АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Договор купли-продажи

Читайте также:
  1. D) Петербургского договора
  2. I. Общая характеристика договора продажи недвижимости
  3. Locatio conduction – договор найма.
  4. Анализ выполнения договорных обязательств и реализации продукции
  5. Билет № 65 Договор страхования
  6. Будет ли прекращено действие трудового договора по истечении срока в случае, если одна из сторон не потребовала его прекращения?
  7. Бух.учет операций по договору простого товарищества. ПБУ 19/02
  8. В обеих формах реализации права граждан на выбор места работы проявляется важнейший принцип правового регулирования рынка труда - принцип свободы трудового договора.
  9. В якому випадку не потрібна попередня згода профспілкового органу під час розірвання трудового договору з ініціативи власника чи уповноваженого органу?
  10. В. Зміна та розірвання цивільно-правового договору
  11. В. Інші договори щодо розпоряджання майновими правами інтелектуальної власності
  12. В. Припинення договору страхування. Його недійсність

Сходство: Особенно ярко это сходство прослеживается в отношении договора купли-продажи будущих недви­жимых вещей, т. е. вещей, которые будут созданы или приобретены про­давцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В качестве общих черт соотноси­мых договоров можно выделить, то, что оба договора заключаются на момент, когда недвижимой вещи еще не существует, а также то, что в ре­зультате исполнения договора и последующей государственной регистра­ции прав одна из сторон становится собственником недвижимости.

Отличия:

1. различный предмет. Легальное определение дого­вора купли-продажи дано в ст. 549 ГК РФ: «по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обя­зуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество». Договор купли-продажи недвижимости является сделкой с недвижи­мостью. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуще­ство.

В отличие от договора купли-продажи договор долевого участия в стро­ительстве не относится к сделкам с недвижимостью. Договор долевого учас­тия в строительстве регламентирует отношения по созданию и передаче иму­щества, которое на момент передачи не является объектом права собствен­ности. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на создаваемые здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государ­ственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким об­разом, при заключении и исполнении обязанностей по договору долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует.

2. по субъектному составу. Продавцом по дого­вору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполно­моченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемником предыдущего собственни­ка. Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения этого права.

Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момен­та государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на со­зданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права.

Инвестиционный договор.

Отличия:

1. Инвестиционная деятельность подразумевает еще и осуществление инвестором каких-либо практических действий по реализации инвестиций, при долевом участии в строительстве гражданин ни в чем подобном не участвует. 2. Инвестор должен обеспечивать целевое использование инвестиций в то время, как на практике гражданин-дольщик такой возможности лишен. 3. Правомочиями по владению, пользованию и распоряжению инвестициями гражданин не обладает, в то время как у инвестора они должны быть[47]. Кроме того, в разъяснениях Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека содержится следующая мысль: договор участия в долевом строительстве не должен квалифицироваться как инвестиционный в силу того, что для граждан-«инвесторов» целью заключения рассматриваемого договора является очевидное желание получить (приобрести) жилое помещение, предназначенное для удовлетворения личных (семейных) нужд, которое к тому же в данном случае не является для них объектом предпринимательской деятельности[48]. Вместе с тем, существует и иная точка зрения.

Сходства: 1. Законодательство определяет инвестиции как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Таким образом, исходя из этого определения, получение прибыли – не обязательное условие инвестиционной деятельности, так как ее целью могут быть и доход и (или) полезный эффект. Получение же квартиры – «положительный эффект»[49]. 2. Кроме того, конкретные мотивы лица, выступающего стороной в договоре участия в долевом строительстве, никому неизвестны. И зачастую построенное жилое помещение в дальнейшем продается, а, учитывая рост цен на недвижимость, можно говорить об очевидном получении дохода в денежном его выражении.

Итак, долевое участите в строительстве характеризуется следующими признаками инвестиционной деятельности: а/ осуществляется вложение средств физических и юридических лиц в деятельность по строительству жилого дома; б/ ожидается получение права собственности на квартиру (стоимость квартиры, как правило, выше суммы вложений на ее строительство, т. е. можно говорить о доходе инвестора); в/ вложение связано для инвестора с риском потерь вложенных средств; г/ реализация инвестиций поручена лицу, принимающему инвестиции[50].

Подводя итог, можно отметить, что принятие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» позволяет говорить о том, что договор долевого участия в строительстве в силу его специфики выделен в самостоятельный вид договора, отличный от договора купли-продажи, договора подряда и договора простого товарищества.

Правовая характеристика: договор консенсуальный, двустороннеобязывающий, возмездный. Данный договор не относится к публичным договорам. В силу пункта 9 статьи 4 указанного Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Законом, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.

Предметом данного договора являются, с одной стороны, самостоятельные либо с привлечением иных лиц действия застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и его передача после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства, а, с другой стороны, действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.[51]

Цена – существенное условие договора. Цена может быть определена в договоре только как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Сторонами договора долевого участия в строительстве являются:

1. Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры, за исключением объектов производственного назначения). Индивидуальные предприниматели из числа застройщиков были исключены.[52] Не предусмотрена законом и обязательность наличия у застройщика лицензии на осуществление соответствующей деятельности.

Закон предъявляет требования к финансовой устойчивости застройщика. Во-первых, действует положение о требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, в котором установлено, что минимальный размер собственных денежных средств застройщика должен составлять семь процентов средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве. Во-вторых, при оформлении проектной декларации застройщик обязан предоставить информацию о величине собственных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации, а также обязан указать о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства.

2. Участник долевого строительства – любое физическое или юридическое лицо с соблюдением норм Гражданского кодекса о право- и дееспособности.

При этом застройщику предоставлено право привлекать денежные средства для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости при соблюдении следующих условий:

1) Получение в установленном порядке, определяемом строительными нормами и правилами, разрешение на строительство.

2) Опубликование и (или) размещение проектной декларации. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике (ст.20) и о проекте строительства (ст.21).

Застройщик должен опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. При этом застройщики вправе не опубликовывать в средствах массовой информации проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется ими без производства, размещения и распространения рекламы. В этом случае застройщик представляет проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Существенными условиями договора долевого участия в строительстве являются:

1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

3. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.

Гарантийный срок устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Исчисление начинается со дня передачи объекта долевого строительства участнику, если иное не предусмотрено договором.

По Закону долевого участия в строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве регулируется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора. Таким образом, для регистрации первого договора участия в долевом строительстве требуется два заявления – застройщика и участника долевого строительства. Данная формулировка закона позволяет сделать вывод о том, что последующие договоры регистрируются только по заявлению участника долевого строительства с приложением необходимых документов, предусмотренных ФЗ РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Предусмотрена законом и возможность поручительства.

 

2.2.Содержание договора долевого участия в строительстве

Основными обязанностями Застройщика являются:

- подготовка проектной документации, получение согласовании и разрешений на строительство объекта;

- строительство (реконструкция) или организация строительства объек­та недвижимого имущества в соответствии с градостроительными норма­ми и правилами;

- организация приемки объекта недвижимого имущества в эксплуа­тацию;

- передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства в срок, указанный в договоре. Впервые было отмечено, что после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче.

Передаточный акт является обязательным документом, который подтверждает факт исполнения обязательств по договору. Так, согласно ч.1 ст.12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В свою очередь обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого участия.

Передаточный акт должен быть подписан не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не позднее предусмотренного договором срока. Если такой срок в договоре не предусмотрен, то акт должен быть подписан не позднее двух месяцев после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В законе о долевом участии в строительстве установлен порядок приемки объекта долевого строительства участником долевого строительства от застройщика. Он заключается в следующем:

1. Застройщик обязан в письменной форме уведомить участника долевого строительства о готовности объекта долевого строительства к передаче. Сообщение о завершении строительства застройщик должен направить не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи. Сообщение должно быть направлено заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручено участнику лично под расписку.

2. Участник долевого строительства, получивший сообщение о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок. Если такой срок не установлен в договоре, он обязан приступить к приемке в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности объекта долевого строительства.

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта застройщик вправе по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, составить односторонний акт о передаче объекта. При этом риск случайной гибели объекта признается перешедшим к участнику долевого строительства.

Указанные меры могут применяться в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником сообщения о завершении строительства либо заказное письмо с уведомлением о завершении строительства возвращено оператором связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения, а также в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу.

- гарантийные обязательства застройщика. Так, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлением от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, если иное не установлено договором, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2. соразмерного уменьшения цены договора;

3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Законом № 111-ФЗ в ст. 7 внесены дополнения, которые в обусловленных случаях освобождают застройщика от такой ответственности. Согласно данной нормы застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие:

нормального износа объекта долевого строительства или его частей;

нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации;

ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными третьими лицами.

Закон также предусматривает ответственность застройщика:

-. в случае существенного нарушения требований к качеству объекта строительства;

- в случае не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок;

- за не исполнение застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный в договоре срок;

- при нарушении застройщиком обязанности по своевременному заключению договора с новым поручителем в случае досрочного прекращения ранее действовавшего договора поручительства.

В указанных случаях участник долевого строительства приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора и вправе потребовать от застройщика возврата денежных средств и застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан выполнить обязанность по возврату уплаченных средств и причитающихся процентов.

Для расторжения договора в одностороннем порядке, в предусмотренных законом случаях, участник долевого строительства должен направить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, заказным письмом с описью вложения. Именно с этого момента договор считается расторгнутым.

Основными обязанностями участника долевого строительства являются:

- оплатить объект долевого строительства. До одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ снижен размер пени, которую участник долевого строительства должен уплачивать в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа.

В случае просрочки участником долевого строительства уплаты цены договора (более чем на три месяца либо более чем три раза в течение двенадцати месяцев, если уплата должна производиться частями) застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, без обращения в суд, что требовалось ранее.

В установленных случаях, при просрочке уплаты цены договора, застройщик вправе расторгнуть договор с участником долевого строительства не ранее чем через тридцать дней после направления участнику в письменной форме предупреждения о необходимости погашения задолженности. При неисполнении участником такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником предупреждения либо отказе участника от получения заказного письма с предупреждением или отсутствия участника по указанному им почтовому адресу, застройщик вправе направить участнику долевого строительства уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора (что означает расторжение договора).

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора он обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства, в течение десяти дней со дня расторжения договора. Если в этот срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Возврат денежных средств участнику долевого строительства в случае расторжения договора по его инициативе осуществляется аналогичным образом, за исключением некоторых особенностей - срок возврата денежных средств при расторжении договора участником в одностороннем порядке (в установленных законом случаях) составляет двадцать дней, и, кроме того, как уже упоминалось, участнику уплачиваются проценты на сумму его средств за использование этих средств застройщиком.

В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или их зачисления в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на сумму этих средств в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки. Участнику долевого строительства - гражданину указанные проценты уплачиваются в двойном размере.

 


1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 |

Поиск по сайту:



Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.008 сек.)