Правовое положение членов ЖК и ЖСК

Правовое положение членов жилищных кооперативов нужно рассматривать с точки зрения уплаты или неуплаты в полном объеме паевого взноса за жилое помещение членом ЖК или ЖСК. Именно с момента полной уплаты паевого взноса член кооператива становится собственником своего жилого помещения, а, соответственно, его права и обязанности в отношении своего жилища становятся практически безграничными (полномочия владения, пользования и распоряжения с соблюдением ограничений, установленных законодательством). Собственник такого жилого помещения может остаться членом кооператива, но жилищный кооператив в этом случае выполняет теперь только функцию управляющей организации, поскольку жилищная проблема (для которой гражданин или юридическое лицо вступили в данный кооператив) – решена. Поэтому, основной акцент в этом вопросе мы уделим анализу прав и обязанностей члена кооператива до полной выплаты паевого взноса. При этом все права и обязанности проживающего в доме, принадлежащем жилищному кооперативу, основаны на членстве в нем и могут быть охарактеризованы, как иные вещные права, перечень которых не является исчерпывающим согласно ст. 216 ГК РФ.

В первую очередь, отметим, что жилое помещение, занимаемое членом жилищного кооператива до полной выплаты паевого взноса, относится к частному и индивидуальному жилищному фонду, согласно классификации, данной в ст. 19 ЖК РФ. Так же уточним, что индивидуальный жилищный фонд в этом случае имеется в виду в следующем виде: совокупность жилых помещений, которые принадлежат юридическим лицам и используются ими для проживания граждан «на указанных условиях пользования». Под указанными условиями пользования в рассматриваемом нами случае относятся следующие права члена кооператива:

- требовать предоставления жилого помещения в доме жилищного кооператива соразмерного по величине внесенному паевому взносу;

- проживать в жилом помещении вместе с членами своей семьи;

- вселить в жилое помещение временных жильцов. Статус временных жильцов был подробно рассмотрен нами и применительно к договору социального найма, и применительно к договору коммерческого найма. Ст. 126 ЖК РФ, предусматривающая подобное право члена кооператива напрямую отсылает к ст. 80 ЖК РФ, в которой закреплен статус временных жильцов в договоре социального найма. При этом ст. 126 ЖК РФ дублирует следующие положения: для вселения временных жильцов необходимо согласие самого члена кооператива, совместно проживающих с ним членов семьи и собственника жилого помещения (в лице правления жилищного кооператива). При этом ссылка на ст. 80 ЖК РФ позволяет говорить, что правление кооператива может отказать в вселении временных жильцов только в одном случае – если после их вселения на каждого члена семьи будет приходиться менее учетной нормы. Что касается сроков проживания временных жильцов, их статуса, порядка выселения, то никаких особенностей применительно к проживанию в кооперативном доме не существует.

- если правом на пай обладают несколько лиц, то каждый из них может потребовать раздела жилого помещения. Порядок раздела жилого помещения, в первую очередь, сопряжен с возможностью выдела каждому из сопайщиков отдельного изолированного жилого помещения. Также возможно предъявления требования о принудительных переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, если это приведет к образованию изолированных жилых помещений.

- сдать в поднайм все жилое помещение или его часть. Применительно к договору поднайма в кооперативных домах жилищное законодательство опять отсылает к договору социального найма. Поэтому опять особенности заключения, изменения и прекращения такого договора отсутствуют. В качестве лица, согласующего возможность заключения договора поднайма, называется правление жилищного кооператива.

- передать паенакопление по наследству. До полной выплаты паевого взноса в состав наследственной массы может входить только пай, поскольку жилое помещение на праве собственности принадлежит кооперативу. После смерти пайщика возникает обоснованный вопрос о порядке вступления в члены кооператива оставшихся членов семьи, а поскольку именно член кооператива имеет право в итоге стать собственником жилого помещения, то данный вопрос всегда вызывал проблемы на практике. Подобная очередность была впервые установлена в тексте ЖК РФ и хотя ст. 131 ЖК РФ достаточно противоречива, данный шаг законодателя следует признать удачным. Итак, очередность вступления в члены кооператива после смерти пайщика следующая:

1. Супруг члена кооператива при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.

2. Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем.

3. Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем.

4. Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником.

Каждая последующая очередь приобретает возможность вступить в кооператив, если представители предыдущих очередей отказались или не были приняты в кооператив.

- выйти из членства в кооперативе. При этом член кооператива имеет право на возврат части паевого взноса. Отсутствие прямого регулирование этого вопроса в тексте ЖК РФ не представляется оправданным. Поэтому, до соответствующих корректировок в законодательстве данный вопрос целесообразнее урегулировать в уставе кооператива.

Вместе с тем, право требовать уплаты паевого взноса возникает у члена кооператива в случае его исключения из кооператива. Максимальный срок возврата уплаченных денежных сумм составляет два месяца.

Поскольку, как мы уже отмечали, основанием проживания в жилом помещении является именно членство в кооперативе, то утрата этого членства влечет обязанность бывшего члена кооператива и членов его семьи освободить жилое помещение. Если эта обязанность не исполнена, то у кооператива появляется возможность предъявить иск о выселении из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Поскольку для окончательных расчетов между членом кооператива и кооперативом установлен двухмесячный срок, то и проживать в жилом помещении после исключения из членов кооператива сам пайщик и члены его семьи могут в течение этих же двух месяцев. Хотя формулировка ст. 133 ЖК РФ не дает возможность выселить бывавшего члена кооператива и членов его семьи до истечения этого срока, поскольку этот срок не связан с возвратом части паевого взноса, а установлен императивно.

Помимо выхода из членов кооператива по доброй воле, а также исключения из членов кооператива в случае грубого неисполнения обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом кооператива, членство в кооперативе может прекратиться:

ликвидацией юридического лица, являющегося членом кооператива;

ликвидацией жилищного кооператива;

смертью гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

В качестве вопросов, требующих самостоятельной подготовки и осмысления, следует назвать: формулировку основных функций органов кооператива в уставе; порядок решения вопроса о предоставлении членам кооператива других жилых помещений в случае принятия решения о сносе их дома (отвод земельного участка для государственных или муниципальных нужд), о нормах законодательства, регулирующих вопросы деятельности специализированных потребительских кооперативов.

Основная литературе к теме:

7. Королев, А. Н., Плешакова, О. В. Комментарий к Федеральному закону «О жилищных накопительных кооперативах» (постатейный). М.: ЗАО Юстицинформ, 2005.

8. Толкушкин, А. В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // Консультант Плюс. Версия Проф.

9. Певницкий, С. Г. Приобретение прав на имущество в многоквартирных домах участием в жилищно-строительных кооперативах // Правовые вопросы строительства. 2006. № 1.

10. Поваров, Ю. С. Прекращение членства в жилищном и жилищно-строительном кооперативах // Жилищное право. 2006. № 2.

Поиск по сайту: