Математические основы доходного метода оценки

Функции сложного процента.

Для расчетов, связанных с приобретением недвижимости, которое, как правило, сопровождается ипотечным кредитованием, используется метод сложного процента, представленный шестью его функциями.

Сложный процент означает, что уже полученный процент, будучи положенным на депозит, вместе с первоначальными инвестициями становится частью основной суммы. В следующий период наряду с первоначальным депозитом полученный процент приносит новый процент.

Для определения роста сложного процента используется формула:

где: Sn – сумма после накопления в течение n временных периодов;

i – периодическая ставка процента;

n. – число периодов.

Дисконтирование – это процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости.

Стандартные функции сложного процента:

а) накопленная сумма единицы (или будущая стоимость единицы);

б) накопление денежной единицы за период (будущая стоимость аннуитета).

в) фактор фонда возмещения;

г) текущая стоимость единицы (реверсии);

д) текущая стоимость аннуитета;

е) взнос на амортизацию единицы.

Пример: Стоимость земельного участка 20000 у.е. повышается на 12 процентов в год. Сколько она будет стоить через пять лет?

Будущую стоимость рассчитывают по формуле:

FV = PV(1+I)ⁿ = 20000 у.е. х 1,762342 = 35246,84 у.е.

Вопросы для самоконтроля по теме.

1. Что оценивается доходным подходом?

2. Когда при оценке недвижимости используется доходный подход?

3. Чем отличаются метод капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков?

4. Какие ограничивающие условия учитываются при оценке методом капитализации доходов?

5. Что такое потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, денежные поступления до уплаты налогов?

6. Дайте определения коэффициенту недоиспользования и коэффициенту загрузки.

7. Какими методами можно определить коэффициент капитализации?

8. Дайте понятие безрисковой ставки доходности.

9. В чем заключается сущность методов Инвуда, Хоскольда, Ринга?

10.В чем заключаются особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП?

11.Дайте определение ставки дисконтирования.

12.Дайте определение ипотечному кредиту.

13.Что оказывает влияние на цену недвижимости?

14.Дайте определение ипотечной постоянной и назовите методы ее расчета.

15.Как рассчитываются денежные поступления на собственный капитал инвестора?

16.Какие средства используются при комбинированном финансировании?

17.Чем отличаются ставка доходности недвижимости и ставка доходности на собственный капитал?

18.Какие методы оценки могут быть использованы при проведении ипотечно-инвестиционного анализа? В чем их специфика и особенности?

Тесты по теме.

1. При стабильном потоке доходов основным методом оценки является:

а) метод прямой капитализации;

б) метод дисконтированных денежных потоков;

в) оба этих метода.

2. Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше стоимость?

а) верно;

б) неверно.

3. Как рассчитывается коэффициент капитализации на заемный капитал?

а) делением суммы годовых выплат на размер кредита;

б) делением размера кредита на период выплат;

в) умножением месячного платежа на число периодов.

4. Продавец рассчитывает, что земельный участок через 8 лет может иметь рыночную стоимость 10 000 у.е. Какая сегодняшняя цена позволит ему иметь 15% ежегодный доход (без учета затрат, связанных с владением землей и сделками купли-продажи)?

а) 3011 у.е.;

б) 3269 у.е;

в) 7832 у.е..

5. Семья за 5 лет хочет скопить деньги на покупку квартиры в сумме 50 000 у.е., делая ежемесячные взносы на свой сберегательный счет. Определить, каким будет ежемесячный взнос при условии, что банк делает ежемесячные начисления процентов, исходя из 9% годовых:

а) 8354,5 у.е.;

б) 12556,7 у.е;

в) 2035,7 у.е.

6. Ипотечный кредит в сумме 100 000 у.е. взят на 12 лет под 8% годовых с ежемесячными равновеликими выплатами. Определить остаток кредита через 5 лет:

а) 69088,53 у.е.;

б)75315 у.е.;

в) 80205,33 у.е..

Поиск по сайту: