Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме названо ЖК РФ высшим органом управления многоквартирным домом. Среди вопросов, отнесенных ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания, можно назвать:

ü принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

ü принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

ü принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

ü выбор способа управления многоквартирным домом;

ü другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Одни вопросы (например, о передаче в пользование общего имущества) должны быть приняты квалифицированным большинством голосов (две трети от присутствующих собственников), другие (выбор способа управления) – простым большинством голосов (половина от присутствующих собственников). Есть вопросы, которые могут быть приняты только с согласия всех собственников, то есть необходимо их 100% согласие (это предусмотрено ст. 40 и ст. 41 ЖК РФ в случае осуществления реконструкции, перепланировки и переустройства помещений, которые затрагивают общее имущество). Таким образом, если собственник жилого помещения желает присоединить к своему жилищу часть крыши (мансардные помещения), то он сможет осуществить подобную реконструкцию, уменьшив при этом объем общего имущества, только после получения согласия на данные действия всех собственников в данном доме.

Порядок проведения общего собрания регламентирован ст. 45 ЖК РФ и заключается в следующем:

1. Собрание должно проводиться не реже одного раза в год. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

4. Инициатор собрания сообщает о его проведении не позднее чем за десять дней. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Следовательно, уведомление о проведении первого собрания собственников может проводиться только путем отправления заказного письма или путем вручения каждому собственнику помещения в данном доме под роспись. Повесить объявление о проведении собрания можно только в последующие случаи, если такое решение будет принято на первом общем собрании и будет запротоколировано.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

ü сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

ü форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

ü дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

ü повестка дня данного собрания;

ü порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (за исключением случаев 100% явки собственников).

7. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

8. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

9. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований закона, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если 1. голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, 2. допущенные нарушения не являются существенными и 3. принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Впервые установлена возможность принятия решения в форме заочного голосования, которая направлена на упрощение процедуры созыва и проведения общих собраний. Суть такой формы голосования состоит в передаче в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

сведения о лице, участвующем в голосовании;

сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Итак, общее собрание – высший орган управления многоквартирным домом. Его решения обязательны для всех собственников, даже если они не участвовали в голосовании или голосовали против. Компетенция общего собрания и порядок его проведения четко установлены в ЖК РФ.

Наиболее важным вопросом на современном этапе, связанным с реформированием системы ЖКХ и привлечением граждан к участию в вопросах, связанных с управлением своими собственными жилыми помещениями, является вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом, к анализу и рассмотрению которого мы и переходим.

1. Способы управления многоквартирными домами

Новый ЖК РФ установил исчерпывающий перечень способов управления многоквартирным домом. Их всего три:

ü непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

ü управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

ü управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Ранее действовавшее законодательство (ФЗ РФ «О товариществах собственников жилья) устанавливало похожий перечень способов управления кондоминиумом, правда указанный перечень исчерпывающим не был. Основные отличия заключались в том, что непосредственное управление ограничивалось численным составом собственников помещений – их должно было быть не более четырех; вместо управляющей организации существовала служба заказчика на жилищно-коммунальные услуги.

Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если до 1 января 2008 года (этот срок продлевался уже дважды – сначала был установлен срок до 1 марта 2006 года, потом он был продлен до 1 января 2007 года, а потом продлен до 1 января 2008 года) собственниками помещений в многоквартирном доме не будет выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не будет реализовано. Порядок проведения такого конкурса установлен Постановлением Правительства РФ от 06. 02. 2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».[23]

Органы местного самоуправления в доме, где есть неприватизированные квартиры, участвуют в общем собрании на тех же условиях, что и частные собственники помещений в многоквартирном доме. В г. Иркутске городская Дума приняла решение «Об утверждении положения о порядке представления интересов собственника – муниципального образования «город Иркутск» при управлении многоквартирным домом» от 31 августа 2005 года[24].

Каждый способ управления обладает своей спецификой, имеет свои положительные и отрицательные стороны, как для собственников помещений, ресурсоснабжающих организаций, управляющих компаний, обслуживающих компаний. Смысл каждого из способов управления заключается в следующем:

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Хотя с точки зрения гражданского законодательства такая конструкция института представительства явно не соответствует нормам права. Если собственник не желает, чтобы его интересы представлялись, то заставить его с точки зрения гражданского права нельзя. Жилищное же законодательство, которое содержит указание на тот факт, что решение общего собрания собственников обязательно для всех собственников, даже тех, кто голосовал против или не присутствовал на голосовании, фактически заставляет собственника доверять представление своих интересов лицу, выбранному большинством голосов.

Таким образом, указанные нормы ЖК РФ можно представить в виде двух схем:

Поиск по сайту: