 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Определение износа объекта недвижимости
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости его привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием аналогичных факторов.
Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.
В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
название таблицы
| Эффективный возраст |
| Хронологический возраст |
| Оставшийся срок экономической жизни |
| Физическая жизнь здания |
| Снос объекта |
| Экономическая жизнь здания |
| Ввод в эксплуатацию |
Физическая жизнь – период эксплуатации здания в течении, которого составление несущих конструктивным элементов здания соответствует определенным критериям. Срок физической жизни закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания.
Хронологический возраст - период со дня ввода в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь – определяется временем в эксплуатацию в течении которого объект приносит доход.
Эффективный возраст - рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов влияющих на стоимость объекта оценки.
Оставшийся срок экономической жизни – период времени от даты оценки до окончания экономической жизни. [6]
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):
Соб=Суз+Свс-Свс [7]
Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
-оценка рыночной стоимости земельного участка;
-оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания,
-числе оценка величины предпринимательской прибыли;
- расчет выявленных видов износа;
- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Таким образом, затратный подход для определения рыночной стоимости недвижимости является, с одной стороны, обязательным элементом процедуры определения рыночной стоимости, а с другой стороны, зачастую единственным инструментом для получения представления о стоимостной оценке недвижимости.
Вместе с тем считается, что затратный метод имеет существенные ограничения при оценке объектов со значительным сроком службы из-за трудностей с измерением величин накопленного износа и прибыли предпринимателя. Кроме того, результаты затратного метода отражают стоимость полного права собственности, поэтому при оценке частичных прав собственности необходима их корректировка.
Для повышения точности расчетных процедур, как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима разумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показателей.[8]
Поиск по сайту: