Лекция 3. Жилые помещения и жилищные фонды

1. Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений

Для жилищного права важное значение имеет категория «жилое помещение». Долгое время в законодательстве отсутствовало понятие жилого помещения, что негативно сказывалось, в том числе и на судебной практике. Впервые с принятием нового ЖК РФ появилось легальное определение жилого помещения, которое одновременно названо объектом жилищных прав.

Итак, под жилым помещением ст. 15 ЖК РФ понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Анализ данного определения позволяет назвать следующие признаки жилого помещения:

во-первых, это недвижимое имущество;

во-вторых, это изолированное помещение;

в-третьих, это помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан.

Рассмотрим эти признаки более подробно.

Несмотря на то, что в тексте ст. 130 ГК РФ, определяющей понятие недвижимого имущества, жилые помещения прямо не названы, ряд других статей ГК РФ содержат прямое указание на это. Так, можно в качестве примера привести ст. 549 ГК РФ. Отнесение жилых помещений к недвижимому имуществу базируется на прямо указанном законодателем признаке – прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению[17].

Второй признак жилого помещения – его изолированность. «Изолированность» жилых помещений не является абсолютной. В законе речь идет об относительной изолированности. Все жилые помещения имеют вход и выход, обеспечивающие сообщение непосредственной среды обитания человека с внешним миром. Количество путей сообщения может быть различным. При определенных условиях жилой дом, квартира или комната могут иметь более одного выхода во внешнюю среду (места общего пользования, земельный придомовый участок).

Значение «изолированности» заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. Можно утверждать, что в признаке «изолированности» жилых помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища.

Жилое помещение как вещь имеет границу. Эта граница может быть установлена на том уровне, на каком помещение обладает свойством «изолированности» (будь то жилой дом, квартира или комната) и, следовательно, может выступать самостоятельным объектом гражданских и жилищных прав[18].

Рассматривая третий признак жилого помещения необходимо отметить, что пригодность определяется по правилам жилищного законодательства. То есть, жилое помещение должно быть пригодно для проживания по санитарным и техническим характеристикам. Жилые помещения будут отнесены к непригодным для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства. На сегодняшний день действует новое Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года, утвердившее Положение о порядке признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодными для проживания и многоквартирного дома аварийными и подлежащими сносу[19]. Вместе с тем сохраняет свою юридическую силу Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного фонда для постоянного проживания, утвержденное приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 года, которое официально отменено не было, а потому действует в части не противоречащей более позднему жилищному законодательству.

В качестве критериев, на основании которых помещение может быть признано непригодным для проживания, можно назвать:

1. наличие физического износа у каменных домов более 70%, а деревянных – более 65%;

2. расположение домов в пределах санитарно-защитных, пожароопасных и взрывоопасных зон промышленных предприятий;

3. высота помещения ниже 2,7 метра;

4. пол расположен ниже отметки поверхности двора или тротуара, прилегающих к помещению;

5. температура в помещении ниже 18 градусов;

6. влажность воздуха в жилом помещении выше 60%;

7. вход в жилое помещение осуществляется наружу и невозможно оборудовать теплый тамбур или теплую пристройку;

8. через комнату проходят канализационные трубы;

9. в комнате нет непосредственного освещения или окна выходят под арку или в крытую галерею.

10. в случае наличия в помещении вибрации и шума от механизмов, снизить уровень шума и вибрации при этом невозможно;

11. если в помещении нет отопительных приборов и оборудовать их невозможно.

Порядок признания помещения непригодным для проживания также достаточно подробно представлен в названных нормативно-правовых актах. Так, вопрос о признания помещений непригодными для проживания находится в компетенции межведомственной комиссии, создаваемой при органах местного самоуправления. В состав такой комиссии входят представители: санитарно-эпидемиологической службы, бюро технической инвентаризации, федеральной регистрационной службы, противопожарной службы, комитета по архитектуре, органов местного самоуправления. В состав комиссии могут входить и собственники жилых помещений, но только с правом совещательного голоса.

Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным требованиям включает:

прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;

определение перечня дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного контроля и надзора, заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения, акт государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах проведенных в отношении жилого помещения мероприятий по контролю), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям;

определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения;

работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;

составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным требованиям и пригодным (непригодным) для проживания и признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование;

принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии;

передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).

Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы:

нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;

план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения - проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.

Для признания многоквартирного дома аварийным также представляется заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома.

По усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.

В случае если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные документы.

Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа, уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30 дней с даты регистрации.

В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания, результаты которых приобщаются к документам, ранее представленным на рассмотрение комиссии.

После изучения представленных документов, и при необходимости осмотра жилого помещения комиссия принимает одно из следующих решений:

а/ о пригодности жилого помещения для проживания;

б/ о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствии с установленными требованиями и после их завершения – о продолжении процедуры оценки;

в/ о непригодности жилого помещения для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.

Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

Правовыми последствиями признания жилого помещения непригодным для проживания является в большинстве случаев выселение из этого помещения. Так, в частности, само Постановление 2006 года говорит, что в случае признания жилого помещения непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, указанное решение должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственником лицу) о необходимости немедленного отселения граждан. Однако такая позиция законодателя находит полное и адекватное решение только в том случае, если речь идет о жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма. Так, ст. 85 ЖК РФ впервые в отечественной истории прямо закрепила[20], что в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания, то граждане выселяются из них с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. Применительно же к ситуации, когда жилое помещение находится на праве собственности, обнаружить последствия признания таких помещений непригодными для проживания можно только путем систематического толкования норм гражданского и жилищного законодательства.

В первую очередь необходимо обратить внимание на нормы ст. 211 и ст. 210 ГК РФ, где однозначно говориться о том, что именно собственник жилого помещения несет бремя содержания своего имущества, так и риск его случайной гибели. Анализ этих норм позволяет утверждать, что если помещение признано непригодным для проживания, то все негативные последствия такого решения должен нести его собственник и, соответственно, обязанности кого-либо по предоставлению собственнику другого жилого помещения в законодательстве не содержится. Анализируемая норма выглядит достаточно жестко, но вместе с тем, думается, абсолютно полностью корреспондирует общим тенденциям развития гражданского и жилищного законодательства. Собственник должен понимать всю ответственность, которая возлагается на него в связи с его статусом собственника жилья и должен предпринимать все возможные меры, связанные с обеспечением сохранности его жилища. Помимо этого, данные нормы стимулируют применение диспозитивно сформулированной нормы о страховании жилого помещения (ст. 21 ЖК РФ).

Вместе с тем, в законодательстве содержатся нормы, так или иначе защищающие собственника, чье жилое помещение признано непригодным. Так, видится возможным применение в этой ситуации п. 2 ст. 57 ЖК РФ, в котором указано, что гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат вне очереди предоставляются жилые помещения по договорам социального найма. И хотя данная норма структурно расположена в разделе, посвященном договору социального найма, думается, что ее применение к собственникам жилых помещений также возможно. Такой вывод можно сделать из буквального толкования указанной статьи, где прямо говорится, что любые граждане (а не только наниматели по договору социального найма) в этой ситуации могут претендовать на предоставление им жилья вне очереди в данном случае.

Кроме того, в случае, если аварийным признан весь многоквартирный дом, в котором проживают, в том числе и собственники жилья, то применению подлежит п. 10 ст. 32 ЖК РФ, в котором указано, что в этом случае собственники в разумные срок должны снести свой многоквартирный дом, а если они этого не сделают, то земельный участок, на котором расположен их дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, а соответственно, подлежит изъятию и каждое жилое помещение в этом доме.

Правила статьи 32 ЖК РФ могут быть применены и в том случае, если орган государственной власти или местного самоуправления сам примет решение об изъятии земельного участка, на котором расположено жилое помещение, признанное непригодным для проживания, для собственных нужд. Такое решение было бы крайне выгодно для собственника, поскольку в этом случае он бы имел право претендовать на получение выкупной цены или другого жилого помещения. Однако необходимо заметить, что в данном случае принятие такого решения (решения об изъятии) является правом, а не обязанностью органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Впервые ЖК РФ сформулировал и легальные определения видов жилых помещений, а также систематизировал их. Так, согласно ст. 16 ЖК к жилым помещениям относятся:

- жилой дом, часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната.

Ст. 5 одного из первых проектов Жилищного кодекса предлагала включить в число жилых помещений, также иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих РФ, закрепленные законодательством субъектов РФ. Однако подобного предложения ЖК РФ не воспринял.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Указанные легальные определения вызывают достаточно большие споры в юридической литературе. В первую очередь они касаются вопросов о соотношении понятий комнаты и части квартиры, а также комнаты и части дома. Неоднозначно оцениваются и сами законодательные дефиниции. Например, как соотносятся такие понятия как структурно обособленное и изолированное помещение. Вместе с тем, впервые появившиеся легальные определения видов жилого помещения следует признать шагом вперед по сравнению с ранее действовавшим законодательством.

1. Понятие жилищного фонда. Классификация жилищных фондов

Понятие жилищного фонда, в отличие от понятия жилого помещения, всегда существовало в законодательстве.

ЖК РСФСР в ст. 4 давал определение жилищного фонда, как всех жилых домов и жилых помещений в других строениях, расположенных на территории РФ. Ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» определяла жилищный фонд, как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы и т. д.), квартиры, служебные жилые помещения, иные помещения в жилых строениях, пригодные для проживания. Все эти определения в большей степени были даны через перечисление разновидностей фондов. По этому же пути пошел и новый Жилищный кодекс, который в ст. 19 закрепил, что жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Доктринальное определение жилищного фонда выглядит следующим образом. Жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно[21].

Попытки классифицировать жилищный фонд предпринимались в большинстве актов, регулирующих жилищные отношения. Классификация, используемая в действующем ЖК РФ, восприняла теоретические разработки по данному вопросу и представлена следующим образом.

По формам собственности жилищный фонд делится на:

- частный;

- государственный;

- муниципальный.

Частный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. Ранее Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривал еще одну разновидность фондов – жилищный фонд общественных организаций. Но, так как закон был принят 24 декабря 1992 года, а новый ГК РФ в 1995 году отнес общественные организации к юридическим лицам, то надобность в выделении такого фонда отпадает. Такой же точки зрения придерживается сегодня и новый Жилищный кодекс, который не упоминает жилищного фонда общественных организаций.

Основаниями возникновения права частной собственности на жилые помещения являются:

1. жилищное строительство;

2. приобретение жилья на основании гражданско-правовых договоров (мены, купли-продажи, дарения, ренты);

3. уплата в полном объеме паевого взноса за квартиру членом ЖК или ЖСК;

4. приобретательная давность;

5. наследование жилых помещений;

Указанные основания приобретения права собственности на жилые помещения касаются как граждан, так и юридических лиц. Единственное, на что нужно обратить внимание, что гражданин может стать наследником жилого помещения, как по закону, так и по завещанию, тогда как юридическое лицо может стать собственником жилья только при наследовании по завещанию.

Следующее основание для возникновения права собственности на жилое помещение касается только граждан.

6. Приватизация жилых помещений; нельзя отрицать того факта, что указанное основание для возникновения права собственности у граждан на жилое помещение сформировала основную массу собственников на сегодняшний день и позволила создать огромный рынок жилья. Механизм осуществления приватизации жилых помещений будет предметом рассмотрения отдельного раздела курса «Жилищное право».

Еще одним основанием для возникновения права частной собственности на жилое помещение в отношении юридических лиц можно назвать следующее:

7. Реорганизация юридического лица и переход жилья его правопреемнику.

Гражданин может использовать жилое помещение для личного проживания и проживание членов своей семьи. Несколько слов хотелось бы сейчас уделить данной категории граждан и разобрать их правовой статус.

Согласно ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся две категории граждан:

а/ дети, родители, супруг собственника, если они совместно проживают с собственником;

б/ иные лица, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Таким образом, в отличие от ранее действовавшего законодательства члены семьи собственника не могут требовать придание себе такого статуса в судебном порядке. Фактически член семьи собственника (кроме самых близких людей, отнесенных к первой категории) может считаться таковым только до момента признания его самим собственником.

С принятием ЖК РФ статус членов семьи собственника сильно изменился. Сохранив характер вещного права, статус члена семьи собственника, тем не менее, потерял достаточно весомый признак такого права – право следования. С 1 марта 2005 года при смене собственника жилого помещения член семьи собственника не сохраняет право проживания в жилом помещении. Исключение из этого правила только одно: если лицо участвовало в приватизации, но отказалось от своей доли, т.е. не стало участником долевой собственности. Такие лица сохраняют право проживания в жилом помещении даже при смене собственника.

Оценивать данное нововведение можно, как обычно, с двух сторон. Безусловно, интересы членов семьи после такого изменения законодательства, защищаются в меньшей степени, чем раньше. С другой стороны, интересы собственника теперь защищены в значительно большей степени, чем это было до соответствующих изменений в законодательстве.

Кроме того, законодатель, уменьшив объем прав членов семьи собственника, параллельно увеличил гарантии для бывших членов семьи собственника. Бывший член семьи собственника – это лицо, прекратившее с ним семейные отношения. Остается до конца нерешенным вопрос о возможности признания бывшим членом семьи того, кто длительное время не живет с собственником. В течение двух лет судебная практика отвечала на этот вопрос утвердительно применительно к детям собственника. Если ребенок уезжал из жилого помещения собственника – то он становился бывшим членом семьи. В ноябре 2007 годы высшие судебные инстанции изменили свой подход и разъяснили, что в этом случае ребенок не может стать бывшим членом семьи собственника и его интересы должны защищаться. Вместе с тем открытым остается вопрос о других членах семьи (например, родителях, супругах, брак с которыми не расторгнут), которые, безусловно, сохраняют статус родственников с точки зрения семейного права, но длительное время не проживают с собственником. Думается, что данные лица должны признаваться бывшими членами семьи собственника жилого помещения.

По общему правилу бывший член семьи собственника жилого помещения проживать в жилом помещении не вправе. Однако, вышеуказанные гарантии позволяют ему защитить свои интересы при определенных условиях. Эти гарантии выражаются в следующем:

а/ бывший член семьи собственника может остаться проживать в жилом помещении по соглашению с собственником (фактически речь идет о заключении между ними или договора коммерческого найма или договора безвозмездного пользования имуществом);

б/ бывший член семьи собственника может сохранить право проживания в жилом помещении на основании решения суда на любой срок, определенный таким решением суда. При этом нужно, чтобы у бывшего члена семьи не было возможности приобрести жилое помещение или осуществить право пользования жилым помещением по иным основаниям;

г/ бывший член семьи вправе потребовать от суда принятия решения об обеспечении его жилым помещением за счет собственника, если собственник жилого помещения исполняет по отношению к бывшему члену семьи алиментные обязательства. При этом, учитываются как материальные возможности самого собственника, так и жилищные условия бывшего члена семьи и его возможности решить жилищную проблему самостоятельно.

Особенностью права собственности юридических лиц на жилое помещение является то, что они могут иметь жилье в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании различных договоров (например, коммерческого найма или ссуды). В отличие от граждан, которые могут использовать его для личного проживания или проживания членов семьи, либо сдавать его для проживания другим лицам на основании договоров. Согласно ст. 288 ГК РФ, а также ст. 17 ЖК РФ, размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Как уже отмечалось, процедура смены статуса жилого помещения раньше в действующем законодательстве не предусматривалась. ЖК РФ впервые подробно урегулировал этот вопрос. На сегодняшний день для осуществления перевода помещения из жилого в нежилое необходимо соблюдение пяти условий перевода, необходимо предоставить пять документов, и существуют четыре основания отказа в переводе помещения из жилого в нежилое.

Пять условий перевода:

1. помещение должно располагаться на первом этаже многоквартирного дома. Возможен перевод помещения, располагаемого и выше первого этажа, но при условии, что помещение, располагаемое непосредственно под ним уже является нежилым;

2. необходимо оборудование отдельного входа;

3. помещение не должно использоваться в качестве места постоянного проживания;

4. помещение не должно быть обременено правами третьих лиц;

5. нельзя переводить в нежилое часть жилого помещения.

Пять документов, которые необходимо представить для осуществления перевода:

1. заявление;

2. технический паспорт жилого помещения;

3. правоустанавливающий документ на жилое помещение;

4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5. в необходимых случаях подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения. Предоставлять такой проект теоретически нет необходимости, если мы говорим о переводе в нежилое помещение жилого дома, где не нужно оборудовать отдельный вход, а также производить иные действия, подпадающие под признаки переоборудования жилого помещения.

Согласно редакции ЖК РФ, право требовать предоставления других документов у органов местного самоуправления отсутствует. Так, например, не требуется сегодня для осуществления перевода согласовывать свои действия с соседями по квартире, а также не предусмотрено необходимости получения согласия членов семьи собственника жилого помещения для осуществления перевода.

Основаниями отказа в согласовании перевода помещения из жилого в нежилое можно назвать:

1. несоблюдение названных пяти условий перевода;

2. непредставления пяти указанных документов;

3. несоответствие проекта переустройства или перепланировки требованиям законодательства;

4. предоставление документов в ненадлежащий орган.

Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 года утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение. Согласно данному документу возможно принятие таких решений:

а/ перевести (как без предварительных условий, так и при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация));

б/ отказать в переводе по только что названным основаниям.

Государственный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, находящихся в государственной собственности. Государственный жилищный фонд можно подразделить на две основные группы согласно закону:

- жилые помещения, находящиеся в собственности Российской Федерации;

- жилые помещения, находящиеся в собственности субъектов РФ.

Муниципальный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования.

Необходимо отметить, что ЖК РФ принципиально по другому относится к содержанию данных видов жилищного фонда, а именно государственного и муниципального. При самом обыкновенном сравнении этих понятий с ранее действовавшим законодательством, сразу обращает на себя внимание, что новое законодательство отказалось от отнесения к этим фондам жилых помещений, принадлежащих на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Таким образом, государственные и муниципальные предприятия, казенные предприятия и государственные учреждения теперь не могут быть обладателями ограниченных вещных прав на жилые помещения.

Основаниями возникновения права государственной и муниципальной собственности на жилые помещения являются:

1. жилищное строительство;

2. приобретение жилья на основании гражданско-правовых договоров (купли-продажи, мены, дарения);

3. наследование жилых помещений (государство может наследовать в порядке выморочного наследства, а также муниципалитет и РФ могут быть наследниками по завещанию);

4. ликвидация юридических лиц;

5. реквизиция;

6. конфискация.

Существует еще одна классификация жилищного фонда. В зависимости от использования жилищный фонд можно разделить на 4 группы:

1. социальный,

2. индивидуальный;

3. коммерческий;

4. специализированный.

Социальный жилищный фонд формируется из жилых помещений, право на которые возникает по договору социального найма жилого помещения. Данный фонд существует в пределах государственного и муниципального жилищного фонда.

Второй вид жилищного фонда - индивидуальный, состоит из жилых помещений, принадлежащих гражданам и используемых ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическим лицам и используемый ими для проживания граждан на указанных условиях пользования (например, гражданин проживает в жилом помещении ЖК до полной выплаты паевого взноса). Раньше в законодательстве устанавливались серьезные ограничения по размерам индивидуального фонда. Эти ограничения были отменены ст. 6 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», где было установлено, что частная собственность на недвижимость и ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размеру и стоимости.

Жилые помещения, которые используется собственниками для сдачи по договору коммерческого найма гражданам или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли, можно отнести к коммерческому жилищному фонду.