Рынок продажи офисной недвижимости

Ситуация, сложившаяся на рынке продажи офисной недвижимости в 2010 году, носит ярко выраженный послекризисный характер. Низкое количество сделок обусловлено тем, что объекты, реально интересные с точки зрения приобретения, как в качестве готового арендного бизнеса, так и инвестиций в них, в большинстве случаев служат продавцам средством мониторинга ситуации на рынке офисной недвижимости. Многие переговоры приводят стороны в тупик, поскольку заинтересованной в сделке оказывается лишь одна сторона, в то время как вторая ждет повышения стоимости «через месяц-другой» и боится продешевить с продажей.

Другим показательным и сдерживающим фактором восстановления рынка является сектор продажи залоговой офисной недвижимости банковскими структурами. Дело в том, что банки, для которых рынок недвижимости является совсем не профильным, устанавливают сверх завышенные цены на свои объекты, в связи с чем единственными потенциальными участниками сделок в 2010 году выступали исключительно крупнейшие корпорации, рассматривающие покупку офисных помещений исключительно под собственное пользование.

Третьим и не менее важным фактором стагнации рынка являются строительные и инвестиционные компании, которые осуществляли строительство новых объектов офисной недвижимости в предыдущие годы. Докризисная себестоимость строительства вынуждает данные компании продавать свои объекты по ценам выше рыночных, чтобы избежать банкротства. Как и в случае с продажей залоговой недвижимости, спектр потенциальных покупателей весьма невелик.

Учитывая все выше сказанное, изменение ситуации на рынке недвижимости ожидается ближе ко II кварталу 2011 года. Ввод новых объектов, повышение спроса, а также оптимизация существующих предложений – все это является позитивными предпосылками восстановления рынка продажи офисной недвижимости.

1. 6 Предложение. Виды торговых помещений. Действующие, строящиеся и планируемые к строительству торговые центры.

· В конце июля 2008 года класс В офисов стоил 1,7 тысячи долларов за квадратный метр в год

· Рост арендных ставок на офисы класса А в центре Саратова, по словам вице-президента по консалтингу компании GVA Sawyer Эвелины Павловской, с октября 2007 года по июль 2008 года составил в среднем 25-35% и в июле 2008 года ставки уже достигали 2,3 тысячи долларов за квадратный метр в год.

· Совокупный объем арендованных офисных площадей в Саратове в первом полугодии 2008 года вырос на 30%, по сравнению с аналогичным периодом 2007 года, достигнув отметки в 1 млн. квадратных метров - руководитель отдела исследований рынка консалтинговой компании CB Richard Ellis Ирина Флорова.

· В первом квартале 2008 г объем арендованных офисных площадей составил 400 тысяч квадратных метров, а во втором квартале - 600 тысяч квадратных метров. В Москве за первое полугодие 2008 года уже введено более 750 тысяч квадратных метров офисных помещений, и лишь 12% из них составляет класс А.

· Доля свободных помещений в офисных центрах класса А составляет 5%, но на конец года эта цифра будет снижена до 3-3,5%

В конце третьего квартала 2011 года, общий объём качественных торговых помещений в Саратове остался на уровне около 5,7 млн. кв. м (GBA) и 3 млн. кв. м арендуемой площади (GLA), так как в третьем квартале не было открыто ни одного нового качественного объекта. Ожидается, что общая площадь качественных торговых помещений в Саратове превысит 6 млн. кв. м к концу 2011 года, а арендуемая достигнет 3,5 млн. кв. м. Открытие ряда новых торговых центров было перенесено на 2012 год. В третьем квартале 2011 года был открыт аутлет Brandcity – результат реконцепции торгового центра «Вэймарт». Стабильно высокий спрос со стороны ритейлеров на качественные помещения может послужить катализатором процесса реконцепции ряда не очень удачных торговых объектов. Средний уровень свободных площадей в качественных торговых центрах составил приблизительно 2−3%.Планируемые к открытию в течение ближайших двенадцати месяцев новые проекты преобладают в периферийных районах города, в том числе и из-за решения саратовских властей о прекращении строительства торговых центров в центре города.

В течение июля-сентября 2011 г. ввод новых объектов приостановился. Таким образом, обеспеченность жителей Саратова площадями качественных торговых центров (GLA) сохранилась на уровне 274 кв. м на тысячу человек. С учетом нового предложения, общая площадь концептуальных торговых объектов Саратова составила около 6,7 млн кв. м, прирост по сравнению с предыдущим годом составил 4%.

С учетом текущей динамики строительства можно с уверенностью прогнозировать, что из заявленных к вводу до конца года почти 500 тыс. кв. м торговых площадей на рынок выйдут не более 100 тыс. кв. м.

Спрос

В течение летних месяцев спрос на торговые площади находился на высоком уровне. Традиционно самым активным сегментом ритейла остаются продуктовые сети – Metro Group заявила о планах по открытию в России 100 гипермаркетов, развиваются и другие цепочки – например, О’кей, Дикси и проч.

Среди новых брендов на рынке - G-Shock (в формате «островов»), Quattro, ARC”TERYX. На рынок вернулся бренд Kookai, новые марки выводит компания Cortefiel. Как и в докризисные времена, многие иностранные ритейлеры рассматривают Россию в качестве перспективного рынка и ищут партнеров для развития сетей посредством различных франчайзинговых схем. Активно идет процесс реконцепции среди розничных операторов – сети пробуют новые форматы (Castorama, Старик Хоттабыч), проводят ребрендинг.

Наиболее популярными среди арендаторов являются ТЦ, которые подтвердили свой статус успешного коммерческого проекта со стабильным потоком. Несмотря на наличие «листа ожидания», подобные объекты готовы рассматривать и новые бренды, которые еще не присутствуют на рынке, в первую очередь, в одежном сегменте.

По данным Росстата, в третьем квартале 2011 года оборот розничной торговли вырос на 7,6% г-к-г (8,4% за аналогичный период 2010 года). Динамика продаж выросла как у продовольственных, так и у крупнейших непродовольственных ритейлеров. Продажи товаров через интернет также демонстрируют рост.

В третьем квартале 2011 года реальные располагаемые денежные доходы населения увеличились на 1,7% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, а потребительские цены с начала года выросли на 5,1% против 4,3% за аналогичный период прошлого года. Уровень потребительской уверенности поднялся ещё на 2 п.п. по сравнению со вторым кварталом 2011 года, и составил -7%.

Однако реальные темпы роста заработной платы в этом году ниже, чем в предыдущем. Таким образом, рост объёма оборота розничной торговли продолжает основываться на снижении сбережений и потребительском кредитовании.

Поиск по сайту: