Гражданско-правовые способы реализации права граждан на жилище

К гражданско-правовым способам реализации права граждан на жилое помещение можно отнести:

1. Выдачу жилищных кредитов.

2. Ипотечное кредитование

3. Выпуск жилищных сертификатов

Каждый из указанных способов обладает определенной спецификой. Выдача жилищных кредитов впервые была предусмотрена Указом президента РФ от 19 июня 1994 года[14]. В Положении была предусмотрена выдача трех основных видов кредита – земельный кредит, выдаваемый на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство; строительный кредит, выдаваемый для финансирования строительных работ и кредит на приобретения жилья. Сумма выдаваемых кредитов не должна превышать семидесяти процентов от суммы приобретаемого или строящегося жилья. Остальные тридцать процентов граждане оплачивают за счет средств, полученных в виде субсидий и собственных сбережений. Выдача жилищных кредитов может сопровождаться использованием кредитной организацией различных способов обеспечения исполнения обязательств. В то же время применение такого способа как ипотека (залог недвижимости) является одним из основных направлений, развитие которых, как считают специалисты, позволит решить жилищную проблему.

Ипотека в настоящее время регулируется нормами ГК РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[15] и иными нормативно-правовыми актами. В залог могут быть переданы практически все объекты недвижимости, не изъятые из оборота. В то же время, с точки зрения решения вопроса об обеспечении граждан жилыми помещениями, именно такой объект, как жилой дом, квартира или комната является в большинстве своем единственным доступным для граждан объектом залога. Вместе с тем, нельзя отрицать того факта, что жилье – это объект, представляющих для людей повышенную ценность, потеря прав на него чревата различными негативными моментами. С одной стороны, это стимулирует гражданина к возврату сумм кредита, дает новую мотивацию, вырабатывает бережное отношение к собственности. С другой стороны, нестабильность современной российской действительности, риск невозможности возврата кредита (в том числе и потеря работы) приводит к снижению потенциальных участников рынка жилищного ипотечного кредитования. Все это вызывает необходимость совершенствования, в первую очередь, нормативно-правового регулирования в области ипотеки жилых помещений.

Объектом жилищной ипотеки могут быть жилые помещения, понятие и виды которых предусмотрены ст. 15 и 16 ЖК РФ. То есть, объектом ипотеки могут быть изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом и пригодные для постоянного проживания граждан. В качестве таковых можно назвать жилой дом, квартиру в многоквартирном доме и комнату. Муниципальный жилищный фонд и государственный жилищный фонд объектом ипотеки быть не может, не зависимо от правовых оснований проживания в таких помещениях (социальный, специализированный найм или др.). Также объектом ипотеки не может стать помещение, не отвечающее признакам жилого в соответствие со ст. 15 ЖК РФ (например, садовые домики).

Залог недвижимого имущества может возникнуть в силу закона и в силу договора. Сам Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает только один случай возникновения залога в силу закона – это в случае, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика, то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Гражданский кодекс РФ и иные нормативно-правовые акты также регулируют ситуации возникновения ипотеки в силу закона. Примерами этого могут служить:

- п. 5 ст. 488 ГК РФ, согласно которой если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанностей по оплате товара;

- ст. 587 ГК РФ устанавливает правило, в соответствие с которым при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечении обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество;

- ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» закрепляет, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Если ипотека возникает в силу заключенного договора, то в этом случае особое внимание следует уделить вопросу о существенных условиях договора об ипотеке и форме этого договора. Одновременно с принятием нового ЖК РФ были внесены изменения в Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которыми была отменена обязательная нотариальная форма договора об ипотеке. В настоящее время договор об ипотеке подлежит только государственной регистрации. Указанные изменения, в первую очередь, направлены на уменьшение финансового бремени для лиц, приобретающих жилые помещения на заемные средства. В качестве существенных условий договора об ипотеке федеральный закон называет: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При этом предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Кроме того, в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. При этом практика применения данных норм однозначно свидетельствует о том, что кредитные организации не выдают кредит без предварительного заключения договора страхования указанного жилого помещения на сумму выданного кредита.

Не возврат денежных сумм, выданных под залог недвижимого имущества, дает право кредитной организации удовлетворить свои требования преимущественно перед другими кредиторами. Другими словами, обратиться в суд с требованием о принудительной реализации заложенного имущества и удовлетворения всех требований банка. Вместе с тем, современное российское законодательство допускает применение и внесудебного порядка. Это происходит на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Законодатель наконец-то разрешил ситуацию, делавшей использование ипотеки одной из самых рисковых операций для банков. Речь идет о возможности выселения заемщика и членов его семьи из жилого помещения в случае не возврата кредита. Теперь, если жилое помещение приобреталось на заемные средства, то их не возврат является основанием для выселения даже в том случае, если жилое помещение является для собственника и членов его семьи единственным местом жительства. ЖК РФ попытался установить гарантии для указанных категорий лиц и, эти гарантии нашли отражение в ст. 95, 106 ЖК РФ, где установлено, что помещения маневренного фонда предоставляются для граждан, утративших жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными. При этом указанные граждане проживают в жилом помещении маневренного фонда до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилое помещение в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений. Вместе с тем, не разрешенным остался вопрос о возможности выселения в том случае, если кредит выдавался не для приобретения жилого помещения, а на другие нужды и способом обеспечения исполнения обязательства стал залог жилого помещения.

Поиск по сайту: