Изменение договора социального найма жилого помещения

Изменение жилищных отношений может происходить по самым разным основаниям и затрагивать все элементы договора (субъекты, содержание, предмет).

В связи с изменением субъектного состава договор социального найма изменяется в случае:

ü при изменении в составе семьи нанимателя (при вселении новых членов семьи в занимаемое помещение или выбытие какого-либо из членов семьи).

ü при заключении единого договора найма жилой площади с гражданами, проживающими в одной квартире по отдельным договорам найма, в случае их объединения в одну семью. Объединение пользователей в одну семью и возможность требования заключения единого договора возможно только в случае, если правовой режим этих помещений одинаков.

ü при заключении нового договора найма вследствие признания нанимателем другого члена семьи. Это возможно либо по согласию всех совершеннолетних членов семьи, либо в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения. В последнем случае при не достижении согласия между членами семьи по поводу кандидатуры нанимателя все члены семьи становятся сонанимателями.

Нельзя не отметить, что ЖК РФ отменил в своем содержании возможность заключение отдельного договора социального найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи, что имело место в ранее действовавшем законодательстве и активно применялось на практике. Подобная возможность практически превращала индивидуальное жилое помещение в коммунальную квартиру. В связи с уже высказанной мыслью о том, что законодательство последних лет активно занимает позицию по созданию условий, направленных на устранение квартир коммунального заселения, наличие такой нормы в законодательстве явно противоречило существующей тенденции. Поэтому отмена возможности превращать квартиры в «коммуналки» путем предъявления требования о заключении отдельного договора выглядит продуманной и обоснованной позицией законодателя.

Изменения, касающиеся предмета договора социального найма жилого помещения:

ü в связи с переустройством и перепланировкой дома. Данные вопросы впервые были урегулированы ЖК РФ. Переустройство и перепланировка возможна как по инициативе нанимателя, так и наймодателя. Допускается переустройство и перепланировка только в целях повышения благоустройства квартиры. На данные действия необходимо иметь согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя и обязательно согласие наймодателя. Кроме того, утвердить план переустройства и перепланировки должен соответствующий орган местного самоуправления, что выражается в утверждении технической стороны проекта переустройства или перепланировки.

Процедура переустройства и перепланировки жилого помещения впервые детально урегулирована нормами ЖК РФ. Причем ст. 12 ЖК РФ прямо закрепляет, что определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится только к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (п. 11), что исключает принятие нормативно-правовых документов по данным вопросам органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. При этом под переустройством понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического или другого оборудования, а под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилого помещения. Причем указанные действия, чтобы считаться переустройством или перепланировкой должны требовать внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Отдельные нормативно-правовые акты, принятые до введения в действия ЖК РФ, затрагивают вопросы переустройства и перепланировки и называют отдельные виды работ, к ним относящиеся. В частности, в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя 27.09.2003 года[30], к таким работам отнесены:

- установка бытовых электроплит взамен газовых плит;

- перенос нагревательных, санитарно-техн

- прокладка новых или замена существующих проводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей, устройств;

- перенос и разборка перегородок;

- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и др.

Органом, компетентным принимать решение о согласовании переустройства и перепланировки ЖК РФ называет орган местного самоуправления. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет:

1. заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации; Форма данного заявления утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 года[31].

2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4. технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Так же как и при переводе помещения в нежилое, орган местного самоуправления не вправе требовать предоставления иных документов, кроме вышеназванных, и любое такое требование является незаконным.

Отказать в осуществлении переустройства и (или) перепланировке можно только в трех случаях, установленных ЖК РФ. К ним относятся:

1. непредставления указанных нами выше документов;

2. представления документов в ненадлежащий орган;

3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Последствия самовольного переустройства и (или) перепланировке подробно и обстоятельно изложены в ст. 29 ЖК РФ. Мы затрагивали их применительно к основаниям выселения из жилого помещения. Так, в частности, если собственник жилого помещения, самовольно осуществивший переустройство или перепланировку, не приводит помещение в первоначальное состояние, то орган местного самоуправления вправе обратиться в суд, который принимает решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с возвратом собственнику полученных от продажи средств за вычетом судебных расходов. Причем на нового собственника возлагается обязанность вернуть помещение в первоначальное состояние. С нанимателем же жилого помещения происходит расторжение договора социального найма, а обязанность вернуть помещение в прежнее состояние возлагается на собственника жилищного фонда.

При принятии нового ЖК РФ в отношении применения ст. 29 ЖК РФ наибольшие трудности вызвал п. 4 обозначенной статьи, где говориться о том, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан или это не создает угрозу их жизни или здоровью. Основные вопросы, вызванные данной нормой, были следующие:

кто имеет право обратиться в суд с подобным требованием (сам собственник, наниматель, или орган местного самоуправления)?

в каком порядке должны рассматриваться данные споры?

можно ли согласовать самовольные переустройство и (или) перепланировку без обращения в суд?

Ответы, даваемые на эти вопросы в юридической литературе, были противоречивы. Разъяснение судебных органов, данные по этим вопросам сводятся к следующему. Во-первых, собственникам предоставлено право сохранить самовольно перепланированное и (или) переустроенное помещение путем обращения в органы местного самоуправления. Вместе с тем, практика показывает, что запретить обращение в суд с подобным заявлением нельзя. Поэтому, несмотря на указанное разъяснение высших судебных инстанций, собственники продолжают обращаться в суды с заявлениями о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Кроме того, было разъяснено, что обращение в суд возможно в порядке особого производства в случае отказа органов местного самоуправления от согласования перепланировки и (или) переустройства. Также возможно подача встречного искового заявления о сохранении помещения в случае подачи органами местного самоуправления иска о расторжении договора социального найма или продажи жилого помещения, находящегося на праве собственности, с публичных торгов.

Итак, мы разобрали первое основание изменение договора социального найма по предмету договора – это переустройство и (или) перепланировка жилого помещения.

Следующее основание для изменения договора социального найма по его предмету – это в случае:

ü при образовании излишков жилой площади. Излишки площади – это разница между общей площадью, которая находится в распоряжении нанимателя, то есть фактической площадью и размером площади, полагающейся по норме предоставления. Излишки жилой площади могут быть, во-первых, внутрикомнатные, то есть в пределах одной изолированной комнаты. Во-вторых, это излишки в виде изолированной комнаты. По общему правилу излишки изъятию не подлежат. Впервые это закрепил Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», гарантировав гражданам их право на лишнюю площадь. Было изменено и положение об оплате излишков площади в тройном размере. Отдельную правовую регламентацию получили отношения, связанные с образованием излишков площади в коммунальной квартире.

Если в коммунальной квартире освобождается одна из комнат, то ее судьба будет решаться следующим образом. Если освобождается изолированная комната, то сначала она предоставляется гражданам, проживающим в этой коммунальной квартире и стоящим на учете или имеющим права стоять на учете по улучшению жилищных условий по договору социального найма. Во вторую очередь эта комната предоставляется также соседям по договору социального найма, но если на каждого из членов семьи приходится менее нормы предоставления. Эта норма демонстрирует исключение из общего правила, когда договор социального найма заключается с лицами, которые не являются нуждающимися и не могут стоять на учете. Затем, если таких граждан нет, то предоставляется соседям, но по договору купли-продажи. При отсутствии в квартире граждан, желающих заселить освободившуюся площадь, оно предоставляется другим гражданам по договору социального найма, нуждающимся в улучшении жилищных условий в порядке очередности.

Поиск по сайту: