Участники правоотношений по договору коммерческого найма жилого помещения

Участниками правоотношений по договору коммерческого найма являются:

1. Субъекты договора коммерческого найма, обладающие самостоятельными правами и обязанностями.

К таким субъектам, в первую очередь, можно отнести нанимателя и наймодателя. Наниматель, как и в договоре социального найма, является гражданином. Однако, ни факт нуждаемости, ни малоимущности никак не влияет на возможность быть нанимателем в данном договоре. Фактически речь идет только о наличии финансовой возможности снимать квартиру.

Круг лиц, отнесенных законом к наймодателю по договору коммерческого найма шире, чем по социальному найму. Сюда можно отнести граждан и юридических лиц, обладающих жилыми помещениями на праве собственности. Кроме того, правом на сдачу жилого помещения в наем обладают лица, уполномоченные на это собственником. Наймодателями по договору коммерческого найма могут быть и наймодатели по договору социального найма. То, что органам государственной власти и органам местного самоуправления не запрещено сдавать государственный и муниципальный жилищный фонд по договору коммерческого найма подтверждает п. 3 ст. 2 ЖК РФ, где сказано, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Кроме того, к лицам, обладающим самостоятельными правами и обязанностями, относятся постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане. Данная категория заменяет собой граждан, которые признаются членами семьи по договору социального найма. По действующему Гражданскому Кодексу не нужно, чтобы эти граждане были в родстве с нанимателем или вели с ним общее хозяйство. Необходимо только, чтобы эти граждане проживали совместно нанимателем, который сам определяет круг этих лиц. И обязательно эти лица должны быть указаны в качестве постоянно проживающих в договоре коммерческого найма. Сходство с членами семьи заключается в том, что они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Это выражается в возможности проживать в жилом помещении, необходимо истребовать их согласие на вселение временных жильцов (ст. 680), на вселение других лиц, в качестве совместно проживающих (ст. 679), согласие на расторжение договора по инициативе нанимателя (ст. 687), права требования замены нанимателя на одного из постоянно проживающих граждан (ст. 686). Но в отличие от члена семьи нанимателя, данные граждане не могут требовать заключения с ними отдельного договора найма жилого помещения. И ответственность перед наймодателем будут нести не члены семьи, как в договоре социального найма, а наниматель в договоре коммерческого найма за совместно проживающих граждан. Солидарная ответственность совместно проживающих граждан и нанимателя возможна при наличии договора об этом между ними.

2. Помимо субъектов, участниками правоотношений по договору коммерческого найма являются лица, которые самостоятельными правами и обязанностями в данном договоре не обладают. Ответственность за действия таких лиц перед наймодателем несет наниматель. Такими лицами являются:

- временные жильцы – это лица, вселенные нанимателем с согласия всех постоянно проживающих граждан и с предварительного уведомления наймодателя для временного безвозмездного проживания на срок, не превышающий 6 месяцев. Закон устанавливает право наймодателя отказать в вселении временных жильцов, если не соблюдается норма площади на одного человека, то есть, если при вселении временного жильца на каждого проживающего будет приходится меньше, чем установлено органом местного самоуправления, то наймодатель имеет право запретить такое вселение временного жильца. Временные жильцы обязаны освободить занимаемое жилое помещение в оговоренный срок, если этот срок оговорен не был, то в течение 7 дней, после предупреждения их о необходимости выселения. Такое требование может предъявить как наниматель, так и любые совместно проживающие с ним граждане.

- Поднаниматели – это лица, которые получили право пользования жилым помещением по договору поднайма. В отличие от временных жильцов, поднаниматели обязаны оплачивать свое проживание в данном жилом помещении. В случае заключения договора поднайма необходимо получить согласие на это наймодателя. Согласие постоянно проживающих граждан не требуется (хотя, учитывая их равенство в договоре найма такое положение законодателя не понятно). Кроме того, договор поднайма не может быть заключен, если не соблюдена норма площади на одного человека. То есть, при вселении временных жильцов, при не соблюдение нормы, временные жильцы все равно могут вселиться при отсутствии возражений наймодателя, то договор поднайма вообще не может быть заключен. Договор поднайма – это срочный договор, он заключается на срок, не превышающий срок договора основного договора. Договор поднайма прекращается при прекращении действия основного договора.

Содержание правоотношений по договору коммерческого найма жилого помещения.

Содержание договора составляют права и обязанности сторон данного договора.

Обязанности наймодателя:

1. Передать нанимателю свободное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания;

2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сдаваемое в наем помещение;

3. Обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

4. Обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, для оказания коммунальных услуг.

Данные обязанности наймодателя являются императивными и не подлежат изменению сторонами. Они предусмотрены ст. 676 Гражданского Кодекса РФ.

5. Осуществлять капитальный ремонт сдаваемого внаем помещения. Данная норма диспозитивна и может быть изменена соглашением сторон (ст. 681).

6. Не позднее чем за 3 месяца до окончания срока действия договора наймодатель обязан предложить нанимателю заключить с ним договор на новый срок или предупредить его том, что он отказывается от заключения договора по причине принятия решения не сдавать помещения в наем на срок не менее года (ст. 684). Нужно иметь в виду, что данная обязанность есть у наймодателя только в долгосрочном договоре коммерческого найма. В краткосрочном договоре право продления договора на новый срок должно быть прямо закреплено в таком договоре, чтобы у наймодателя появилась соответствующая обязанность.

Права наймодателя заключаются в праве требовать от нанимателя надлежащего исполнения договора, а также требовать расторжения договора и выселения нанимателя в предусмотренных законом случаях.

Обязанности нанимателя:

1. использовать жилое помещения только в соответствии с его назначением, то есть для постоянного проживания;

2. обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

3. не производить переустройство и перепланировку жилого дома без согласия наймодателя;

4. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные платежи. Плата вносится в сроки, установленные соглашением сторон, если стороны не договорились об этом, то плата вносится не позднее 10 числа, следующего за прожившим месяцем. Пункты 1-4 императивны и установлены ст. 678 Гражданского кодекса РФ.

5. проводить текущий ремонт помещения, если иное не установлено договором (ст. 681 ГК РФ).

Права нанимателя:

1. с согласия наймодателя и совместно проживающих с ним граждан вселить в занимаемое помещение лиц, в качестве постоянно проживающих. Необходимо соблюсти норму площади на одного человека. Согласие на вселение несовершеннолетних детей получать не нужно, к ним же не применяется требование о норме площади (ст. 679);

2. право на вселение временных жильцов и поднанимателей;

3. право на заключение договора на новый срок. Мы уже говорили об этом, когда затрагивали обязанности наймодателя. Наниматель имеет право на заключение с ним договора на новый срок. Если наймодатель откажет ему в заключение нового договора по причине, что он не будет сдавать жилое помещение, а сам в течение года сдаст его другому лицу, то наниматель приобретает право требовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поиск по сайту: