ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Метод сравнения продаж (МСП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.

Принципы оценки, лежащие в основе МСП:

·спрос и предложение;

·замещение;

·пропорциональность;

·зависимость.

ПРИМЕНЕНИЕ МСП

МСП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.

Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.

Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).

МСП представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.

МСП дает наилучшее результаты при оценке земельных участков.

Преимущества МСП:

·наиболее простой подход;

·статистически обоснованный;

·предлагает методы корректировки;

·обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МСП:

· требует активного рынка;

· сравнительные данные не всегда имеются;

· требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

· основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применения МСП предлагает определенную последовательность действий:

1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту;

3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Источники информации:

· публичные записи (данные регистрационных служб);

· данные страховых компаний;

· информационные службы;

· периодические издания по недвижимости;

· данные брокеров по недвижимости;

· данные, предоставляемые участниками сделок;

· архивы оценщика.

Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.

Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.

Последовательно:

1. передаваемые права собственности;

2. условия финансирования;

3. условия продажи;

4. рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе:

5. местоположение;

6. физические характеристики объекта;

7 экономические характеристики объекта;

8. использование объекта;

9. наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут производится в рублях (долларах), процентах и долях единицы.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.

При продаже земли это:

· цена за сотку, гектар;

· цена за 1 м²;

· цена за 1 метр по фасаду;

· цена за лот;

· цена за единицу плотности.

При продаже застроенных участков это:

· цена за 1 м² общей площади земли;

· цена за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду;

· цена за 1 м² без учета местоположения (цена строительства 1м²)

· цена за 1 м³;

· цена за единицу недвижимости (дом комната);

· цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т.д.);

Методы внесения поправок делятся на:

Количественные:

· анализ парных продаж;

· статистический анализ;

· графический анализ;

· трендовый анализ;

· анализ вторичных данных.

Качественные:

· относительный сравнительный анализ;

· метод общей группировки;

· персональное интервью.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Использование ЗП необходимо при:

· технико-экономическом анализе нового строительства;

· определении НиНЭИ земли;

· реконструкции;

· оценке недвижимости на пассивных рынках;

· оценке объектов спецназначения;

· страховании недвижимости;

· определении базы налогообложения.

ЗП труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерными физическим, функциональным и внешним износом.

Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы:

· осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

· оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений);

· определение текущей стоимости восстановления или замещения;

· оценка всех видов накопленного износа;

· оценка величины предпринимательской прибыли;

· оценка стоимости участка земли;

· определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.

Затраты могут быть прямые и косвенные:

· прямые – включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;

· косвенные – возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении; определяются, как правило, коэффициентом к прямым.

Существуют следующие методы оценки полных затрат:

· метод сравнительной единицы с вариантами;

· метод количественного обследования;

· метод сравнительного объекта.

Имеют место три вида износа:

· физический;

· функциональный (или функциональное устаревание);

· внешний (экономический).

Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение.

Методы определения износа:

· метод экстракции (метод рыночной выборки);

· метод срока жизни;

· метод разбиения (по трем видам износа).

Методы оценки земельного участка:

· метод соотнесения;

· метод извлечения;

· метод освоения;

· метод остатка для земли;

· метод капитализации земельной ренты;

· метод сопоставимых продаж.

Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:

Оцененная стоимость восстановления минус накопленный износ:

1. Физический:

· устранимый;

· неустранимый для элементов с долгим сроком жизни;

· неустранимый для элементов с коротким сроком жизни.

2. Функциональный:

· устранимый;

· неустранимый.

3. Внешнее устаревание:

Общий накопленный износ:

Стоимость улучшений с учетом износа + стоимость земельного участка + предпринимательская прибыль

ИТОГО:

Оценка стоимости при затратном подходе

ОЦЕНКА ИЗНОСА

Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/ или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ делится на три типа: физический износ, функциональный износ и износ внешнего воздействия.

Физический износ – это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправным, так и неисправным. Исправный физический износ (то есть износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправному, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как, размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть исправным и неисправным. Функциональный износ считается исправным, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неисправным.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний (экономический) износ – вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Для определения накопленного износа применяются следующие методы:

Метод разбивки

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.

Результаты оценки износа приведены в таблице.

Более подробно отдельные виды износа рассмотрены ниже.

Поиск по сайту: