Факторы, влияющие на выбор места расположения торговых центров

Намного удобнее один раз в неделю выехать в торговый центр и закупить все необходимое. Кроме того, уже не так важно расстояние до торгового центра. Человек может преодолеть большое расстояние для того, чтобы иметь возможность выбора среди большого ассортимента товаров, чем идти в маленький магазин недалеко от дома где нет выбора.

Так, в западной практике проектирования торговых центров используется метод Квантса, согласно которого, если расстояние до торгового объекта менее 300 м, для его посещения человек готов преодолеть этот путь пешком, если расстояние превышает 480 м - посетитель торгового центра добирается к нему на машине. Если расстояние до объекта находится в пределах от 300 до 480 м, то человек принимает решение о способе достижения торгового центра в зависимости от погодных условий, качества дороги, наличия на его пути естественных или искусственных препятствий.

В условиях повышения конкуренции в сфере торговли в нашей стране очень важным этапом во время проектирования новых и реконструкции существующих торговых объектов становится изучение территории. Это делается с целью создания объектов, которые могли бы успешно функционировать на протяжении длительного времени, и были конкурентоспособными, а также удобными для их посетителей и местных жителей.

Основными градостроительными факторами, которые влияют на выбор места расположения торгового центра, является близость к станциям метрополитена, крупных транспортных узлов, магистралей общегородского значения, мест приложения труда.

Существуют различные методы оценки места расположения торговых объектов, однако каждый из них включает следующие стадии: поиск (все участки), оценка (каждый участок сравнивается с набором определенных критериев), выбор (лучший участок).

Однако, на сегодняшний день в наших условиях первая стадия не всегда возможна, так как отечественная практика строительства торговых центров базируется на первоочередном выборе земельного участка и только потом начинается разработка проекта с учетом конфигуративных особенностей этого участка. Тоже касается и архитектурного решения, и внутреннего наполнения будущего ТЦ. Очень часто отечественные застройщики сначала строят объект, и только после этого начинается поиск арендаторов для его заполнения. Это может привести к затягиванию сроков ввода в эксплуатацию объекта и срыву получения запланированной прибыли.

В западной практике методом оценки места расположения, который чаще всего используется является комбинированный метод Берри и Парра (Berry and Parr, 1987 г.), а также Боулби, Брехени и Фута (Bowlby, Breheny and Foot, 1984 г.).

Такой комбинированный метод включает в себя 2 стадии оценки места расположения:

- Оценка макророрасположения;

- Оценка микрорасположения.

Показатели,которые рассматриваются на этапе оценки макрорасположения, представляют собой краткие сведения о состоянии экономики и демографической ситуации в регионе на момент исследования.

Для оценки демографической ситуации в регионе, как правило, рассматриваются следующие показатели: численность и плотность населения, количество трудоспособного населения, уровень безработицы и уровень доходов населения.

Экономическая ситуация характеризуется следующими факторами: объем и динамика ВВП, прямые иностранные инвестиции в страну и город, который рассматривается, объем промышленного производства, инвестиции в основной капитал. Важным показателем на этом этапе является уровень и динамик розничного товарооборота в стране и в городе, поскольку он характеризует платежеспособность населения.

Оценка микрорасположения включает в себя несколько разделов:

Географическое положение участка, его физические характеристики.

Инфраструктура района. Важным показателем уровня развития инфраструктуры района является доступность объекта для потенциальных покупателей. Кроме определения количества покупателей в торговом районе, необходимо оценить, сколько покупателей физически в состоянии посетить торговый центр. Таким образом, всегда необходимо проводить маркетинговое исследование доступности торгового центра. В рамках такого исследования изучаются следующие факторы: Объем и структура пассажиропотоков и транспортных средств. Объем характеризуется таким показателем, как общий пассажиропоток зоны наблюдения - автомобилистов, общественного транспорта и пешеходов.

Анализ транспортной доступности участка. Принимается во внимание беспересадочная доступность объекта общественным транспортом.

Анализ временной доступности участка. Принято выделять 3 зоны: пешеходная - до 10 мин., транспортная - 5-7 мин., пешеходно-транспортная - 10-15 мин.

Улично-дорожная сеть - анализируется, насколько удобны подъезды к торговому центру.

Возможность размещения парковки.

Визуальная доступность участка.

При оценке влияния объектов инфраструктуры на будущий торговый центр, необходимо проанализировать, как соотносится посещение этих объектов с посещением торгового центра, и возможно ли привлечь за счет них потоки посетителей. С точки зрения дополнительного привлечения покупателей любой объект, пребывающий на территории, может влиять на торговый центр как позитивно, так и негативно, а также может оказывать нейтральное влияние. Например, размещение недалеко от продовольственного магазина заведения азартных игр может отпугнуть домохозяек. Промышленные предприятия могут влиять на торговый центр с точки зрения экологии, но они имеют большое количество работников - потенциальных посетителей торгового центра.

Неоднозначное влияние на торговлю могут оказывать места отдыха на природе (парки, пляжи), поскольку их посещение зависит от погодных условий и сезонности. Места развлечений, спортивные, зрелищные или культурные центры не всегда обеспечивают покупателями торговые центры большой площади. Часть потребителей после массовых мероприятий не желают тратить много времени на посещение торгового центра.

В то же время, родители, которые сопровождают детей в спортивные и культурные учреждения ценят возможность сделать покупки, пока ребенок пребывает на занятиях. Присутствие большого количества детских образовательных учреждений влияет на торговлю в районе. Это позволяет спрогнозировать, что данный район будет привлекать большое количество покупателей. Можно сказать, что именно детские учреждения будут определять тенденции развития торговли на ближайшую перспективу.

Размещение в непосредственной близости от торгового объекта конечных остановок общественного транспорта и маршрутных такси имеет позитивное влияние. Однако, заполнение общественного транспорта в часы пик только посетителями торгового центра может вызвать недовольство жителей района. Иногда открытие большого торгового комплекса влечет за собой изменение графика движения транспорта или организацию дополнительного маршрутного такси, которое курсирует по оптимальному маршруту для посетителей центра.

Что касается формата торгового центра, то он может быть ориентирован на какой то определенный социальный класс (дискаунтер или галереи моды), а также может иметь смешанный характер. На первый взгляд размещение бутиков и недорогих магазинов в одном месте невозможно. На самом деле такое соединение может сыграть позитивную роль для торгового центра и привлечь в него дополнительное количество посетителей. Так, например, размещение рядом ювелирного магазина известной марки и магазина бижутерии совсем не противоречит друг другу. Посетителя, который имеет возможность покупать настоящие драгоценности, не отпугнет соседний магазин бижутерии, а человек, который не может себе позволить приобрести ювелирные изделия, зайдет в дорогой магазин, чтобы просто посмотреть на красивые вещи, а потом выберет изделие похожей модели в магазине бижутерии. Таким образом, привлекательность этих магазинов не снижается.

Поиск по сайту: