Поправка на уторговывание

На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание.

Рынок жилой недвижимости имеет ряд специфичных черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли – продажи, причем данные переговоры в подавляющем большинстве случаев приводят к положительному результату для покупателя. Стандартные скидки, описанные в теории оценки, составляют от 0% до 15 %, в зависимости от конъюнктуры рынка в целом и отдельного его сегмента, к которому относится оцениваемый объект.

Специалистами ООО «НЭО Центр» проведено исследование предложений о продаже земельных участков в г. Сысерти за последние 3 месяца (базы данных журнала «Недвижимость»), в ходе которого определено снижение цены предложений одних и тех же объектов. Снижение цены предложений по данной выборке составило от 0% до 20%. Среднее значение – 2,62%. При этом за этот же период ситуация на рынке земельных участков оставалась стабильной, изменения средних цен не наблюдалось. Таким образом, значение поправки на торг составляет 2,62%.

Поправка на местоположение Поправка на местоположение оцениваемого объекта вносится только в случае, если расстояние между объектом-аналогом и объектом оценки, составляет более двух километров (к меньшему расстоянию, по мнению оценщиков, рынок не чувствителен). В данном случае объект оценки и объекты-аналоги находятся в одном населенном пункте п.Белоярском, на расстоянии друг от друга не более 2 км. В связи с этим оценщиком было принято решение данную поправку не применять.

Поправка на общую площадь земельного участка Оценщиком было принято решение данную поправку не применять, т.к. земельный участок объекта оценки и земельные участки всех объектов-аналогов имеют сопоставимые площади.

Поправка на наличие коммуникаций По данным Института Профессиональной Оценки, наличие коммуникаций на участке (электроснабжение, газоснабжение, канализация и водопровод) делает земельный участок более привлекательным на рынке, что делает его стоимость более высокой. Относительная поправка на наличие каждой дополнительной из систем коммуникаций увеличивает стоимость земельного участка на 3-5%. К стоимости объектов-аналогов были внесены следующие поправки:

Поправка на близость к лесному массиву На стоимость земельного участка также влияет близость его расположения к лесному массиву. Данная поправка рассчитывается на основании анализа предложений на рынке земельных участков и консультаций со специалистами ведущих операторов на этом рынке. Поправка определяется исходя из близости расположения земельного участка к лесному массиву - чем ближе участок к лесному массиву, тем выше его привлекательность. При расположении лесного массива в пределах 500 м от земельного участка, участок считается приближенным к лесному массиву, при расстоянии от 500 - удаленным. Объект оценки и объекты-аналоги №1, №2 и №4 расположены на границе лесного массива, а объект-аналог №3 на расстоянии более 500 м от лесного массива. В связи с этим, оценщиком было принято решение применить поправку к стоимости объекта-аналога №3 в размере 5%

Поправка на близость к водоему На стоимость земельного участка также влияет близость его расположения к водоему. Данная поправка рассчитывается на основании анализа предложений на рынке земельных участков и консультаций со специалистами ведущих операторов на этом рынке. Поправка определяется исходя из близости расположения земельного участка к водоему - чем ближе участок к водоему, тем выше его привлекательность. При расположении водоема в пределах 500 м от земельного участка, участок считается приближенным к водоему, при расстоянии от 500 - удаленным. Объект оценки и объекты аналоги расположены на расстоянии более 500 м от ближайшего водоема, в связи с этим оценщиком было принято решение данную поправку не применять.

Поправка на состояние подъездных путей На стоимость земельного участка также влияет состояние подъездных путей. Данная поправка рассчитывается на основании анализа предложений на рынке земельных участков и консультаций со специалистами ведущих операторов на этом рынке. Поправка на состояние подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. В данном случае оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги отличаются качеством дорожного покрытия. В стоимости объектов-аналогов были внесены следующие поправки:

Поправка на категорию земель На стоимость земельного участка также влияет категория земель. Объект оценки и объекты-аналоги принадлежат к землям населенных пунктов, поэтому поправка в стоимость не вносилась

Поправка на уторговывание На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание. Рынок жилой недвижимости имеет ряд специфичных черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли – продажи, причем данные переговоры в подавляющем большинстве случаев приводят к положительному результату для покупателя. Стандартные скидки, описанные в теории оценки, составляют от 0% до 15 %, в зависимости от конъюнктуры рынка в целом и отдельного его сегмента, к которому относится оцениваемый объект. Специалистами ООО «НЭО Центр» проведено исследование предложений о продаже жилых домов в п. Белоярском за последние 3 месяца в ходе которого определено снижение цены предложений одних и тех же объектов. Снижение цены предложений по данной выборке составило от 0% до 11,76%. Среднее значение – 1,57%. При этом за этот же период ситуация на рынке жилых домов в п.Белоярском оставалась стабильной. Таким образом, значение поправки на торг составляет 1,57%. Оценщиком было принято решение не применять данную поправку к объекту-аналогу №1 и объекту-аналогу №2 т.к. в течение срока экспозиции цена предложения по данным объектам-аналогам снизилась на величину более, чем 1,57%.

Поправка на материал стен В данный момент на рынке более высоким спросом пользуются кирпичные дома, кирпично-блочные, затем панельные, блочные и шлакоблочные и в последнюю очередь деревянные. Оценщиком было принято решение применить к стоимости всех объектов-аналогов поправку в размере 5% т.к. материал стен объектов-аналогов – блоки, а материал стен объекта оценки – кирпич и блоки.

Поправка на общую площадь объекта Введение указанной поправки обусловлено тем обстоятельством, что удельная стоимость дома большей площади обычно меньше, чем удельная стоимость дома меньшей площади. Вместе с тем, стоит отметить, что отобранные аналоги сопоставимы по площади с объектом оценки (находятся в одном диапазоне площадей). В связи с этим оценщиком было принято решение данную поправку не применять.

Поправка на наличие земельного участка При расчете вклада жилого дома в стоимость объекта оценки, необходимо учитывать, что различные объекты имеют различные по площади земельные участки. Данные факторы были учтены путем внесения абсолютной поправки, рассчитанной как произведение общей площади объекта - аналога на среднюю стоимость сотки в районе расположения аналога, при этом для определения вклада коттеджа в рыночную стоимость объекта оценки, оценщики приняли площадь земельного участка и дополнительных улучшений, относящихся к объекту оценки, равной 0. На основании анализа предложений по рассматриваемым объектам – аналогам было выявлено, что средняя стоимость сотки в г. Сысерть составляет 183 794 руб.

Поиск по сайту: