставом унитарного предприятия. Недостатком данного пункта является то, что в нем отсутствуют положения, позволяющие определить механизм расчета такой прибыли, в частности субъектов, которые будут такой размер определять, так как при приватизации таких объектов необходимо подтвердить наличие большей прибыли от использования этих объектов.

Пункт 1.2 комментируемой статьи содержит отсылочную норму к ст. 30.1 комментируемого Закона, регулирующей вопросы приватизации, в частности, объектов электросетевого хозяйства, источников тепловой энергии, тепловых сетей, централизованных систем горячего водоснабжения и (или) отдельных объектов таких систем, за исключением данных объектов, не являющихся основными производственными фондами унитарного предприятия.

3. Пункты 2 и 3 комментируемой статьи регулируют вопросы правовой судьбы объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не включенных в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия. Эти объекты, исходя из п. п. 2 и 3 комментируемой статьи, можно разделить на две большие группы:

1) не разрешенные для приватизации объекты - это объекты, включенные в перечень, установленный п. 1 комментируемой статьи. Данные объекты должны быть переданы в муниципальную собственность. По данному вопросу сложилась судебная практика.

Пример: потребительское общество "Ставропольские парки культуры и отдыха" обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, администрации города Ставрополя, Министерству культуры Ставропольского края с требованием признать незаконным решение указанного Комитета об отказе обществу в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества. К спорному арендованном имуществу относилось имущество парк "Центральный", который создан более 150 лет назад, является памятником природы краевого значения. Арбитражными судами первой, апелляционной инстанций, а также ФАС Северо-Кавказского округа требования указанного общества были удовлетворены. Однако ВАС РФ было установлено, что объекты, в отношении которых обществом заявлено о реализации права на преимущественный выкуп, расположены на территории двух городских парков культуры и отдыха, предназначены и подлежат использованию для организации культурного отдыха жителей города Ставрополя, поэтому исходя из п. 2 комментируемой статьи приватизации они не подлежат (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 10 апреля 2012 г. N 16662/11);

2) разрешенные для приватизации объекты - приватизация этих объектов осуществляется отдельно от имущественного комплекса унитарного предприятия в соответствии с комментируемым Законом.

4. Положения п. 4 комментируемой статьи направлены на обеспечение сохранения целевого назначения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, в связи с чем согласно данному пункту обязательным условием их приватизации является сохранение собственником, то есть лицом, в собственность которого они перешли в рамках приватизации, их назначения. Срок сохранения такого назначения должен быть установлен в решении об условиях приватизации. При этом в п. 4 комментируемой статьи установлены два максимальных срока сохранения приобретателем вышеуказанных объектов их назначения:

1) пять лет со дня перехода прав на приватизируемое имущество к его приобретателю в порядке приватизации;

2) десять лет со дня перехода прав на объекты социальной инфраструктуры для детей к его приобретателю в порядке приватизации.

На наш взгляд, установление именно максимального срока, по истечении которого приобретатель должен изменить назначение таких объектов, представляется не совсем верным, так как в этом случае приобретатель не обязан заботиться о сохранении назначения таких объектов в дальнейшем. С другой стороны, установленное федеральным законодателем ограничение для решения об условиях приватизации не является препятствием для сохранения назначения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения. Такая двусмысленная возможность понимания срока является недостатком п. 4 комментируемой статьи.

Также п. 4 комментируемой статьи предоставляет органам местного самоуправления право обратиться в суд с иском об изъятии посредством выкупа объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения для муниципальных нужд в случае нарушения собственником условия о сохранении назначения приватизированного объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения. С учетом того, что в п. 4 комментируемой статьи не регламентируется механизм такого выкупа, выкуп должен осуществляться в соответствии с положениями гражданского законодательства. Иными словами, должно быть принято решение органа местного самоуправления о выкупе объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения для муниципальных нужд, определена выкупная цена. При этом собственник объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения для муниципальных нужд должен быть предупрежден о таком предстоящем выкупе находящихся в его собственности объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения для муниципальных нужд с обоснованием причин такого выкупа.

Статья 30.1. Особенности приватизации объектов электросетевого хозяйства, источников тепловой энергии, тепловых сетей, централизованных систем горячего водоснабжения и отдельных объектов таких систем

Комментарий к статье 30.1

1. Комментируемая статья определяет особенности приватизации таких объектов, как:

1) объекты электросетевого хозяйства - линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии оборудование (ст. 3 Федерального закона от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ "Об электроэнергетике");

2) источники тепловой энергии - устройства, предназначенные для производства тепловой энергии (ст. 2 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ "О теплоснабжении");

3) тепловые сети - совокупность устройств (включая центральные тепловые пункты, насосные станции), предназначенных для передачи тепловой энергии, теплоносителя от источников тепловой энергии до теплопотребляющих установок (ст. 2 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ);

4) централизованные системы горячего водоснабжения - комплекс технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенных для горячего водоснабжения путем отбора горячей воды из тепловой сети (горячего водоснабжения) или из сетей горячего водоснабжения либо путем нагрева воды без отбора горячей воды из тепловой сети с использованием центрального теплового пункта (ст. 2 Федерального закона от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении");

5) объекты централизованных систем горячего водоснабжения - инженерные сооружения, входящие в состав централизованной системы горячего водоснабжения (в том числе центральные тепловые пункты), непосредственно используемые для горячего водоснабжения (ст. 2 Федерального закона от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ).

2. Из п. 1 комментируемой статьи следует, что приватизация объектов электросетевого хозяйства, источников тепловой энергии, тепловых сетей, централизованных систем горячего водоснабжения и отдельных объектов таких систем осуществляется в общем порядке, предусмотренном комментируемым Законом, с теми особенностями, что в отношении этих объектов должен быть установлен ряд обязательств, а именно:

1) обязательство по строительству - обязательство по созданию объектов электросетевого хозяйства, источников тепловой энергии, тепловых сетей, централизованных систем горячего водоснабжения и отдельных объектов таких систем;

2) обязательство по реконструкции - обязательство по изменению параметров объектов электросетевого хозяйства, источников тепловой энергии, тепловых сетей, централизованных систем горячего водоснабжения и отдельных объектов таких систем, в том числе надстройке, перестройке, расширению таких объектов, а также замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций данных объектов, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

3) обязательство по модернизации (инвестиционное обязательство) - обязательство по достройке либо проведению иных подобных работ, которые приводят к улучшению строительных конструкций, характеристик и показателей по сравнению с первоначальными;

4) обязательство по эксплуатации (эксплуатационное обязательство) - обязательство по использованию по назначению объектов электросетевого хозяйства, источников тепловой энергии, тепловых сетей, централизованных систем горячего водоснабжения и отдельных объектов таких систем.

3. Пункт 2 комментируемой статьи содержит положение относительно условий инвестиционных обязательств и эксплуатационных обязательств в отношении объектов электросетевого хозяйства, источников тепловой энергии, тепловых сетей, централизованных систем горячего водоснабжения и отдельных объектов таких систем, аналогичное положению в отношении объектов культурного наследия архитектурных ансамблей, усадебных и дворцово-парковых комплексов, установленному п. 1 ст. 29 комментируемого Закона (см. комментарий к п. 1 ст. 29), о распространении данных условий на все составные части указанных объектов в том случае, если они являются сложными вещами. Таким образом, реконструироваться и (или) модернизироваться, а также эксплуатироваться должны все составные части данных объектов.

4. Из п. 3 комментируемой статьи следует, что элементом условия эксплуатационных обязательств является обязанность приобретателя объектов электросетевого хозяйства, источников тепловой энергии, тепловых сетей, централизованных систем горячего водоснабжения и отдельных объектов таких систем предоставлять путем использования данных объектов потребителям и абонентам товары, оказывать услуги, а также обеспечивать им возможность получения данных товаров и услуг. Соответственно, содержание этих товаров и услуг зависит от специфики указанных объектов. Таким образом, это могут быть, например, услуги в сфере теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения.

Под потребителями следует понимать лиц, приобретающих соответствующие товары и услуги, например, электрическую и тепловую энергию, а под абонентами - лиц, заключивших договоры на получении таких товаров и услуг.

При этом такие товары и услуги должны предоставляться потребителям и абонентам по регулируемым ценам (тарифам), то есть тем ценам (тарифам), которые установлены в соответствии с федеральным законодательством органами, уполномоченными в сфере регулирования цен (тарифов).

Однако из предусмотренного п. 3 комментируемой статьи требования об условии эксплуатационного обязательства относительно предоставления таких товаров и услуг имеется исключение, исходя из которого федеральными законами, а также нормативными правовыми актами Правительства РФ, уполномоченных в сфере регулирования цен (тарифов) федеральных органов власти могут быть установлены требования о прекращении или приостановлении предоставления потребителям товаров, услуг путем использования вышеуказанных объектов. Обратим внимание на то, что данное исключение установлено с нарушением правил юридической техники, так как оно предполагает прекращение или приостановление предоставления товаров и услуг только потребителям, а не абонентам, как это предусмотрено в целом п. 3 комментируемой статьи.

5. Пункт 4 комментируемой статьи содержит бланкетные нормы, касающиеся порядка определения условий инвестиционных обязательств. Так, исходя из п. 4 эти условия определяются следующим образом:

1) в отношении объектов электросетевого хозяйства такой порядок определяется инвестиционной программой субъекта электроэнергетики, которая в соответствии с положениями Федерального закона от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ утверждается Правительством РФ или уполномоченными им федеральными органами исполнительной власти либо органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а также если это инвестиционная программа территориальных сетевых организаций, отнесенных к числу субъектов, инвестиционные программы которых утверждаются и контролируются федеральными органами исполнительной власти, то согласовывается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

2) в отношении источников тепловой энергии, тепловых сетей, открытых систем горячего водоснабжения и отдельных объектов таких систем - инвестиционной программой организации, осуществляющей регулируемые виды деятельности в сфере теплоснабжения, которая на основании п. 10 ст. 2 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ представляет собой программу мероприятий организации, осуществляющей регулируемые виды деятельности в сфере теплоснабжения, по строительству, реконструкции и (или) модернизации источников тепловой энергии и (или) тепловых сетей в целях развития, повышения надежности и энергетической эффективности системы теплоснабжения, подключения (технологического присоединения) теплопотребляющих установок потребителей тепловой энергии к системе теплоснабжения, которая утверждается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в сфере теплоснабжения по согласованию с органами местного самоуправления поселений, городских округов по организации теплоснабжения, за исключением случаев, установленных указанным Федеральным законом;

3) в отношении закрытых систем горячего водоснабжения и отдельных объектов таких систем - инвестиционной программой организации, осуществляющей горячее водоснабжение, которая в соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ представляет собой программу мероприятий по строительству, реконструкции и модернизации объектов централизованной системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения и утверждается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в сфере водоснабжения и водоотведения.

6. Пункт 5 комментируемой статьи содержит требование к содержанию инвестиционного обязательства, которое, на наш взгляд, с учетом положений п. 4 комментируемой статьи, является излишним. Так, инвестиционное обязательство должно соответствовать требованиям, предъявляемым к содержанию инвестиционных программ определенного вида, а также включать в себя предельные сроки исполнения инвестиционного обязательства. Однако с учетом общего положения п. 4 комментируемой статьи о том, что условия инвестиционных обязательств должны быть предусмотрены в соответствующих инвестиционных программах, установление в отношении их дополнительных требований является необоснованным и нецелесообразным. Так, например, согласно ст. 14 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ инвестиционная программа и, соответственно, инвестиционное обязательство должны предусматривать нормативные сроки подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к системе теплоснабжения.

Кроме того, п. 5 комментируемой статьи предусматривает, что превышение вышеуказанных сроков является существенным нарушением инвестиционного обязательства собственником (лицом, обладающим правомочиями собственника, - владение, пользование, распоряжение) и (или) законным владельцем (лицом, обладающим только полномочием владения). Последствия такого нарушения определены в п. 12 комментируемой статьи.

Поиск по сайту: