Дарение жилых помещений

Что касается современного российского гражданского законодательства, то в системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

Во-первых, основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

Если жильё передаётся при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признаётся. На практике такие случаи иногда встречаются. При оформлении договоров обменов жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи «обмена квартиры в порядке дарения». На основании п. 2 ст. 170 ГК подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем, не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесённых им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность дарения.

Во-вторых, признаком дарения является увеличение имущества одаряемого.

В-третьих, при дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счёт уменьшения имущества дарителя.

В-четвёртых, непременным признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение подарка. Согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершён в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причинённого отказом принять жилище в дар.

Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими лицами (родственниками, друзьями). Вместе с тем, сторонами в договоре дарения могут выступать как граждане, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, её субъекты, а также города и иные муниципальные образования в лице их органов.

В исключительных случаях закон даёт возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора дарения можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где сказано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил вред дарителю.

Гражданский кодекс РФ предусмотрел новый вид дарения - 7.5.1. пожертвование.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

7.6. Наем жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1. ст. 671 ГК).

Жилищное обязательство основано на свободе договора найма жилого помещения. Суть жилищного обязательства – во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю на определенный срок, как правило, длительный, жилое помещение, занять которое последний согласится. Цель передачи – проживание нанимателя в жилом помещении, что является определяющим признаком, отличающим наем жилого помещения от аренды.

Договор является взаимным, консенсуальным, возмездным.

Элементы договора. Предмет договора – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся:

- жилой дом, часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК РФ).

Стороны договора – наниматель и наймодатель. Наймодатель – собственник либо уполномоченное собственником лицо (физическое или юридическое). Собственник может уполномочивать на заключение договора товарищество собственников жилья либо управляющую жилищным фондом организацию. Наниматель – только гражданин. В договоре коммерческого найма обязательно должны быть указаны граждане, постоянно проживающие с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение таких граждан производится с согласия наймодателя, а также самого нанимателя и лиц, указанных в договоре в качестве постоянно проживающих с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК).

Цена договора – плата за пользование жилым помещением – устанавливается по соглашению сторон. Цена является существенным условием договора.

Срок договора, по общему правилу, не должен превышать 5 лет. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на 5 лет. Если срок составляет менее 1 года, к договору применяются правила о краткосрочном найме (значительно сужаются права нанимателя). Срок внесения платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон, в случае отсутствия в договоре такого условия – плата вносится ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК).

Договор коммерческого найма заключается в простой письменной форме. Отсутствие письменной формы не влечет недействительности договора, однако затрудняет доказывание прав третьих лиц, проживающих совместно с нанимателем, на жилое помещение.

Поиск по сайту: