ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем категориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя:

· полезность;

· замещение;

· ожидание.

2. Принципы, связанные с землей и ее освоение:

· остаточная продуктивность;

· вклад;

· возрастающая и уменьшающаяся отдача;

· сбалансированность (пропорциональность);

· экономический размер;

· экономическое разделение.

3. Принципы, связанные с рыночной средой:

· зависимость;

· соответствие;

· предложение и спрос;

· конкуренция;

· изменение.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:

· юридически допустимо;

· физически возможно;

· финансово оправдано;

· наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям.

· Фактическая осуществимост ь: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.

· Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат расположениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.

· Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить владельцу участка.

· Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, фактически осуществимых, финансово приемлемых юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Поиск по сайту: