Приватизация жилых помещений

Основным документом, регулирующим вопросы приватизации, является Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4.07.91 года, который постоянно изменялся и дополнялся. На сегодняшний момент действие данного закона продлено до 1. 01. 2010 года, хотя при принятии ЖК РФ планировалось, что бесплатная приватизация закончится 1. 01. 2007 года. Переходный период действия данного нормативно-правового акта, думается, значительно затянулся. Вот уже практически 17 лет гражданам предоставлено право бесплатно стать собственниками жилого помещения, занимаемого по договору социального найма.

В науке долгое время не было понятия приватизация. Впервые термин приватизация появился в 1983 году и в узком смысле означал «превратить в частную, то есть преобразовать общественную форму правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную». Раскрывая понятие приватизации в широком смысле, давалось следующее определение приватизации: это осуществление разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усилению роли частного сектора во владении фондами в предпринимательской деятельности.

Статья 1 Закона «О приватизации жилищного фонда» определяет, что приватизация – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а для граждан, забронировавших жилое помещение – по месту его бронирования.

Из указанного определения можно вычленить следующие принципы приватизации.

1. Добровольный характер приватизации. Гражданин волен по своему усмотрению решать приобрести ему жилье в собственность или он желает жить в жилом помещении по договору социального найма. Если один из членов семьи возражает против приватизации, то суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа. Иски в этом случае не подлежат удовлетворению ни при каких обстоятельствах.

2. Принцип одноразовости бесплатного приобретения занимаемого жилого помещения.

Установлены изъятия из этого принципа:

- несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, после достижения ими совершеннолетия;

- за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживавшими с ними гражданами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого, в последствие полученного жилого помещения. В данном случае дача согласия не есть реализованное право на одноразовую бесплатную приватизацию.

В первоначальной редакции Закона «О приватизации жилищного фонда» было установлено, что бесплатная приватизация осуществлялась в размере 18 кв. м. общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м. на семью. Свыше этого норматива, гражданин оплачивал приватизацию. После внесения изменений и дополнений в данный закон от 23 декабря 1992 года, передача жилья в собственность гражданина в порядке приватизации происходит бесплатно независимо от его размера. При этом ученые предлагают считать, что граждане, осуществившие приватизацию в редакции первоначального закона, имеют право на бесплатную приватизацию жилья в размере оплаченных кв. м. ВС РФ установил, что суммы, ранее выплаченные гражданами, подлежат возврату.

Оценка приватизируемого жилья производится лишь для последующего взыскания налога с собственности и никак не влияет на решение вопроса о бесплатной передаче жилья в собственность.

Объекты приватизации.

На основании действующего законодательства объектами приватизации сегодня признаются только жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов. До 2001 года приватизировать жилое помещение можно было как в общую, так и в долевую собственность. Однако, в указанном году в закон были внесены изменения, и с 31 мая приватизировать жилое помещение стало возможно только в общую долевую собственность. Обозначенное решение законодателя было связано с проблемами, возникающими при наследовании жилых помещений, приватизированных в совместную собственность. Поэтому, через некоторое время, в закон был внесен п. 3.1. следующего содержания: в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.

В первые годы действия закона о приватизации было распространено мнение о том, что приватизации подлежали также жилые помещения в фондах общественных организаций, квартиры в домах ЖК и ЖСК и колхозов. Возникновение права собственности у члена ЖК и ЖСК, полностью выплатившего паевой взнос или у члена колхоза, выкупившего жилое помещение, не меняет формы собственности: в этом случае происходит переход права на жилое помещение внутри одной формы – частной. В отношении же общественных объединений – переход жилого фонда из собственности общественных объединений происходит по правилам, установленным Законом «О приватизации жилищного фонда», то есть нормы этого закона используются лишь по аналогии. Постановление ВС РСФСР «О введении в действие Закона «О приватизации»» в п. 6 лишь рекомендует передачу жилья из фонда общественных организация на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда. Кроме того, Пленум ВС РФ в постановлении от 24. 08. 92 года № 8 разъяснил, что граждане, проживающие по договору найма в домах общественного жилищного фонда, правом на приватизацию жилья на основании Закона «О приватизации жилищного фонда» не обладают.

Объектами приватизации являются также служебные жилые помещения и комнаты в коммунальных квартирах.

В отношении служебных жилых помещений следует отметить следующее. Собственники жилищного фонда или уполномоченные им органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения и оперативного управления вправе принимать решение о приватизации служебных жилых помещений. При этом, согласие на приватизацию служебных жилых помещений может дать как собственник жилищного фонда, так и сама администрация предприятия. При этом, если администрация предприятия не согласна на приватизацию, а собственник жилищного фонда не возражает или наоборот, то приоритет в решении этого вопроса должен остаться за администрацией предприятия – именно такое разъяснение дали высшие судебные инстанции.

В отношении коммунальных квартир существовала долгая дискуссия в теории и практике, которая разрешилась следующим образом. В первоначальной редакции закона приватизация комнат в коммунальной квартире была запрещена, что опять же объяснялась не желанием законодателя «пускать» комнаты в экономический оборот. С принятием в 1994 году ГК РФ (части первой) была высказана точка зрения, что приватизация комнаты в коммунальной квартире невозможна, но при согласии всех соседей никто не может запретить им приватизацию всей квартиры в их долевую собственность. Однако здесь нужно иметь ввиду, что фактически, объектом приватизации в этом случае выступала квартира, а не комната.

Подобная ситуация вызывала большие споры, в первую очередь, базирующиеся на ущемлении прав владельцев комнат в коммунальной квартире. В 1998 году Постановлением Конституционного Суда РФ все ограничения в приватизации комнат в коммунальных квартирах были сняты и, сегодня приватизировать комнату можно на общих основаниях.

Так же на различных этапах, к объектам, не подлежащим приватизации, относились, например, жилые помещения, подлежащие капитальному ремонту, жилые помещения, находящиеся в домах, памятниках истории и культуры, находящийся в сельской местности фонд стационарных учреждений социальной защиты населения, жилые помещения, предоставленные по договору социального найма после введения в действия нового ЖК РФ. С различными обоснованиями и в разные периоды времени все указанные запреты на приватизацию данных объектов признавались неконституционными. Фактически на сегодняшний день, в качестве объектов, не подлежащих приватизации, можно назвать:

- жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии;

- комнаты в общежитиях и иные специализированные жилые помещения (например, маневренный фонд);

- жилые помещения, расположенные на территории военных закрытых городков.

При переходе государственных и муниципальных предприятий и учреждений в иную форму собственности или при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в их хозяйственном ведении или оперативном управлении должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление их правопреемников или введение органов местного самоуправления в установленном порядке с соблюдением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья (ст. 18). В законе «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» указывалось, что при приватизации таких предприятий жилищный фонд приватизируется по специальному законодательству. При этом предполагалось, что будут установлены в законодательстве условия, при которых жилищный фонд подлежал бы приватизации одновременно с приватизацией самого предприятия. Таких условий в законодательстве установлено не было и Пленум ВС в 1992 году разъяснил, что за гражданином сохраняется право на приватизацию и до введение в действие ст. 18 Закона о приватизации, то есть до 10 января 1993 года. Однако это положение не должно применяться в случаях, когда правопреемники этих предприятий и учреждений на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после 10 января 1993 года.

Участники приватизации.

В процессе приватизации жилых помещений участвуют две стороны:

1. Наниматель и члены его семьи.

2. Органы местного самоуправления, а также организации, уполномоченные передавать жилое помещение в собственность и производить юридическое оформление такой передачи.

В первоначальной редакции ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда» указывалось, что для приватизации требуется согласие только всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. О необходимости получения согласия несовершеннолетних членов семьи в законе не упоминалось. Это нарушало права несовершеннолетних детей, и сначала Пленум ВС указал, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем, имеют равные права наравне с совершеннолетними членами семьи и в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Затем, подобное упущение первой редакции закона было устранено внесением изменений и дополнений в Закон «О приватизации жилищного фонда» от 11. 08. 94 года.

В соответствии с последней редакцией в приватизации принимают участие несовершеннолетние граждане, достигшие 14-летнего возраста. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим 14-летнего возраста, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства. Получение согласие от самих несовершеннолетних обязательно отражается в соответствующих документах о приватизации. Оформление договора передачи в собственность жилого помещения, в котором проживают только несовершеннолетние, производится за счет средств местных бюджетов.

Кроме того, при приватизации должно быть получено письменное согласие всех совместно проживающих членов семьи, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением (при выезде на работу за границу, при призыве на военную службу). Обязательно необходимо получить согласие на приватизацию от бывших членов семьи, если они не утратили право на жилое помещение.

Порядок оформления договора приватизации.

Передача жилого помещения в собственность путем приватизации происходит на основании заявления граждан. Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации должен заключаться в простой письменной форме между органом местной администрации, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Данное соглашение раньше подлежало государственной регистрации в органах местной администрации. На сегодняшний день сам договор приватизации государственной регистрации не подлежит. Вопрос о приватизации должен быть решен в 2-х месячный срок с момента подачи заявления. Граждане представляют следующие документы:

- заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения;

- документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

- документ, подтверждающий, что наниматель и члены его семьи не приобрели ранее занимаемое помещение в собственность путем приватизации;

- в предусмотренных случаях, документ органов опеки и попечительства;

- иные документы (технический паспорт жилого помещения, документы об отсутствии обременений и арестов и т. д.)

Право собственности на жилое помещение возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Федеральной регистрационной службе.

Гражданин не вправе распоряжаться жильем, как своей собственностью, если он не выполнил порядок оформления приватизации. Однако иной подход к вопросу о времени приобретения занимаемого помещения в собственность должен быть в том случае, когда после подачи заявления на приватизацию и всех необходимых документов гражданин умер, не успев заключить договор или зарегистрировать переход права собственности. Пленум ВС разъяснил, что таких граждан, выразивших волю на приватизацию, следует признать приобретшими право собственности на жилое помещение и в удовлетворении требований наследников, претендующих на получение этого помещения, не может быть отказано лишь по мотивам несоблюдения наследодателем порядка оформления приватизации.

Споры, возникающие в связи с отказом в приватизации должны рассматриваться судами в порядке искового производства (а не в порядке гл. 22 ГПК для дел, возникающих их административных правоотношений, как имело место раньше).

Поиск по сайту: