 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Предмет жилищного права. Жилищные отношения: понятие и виды
Федеральное агентство по образованию
Байкальский государственный университет экономики и права
С. И. Суслова
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
Курс лекций
Иркутск
Издательство БГУЭП
Печатается по решению редакционно-издательского совета
Байкальского государственного университета экономики и права
Рецензент канд.юрид.наук, доц. Е.Г. Белькова
Суслова С. И. Жилищное право: курс лекций. – Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2008. – 178 с.
В данной работе предлагается развернутый курс лекций по основным вопросам жилищного и гражданского законодательства, регулирующих жилищные отношения. Данный курс разработан с учетом нового Жилищного кодекса РФ и нормативно-правовых актов, принятых после введения его в действие и включает в себя материалы, необходимые для освоения курса «Жилищное право».
Предназначен для студентов, преподавателей, аспирантов, магистрантов юридических факультетов, изучающих курс «Жилищное право».
© Издательство БГУЭП, 2008
Введение
Жилищный кодекс РФ действует на территории нашей страны уже три года. Многие его положения уже осмыслены теоретически и нашли подтверждение в судебной практике. Вместе с тем, остаются отдельные вопросы, которые невозможно решить без внесения изменений в действующее законодательство.
Данный курс лекций – попытка на основе базовых теоретических исследований в области жилищного права и систематизации уже сложившейся судебной практики представить комплексный подход к основным вопросам курса «Жилищное право».
В последние годы идет комплексная работа по принятию различного рода нормативно-правовых актов, дополняющих Жилищный кодекс РФ. Их анализ также представлен при изложении отдельных тем курса.
Многие положения Жилищного кодекса, вызывающие неоднозначное толкование, нашли отражения в Информационных письмах Верховного Суда РФ. Мнения высших судебных инстанций представлены в данной работе по мере рассмотрения отдельных вопросов.
Каждая лекция заканчивается списком вопросов, которые требуют дополнительного осмысления при подготовке к семинарским занятиям и при решении конкретных практических казусов.
Лекция 1.
Понятие и источники жилищного права
Предмет жилищного права. Жилищные отношения: понятие и виды
Жилищное право – это совокупность норм права, которые регулируют жилищные отношения. Само понятие жилищных отношений, которое и составляет предмет жилищного права, не является понятием сугубо доктринальным. Нормативно-правовые акты, действовавшие до принятия нового ЖК РФ, неоднократно указывали, например, что данный нормативно-правовой акт «устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере»[1], ст. 2 ЖК РСФСР указывала в качестве своей основной задачи регулирование жилищных отношений. Новый ЖК РФ содержит норму ст. 4, которая прямо посвящена видам и участникам жилищных отношений. Таким образом, для того, чтобы определить предмет регулирования жилищного права, нужно определить, что же это за общественные отношения, которые получили в юридической литературе и законодательстве название жилищные отношения.
Жилищные отношения можно рассматривать как в узком, так и в широком смысле. В узком смысле под жилищными отношениями понимаются только гражданско-правовые отношения по пользованию гражданами жилыми помещениями, которые регулируются только гражданским законодательством. То есть, под жилищными отношениями понимается те отношения, которые сегодня регулированы нормами гл. 35 второй части ГК РФ. Современное жилищное законодательство, его бесспорное самостоятельное существование, позволяет нам с большой уверенностью говорить о том, что в состав предмета жилищного права не могут входить только отношения, касающиеся права собственности на жилые помещения, а также отношений по найму жилых помещений, которые урегулированы в рамках Гражданского кодекса РФ. Специфика современной действительности подтверждает тот факт, что большое количество вопросов, связанных с жилыми помещениями остается за рамками норм гражданского законодательства. В этой связи, рассмотрение жилищных отношений в широком смысле просто необходимо. В широком смысле под жилищными отношениями понимаются любые отношения, связанные с удовлетворением потребности в жилье или отношения, которые складываются в процессе удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей. То есть сюда включаются не только отношения, урегулированные ГК РФ, но и отношения, например, по постановке на очередь для получения жилья, заключение договоров управления многоквартирными домами и многие другие. При этом необходимо обратить внимание, что отношения собственности на жилые помещения выводятся за рамки жилищных отношений, поскольку по своей природе являются отношениями гражданско-правовыми, а сердцевиной, ядром жилищных отношений являются отношения, связанные с владением и пользованием чужим жилым помещением, в частности речь идет о социальном, коммерческом, специализированном найме и других случаях, когда гражданин проживает в помещении, не принадлежащем ему на праве собственности.
Многообразие жилищных отношений вызывает необходимость их систематизации. На сегодняшний момент можно выделить следующие виды жилищных отношений:
1. Отношения по найму жилых помещений на основании договора найма или по иным основаниям. Как уже отмечалось, эти отношения составляют ядро жилищных отношений и представляют собой самую значимую их часть. Кроме найма, основаниями для пользования жилым помещением может быть поднаем или членство в жилищных кооперативах или жилищно-строительных кооперативах, также право пользование жилым помещением приобретают члены семьи нанимателя и члены семьи собственника. Особое внимание новый ЖК РФ уделил вопросу о статусе бывших членов семьи собственника жилого помещения. Отношения по пользованию жилым помещением неоднородны по кругу их участников. Это и отношения между гражданами и жилищно-эксплутационными организациями, между гражданами, членами ЖК и ЖСК и этими кооперативами и т.д. Природа отношений по пользованию жилыми помещениями в данной группе также является не одинаковой. При заключении договоров найма, бесспорно, можно говорить об обязательственных отношениях. В случае проживания в жилом помещении членов семьи собственника жилого помещения вопрос о природе его прав на жилое помещение остается открытым, поскольку признак вещного характера права проживания в данном случае – право следования – был отменен новым жилищным и гражданским законодательством. Особую группу составляют проживающие в жилом помещении члены ЖК и ЖСК до полной выплаты паевого взноса, так как их право проживания в жилом помещении базируется на членстве и может быть отнесено к иным вещным правам, установленным ст. 216 ГК РФ.
2. Жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями. Субъектами этих отношений являются граждане, которые обращаются с просьбой о предоставлении им жилых помещений в порядке улучшения их жилищных условий, с другой стороны – это органы местного самоуправления или органы государственной власти, уполномоченные решать вопросы предоставления жилых помещений. Эти отношения по своей природе являются отношениями публично-правового характера, основанные на отношениях власти-подчинения. В то же время ЖК РФ уделяет большое и пристальное внимание вопросам о порядке принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, об условиях и порядке признания лиц малоимущими, об основаниях снятия с такого учета.
3. Особую группу составляют жилищные отношения по пользованию служебным жилым помещением, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями. По своей природе эти отношения также входят в группу отношений по найму жилья. Однако их выделение в отдельную группу предопределено особенностью статуса данных жилых помещений. Придание помещению статуса служебного жилого помещения, общежития или иного специализированного жилого помещения – только это дает право требовать заключение договора специализированного жилья соответствующего вида и предопределяет права и обязанности его участников. Существенной новеллой жилищного законодательства является отнесение к специализированному жилищному фонду только жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, что вызвало большое количество практических проблем, в частности, в отношении общежитий, принадлежащих на праве собственности негосударственным предприятиям.
4. Жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечение сохранности и ремонта жилища. Многие из этих отношений носят управленческий характер, поэтому регламентируются нормами административного, финансового, налогового права. Вместе с тем, именно в этой части жилищных отношений жилищное законодательство предлагает кардинальные изменения, которые касаются заключения гражданско-правовых договоров в сфере управления многоквартирными домами.
5. Отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого помещения. Купля-продажа, мена, дарение, рента жилых помещений, приватизация, наследование – наиболее распространенные основания приобретения жилья в собственность на сегодняшний день. В отношении строительства существуют некоторые сложности. Жилищный кодекс РФ, как и ЖК РСФСР не относит к жилищным отношениям отношения, связанные со строительством жилых домов. Они согласно ст. 3 ЖК РСФСР должны были регулироваться соответствующим законодательством, а ЖК РФ вообще о них умалчивает. Вместе с тем, существующая в России практика проживания людей в жилых помещениях, которые официально не приняты в эксплуатацию, вызывает достаточно большое количество вопросов по квалификации отношений, возникающих в этом случае.
6. Так называемые «коммунальные отношения», то есть отношения по обеспечению жилых домов водой, отоплением, электроэнергией, газом и т. д. Возникающие в этом случае отношения могут быть квалифицированны как гражданско-правовой договор энергоснабжения, права и обязанности сторон в этом случае регулируется в соответствие с параграфом 4 главы 31 ГК РФ.
Рассматривая вопрос о жилищных отношениях нельзя обойти стороной регулирование этого вопроса новым ЖК РФ. Как мы уже отмечали, ст. 4 ЖК РФ называется «Жилищные отношения. Участники жилищных отношений». При этом к жилищным отношениям ЖК РФ относит отношения, возникающие по поводу:
а/ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
б/ пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, а также общим имуществом в многоквартирном доме;
в/ отнесения помещений к жилым и исключение их из состава жилищного фонда;
г/ учета, содержания и ремонта жилых помещений;
д/ переустройства и перепланировки жилых помещений;
е/ управления многоквартирными домами;
ж/ ЖК и ЖСК, ТСЖ;
з/ коммунального обслуживания жилых помещений и внесения платы за пользование жилым помещением
и/ контроля за жилищным фондом.
Участниками жилищных отношений согласно новому жилищному законодательству являются все субъекты: граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. Для иностранных граждан установлено правило, что положения ЖК применяются к жилищным отношениям с участием иностранных лиц, если иное не установлено законом. Так, например, ст. 49 ЖК РФ указывает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным лицам, лицам без гражданства, если международным договором не предусмотрено иное или ст. 159 ЖК – субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами не установлено иное.
Таким образом, подводя итог вопросу о понятии жилищных отношений можно отметить, что жилищные отношения – это общее, родовое понятие, которым охватываются виды отношений, возникающих по поводу жилища. Жилищные отношения всегда возникают только по поводу специфического объекта – жилища, и с одной стороны в жилищных отношениях всегда будет гражданин. Участие в качестве обязательной стороны в жилищных отношениях физического лица предопределено особенностью объекта. Проживать в помещении может только человек, поэтому принадлежность жилого помещения юридическому лицу не говорит об отсутствии в этом случае жилищных отношений. Юридическое лицо обязано использовать такое помещение только для проживания граждан.
Поиск по сайту: