АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Оценка недвижимости на основе доходного подхода

Читайте также:
  1. A) анализ и самооценка собственных достижений
  2. I. Общая характеристика договора продажи недвижимости
  3. I.4.2.Становление государственного управления на основе Конституции СССР и новой Конституции РСФСР
  4. I.4.3.Изменение государственного управления на основе новой Конституции СССР в предверии второй мировой войны
  5. II. Оценка облигаций.
  6. II. ОЦЕНКА РАДИАЦИОННОЙ ОБСТАНОВКИ.
  7. II. Оценка соответствия наименования СИЗ и нормы их выдачи наименованиям СИЗ и нормам их выдачи, предусмотренным типовыми нормами
  8. III часть урока. Выставка, анализ и оценка выполненных работ.
  9. III. Бактериологическая оценка молока.
  10. III. Оценка наличия документов, подтверждающих соответствие СИЗ требованиям технического регламента
  11. SWOT-анализ и формирование на его основе стратегии бизнеса
  12. V. Оценка эффективности выбора СИЗ

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: прямой капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется, если:

потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину, возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аённуитетным методом;

• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосколъда).

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

Стоимость объекта недвижимости определяется как сумма текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

Ипотечно-инвестиционный анализ представляет разновидность доходного подхода, который используется для оценки объектов не­движимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита.

Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода. Поэтому все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения оказывают влияние на величину ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат по ипотечному кредиту, включающих как погашение долга, так и сумму причитающихся процентов.

Ипотечная постоянная используется для определения величины годовых расходов по обслуживанию долга и оценки финансового левереджа.

Под финансовым левереджем понимается возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе. Для оценки финансового левереджа следует различать уровни дохода, приносимого недвижимостью, и правильно определять соответствующие ставки доходности.

Понятие доходности строится на сравнении размеров полученного дохода с величиной вложенных средств.

Например: Объекты № 1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый чистый операционный доход - 1500 и имеют равную стоимость 10000. В каждый объект инвестор вложил одинаковый собственный капитал - по 4000, следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. Однако, поскольку кредит получен на разных условиях, ежегодные расходы по обслуживанию долга составят по объекту № 1 — 700, а по объекту № 2 — 1000.

Для оценки финансового левереджа рассчитаем показатели доходности.

 

  Объект № 1 Объект № 2
  1. Ставка доходности недвижимости  
  2. Ставка доходности собственного капитала    

Таким образом, финансовый левередж по объекту № 1 будет оцениваться положительно, а по объекту № 2 - отрицательно.

Важным фактором является также доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита.

 


1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |

Поиск по сайту:

Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.003 сек.)