Наследование жилых помещений

Достаточно большое количество современных ученых, исследуя вопросы наследования отдельных видов имущества, обращают внимание на тот факт, что третья часть ГК РФ не выделила никаких особенностей наследования жилых помещений. Фактически, при наследовании жилых помещений применению подлежат общие нормы о наследовании, закрепленные в гражданском законодательстве. В то же время отрицать того факта, что законодательное регулирование перехода по наследству такого социально-значимого объекта как жилое помещение должно эти особенности содержать, невозможно. В первую очередь эти особенности связаны как с видами жилых помещений (наследуется ли квартира, комната или жилой дом), а также с правовыми основаниями, в связи с которыми право собственности на жилье возникло (была ли квартира приватизирована, перешла ли она в собственность после полной уплаты паевого взноса за квартиру членом ЖК и ЖСК или жилое помещение было построено и имеет статус самовольной постройки).

Наследование жилого дома

Жилой дом, как правило, принадлежит одному собственнику. Когда открывается наследство, наследникам на праве общей долевой собственности переходит дом. Сразу или спустя некоторое время наследники пытаются произвести раздел дома с тем, чтобы стать индивидуальными собственниками выделенных частей. В результате таких намерений в законодательстве появился такой вид жилого помещения, как часть жилого дома.

Дефиниция ч. 2 ст. 16 ЖК РФ под жилым домом понимает индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Жилой дом, как уже было отмечено, может принадлежать на праве общей собственности двум или нескольким гражданам (в т. ч. и наследникам), между которыми нередко возникают споры о порядке пользования домом или выделе доли сособственнику. Такие споры рассматриваются судами по иску любого из участников общей собственности на дом, если между ними не достигнуто соглашение о способе выдела либо о порядке пользования домом. Так, в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 г.[53] указано, что невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

1.1 При определении порядка пользования домом (ст. 247 ГК РФ) каждому из сособственников передается в пользования часть строения, исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей его долю. Разрешая требование об определении порядка пользования жилым помещением, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного проживания (п. 8 Постановления Пленума Верховного суда от 10.06.1980 г. № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику о определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» в ред. Постановления Пленума ВС РФ от 25.10.1996 г № 10[54]).

1.2. Вопрос о допустимости юридического деления дома, т.е. образования из него нескольких самостоятельных объектов права собственности, долгое время был предметом оживленной дискуссии.

Анализируя точку зрения М. В. Зимелевой, Фогель В. А. пишет: «выделенная часть вещи – это определенная часть вещи, обособленная от других частей, но связанная с ними, т. е. не отделенная от них пространственно. Выделение частей не прекращает существования всей вещи в целом как предмета природы, так как физического раздробления или разделения ее не происходит. Но в то же время она перестает быть единым объектом права собственности, так как каждая выделенная часть превращается в самостоятельный объект права, в частности в объект права собственности, юридическая судьба которого не зависит от судьбы других выделенных частей. Институт этот был известен уже в Риме под названием «общность в выделенных долях» (communio pro diviso)[55].

Свои сомнения по поводу неделимости дома высказывал еще известный русский цивилист Г. Ф. Шершеневич: «Существуют воззрения, распространенные в практике, в силу которых дом признается неделимым по существу... Обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым... Что мешает разделу дома капитальной внутренней стеной... Следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого»[56].

«В советском гражданском праве первоначально проблема решалась согласно установившейся тогда практике нотариальных и коммунальных органов: жилой дом – неделимая вещь, представляющая собой единый хозяйственный объект и архитектурное целое. Поэтому в практике не допускалось возникновение у собственника права индивидуальной личной собственности на реальную часть дома, а признавалось возможным лишь установление размера долей в праве собственности на дом, принадлежащий субъектам этого права.

Вместе с тем существовала и другая точка зрения. Ряд авторов, анализируя приведенную выше практику, пришли к выводу о необходимости ее изменения и высказались за допустимость реального раздела дома на обособленные реальные части и закрепления этих частей на праве индивидуальной собственности за одним из сособственников. Что же касается тех частей дома, которые не могут быть обособлены (крыша, фундамент, лестничные клетки и т. д.), то они остаются в общей собственности самостоятельных собственников обособленных частей дома.

Неопределенность в доктрине не могла не сказаться на правоприменении. Так, например, Черепахин Б. В. обращал внимание на противоречивость практики, когда нотариусы признавали право собственности на арифметическую долю в доме, а судьи - на конкретные помещения в доме»[57].

Необходимо отметить, что для правильного разрешения споров большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Исходя из этого судам в п. 4 Пленума ВС РСФСР от 10.06.1980 г. № 4 было рекомендовано при подготовке дела к судебному разбирательству рассматривать необходимость назначения экспертизы для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе и по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудования. А поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без соразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.

Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения в соответствии с п. 7 Постановления Пленума 1980 г. № 4 следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т. п.

Впоследствии Верховный Суд СССР в своем Постановлении от 31.07.1981 г. № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом»[58] признал, что требования о разделе подлежат удовлетворению, когда выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.

Затраты на проведение указанных работ в соответствии с п. 10 Постановления Пленума ВС РСФСР от 10.06.1980 г. № 4 должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем, в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Также в п. 6 Пленума ВС РСФСР от 10.06.1980 г. № 4 выдел доли определен как передача в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

3.2. Наследование квартиры в многоквартирных домах

Другой распространенной формой удовлетворения жилищной потребности граждан является приобретение квартир в многоквартирных домах.

Так, в соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящие из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в такой квартире.

Особенность квартиры заключается в том, что связь квартиры с земельным участком не прямая, а опосредованная домом, в котором она находится[59]. В связи с этим указывают, что включение таких помещений в категорию недвижимости должно быть предусмотрено в законе[60].

Несмотря на то, что ГК РФ в отдельных своих статьях упоминает о квартире как об объекте недвижимости, а, следовательно, вопрос является решенным, полагаем, что специальное указание в законе лишь подтверждает наличие у квартиры признаков, достаточных для отнесения последней наряду с жилым домом к числу недвижимого имущества. Квартира не может быть перенесена в другое место без изменения местонахождения дома в целом.

Следует согласиться с тем, что законодатель совершенно прав, выделяя квартиру в качестве самостоятельного объекта права собственности[61]. Квартира не может быть приравнена по правовому режиму к жилому дому, поскольку является частью многоквартирного дома, имеющего сложную систему отношений. Не может быть приравнена квартира по правовому режиму и к части жилого дома. Являясь частью многоквартирного дома, квартира имеет только один общий коридор, обеспечивающий выход на улицу сразу нескольким собственникам аналогичных жилых помещений.

Новеллой в третьей части ГК РФ является установленный в ст. 1168 ГК РФ приоритет перехода права на неделимую вещь при разделе наследства. Эти положения имеют важное значение в отношении жилых помещений, поскольку судебная практика в большинстве случаев признает жилые помещения не подлежащими разделу. Данная практика в основе своей имеет уже упомянутое Постановление Пленума 1980 г. № 4 «… порядке пользования домом…», в п. 4 которого указано судам на необходимость проведения экспертизы о возможности выдела доли. Суды по аналогии с жилыми домами применяют рекомендации этого Постановления в отношении квартир. Естественно, экспертиза в подавляющем большинстве случаев дает заключение о невозможности раздела квартир, исходя из того, что выделить каждому из собственников в соответствии с их долями часть жилого помещения вместе с частью помещений общего пользования с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм не представляется возможным. Поэтому в большинстве случаев квартиры оформляются в долевую собственность наследников, что создает особенные сложности в отношении однокомнатных квартир и комнат в коммунальных квартирах, где несколько собственников объективно не могут проживать совместно.

Так, Президиум ВС РФ в своем постановлении указал на тот факт, что при отсутствии возможности выделить участнику общей собственности на жилое помещение изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

В ст. 1168 ГК РФ определяется преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства. Как было указано выше, многие жилые помещения могут быть разделены, но в некоторых случаях это невозможно, следовательно, порядок очередности преимущественного права на жилье, установленный в данной статье, можно распространить на жилые помещения, несмотря на то, что прямое отношение к жилью имеет только п. 3 ст. 1168 ГК РФ.

По мнению Макарова С.Ю., на основании анализа ст. 1168 ГК РФ можно определить следующий порядок очередности преимущественного права на жилье:

1) наследники, являющиеся совместно с наследодателем собственниками жилого помещения (п.1 ст. 1168 ГК РФ);

2) наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения;

3) наследники, иным образом постоянно использующие жилое помещение (п.2 ст. 1168 ГК РФ). Под иным использованием можно понимать, к примеру, регистрацию в этом жилом помещении по месту пребывания, в качестве временных жильцов по договору найма или поднайма и т.п.;

4) иные наследники.

Указанная последовательность перехода преимущественного права ценна, по мнению С.Ю. Макарова, тем, что может стать основой для разрешения возникающих споров в судебном порядке, представляя собой законодательно основанный приоритет[62].

Данная позиция в первую очередь применима к комнатам, как самостоятельным видам жилых помещений. Пожалуй, самой дискуссионной в жилищной сфере остается тема о части квартиры (комнаты) как объекте права собственности. До начала 90-х годов комнаты в квартирах не могли выступать объектами права собственности. Они могли быть лишь объектами договора найма. Ситуация изменилась с принятием 4 июля 1991 года Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»[63], где было предусмотрено право граждан на приобретение в собственность комнат в коммунальной квартире. Позднее Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1991 г[64]. предусмотрел возможность купли-продажи освободившейся комнаты в коммунальной квартире. Не менее важную роль сыграло Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 года[65], признавшее ограничение приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования не соответствующим Конституции РФ.

На сегодняшний день можно окончательно говорить о том, что в действующем законодательстве комната признается самостоятельным объектом права собственности (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).

Следует согласиться с П. В. Крашенинниковым в том, что такое решение вряд ли можно отнести к большим достижениям отечественного законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан[66]. Помимо этого, хотелось бы отметить, что, коль скоро такое законодательное решение было принято, оно должно быть последовательно проведено в различных нормативно-правовых и судебных актах. Правовой режим объекта не должен содержать пробелов и противоречий, избранно распространяться в отношении однородной группы объектов.

В связи с приватизацией государственных и муниципальных квартир в практике возник вопрос о переходе по наследству тех квартир, наниматели которых выразили желание их приватизировать, но не успели при жизни в установленном порядке оформить право собственности на занимаемую квартиру (заключить договор передачи, зарегистрировать его в соответствующем исполнительном органе и т. п.)[67].

«Применительно к приватизации споры при наследовании в большинстве своем возникают по вопросам приобретения права собственности на наследуемое жилье самим наследодателем из-за протяженности во времени в этих случаях процедуры оформления правоустанавливающих документов»[68].

Немало вопросов при применении Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 г. вызывала проблема определения момента, с которого лицо, подавшее заявление на приватизацию занимаемого жилья, могло считаться его собственником.

Конфликтные ситуации при наследовании приватизированных квартир заключаются чаще всего в том, что наследство открывается при уже начатой, но еще не завершенной процедуре приватизации квартиры.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. № 8 сказано «если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано».

Здесь необходимо прежде всего брать во внимание не сам факт заключения договора о передаче в собственность гражданину квартиры, а выраженную в заявлении волю наследодателя на приватизацию занимаемого жилого помещения, если при этом такое заявление не было им отозвано. При этом руководствоваться тем, что по независящим от наследодателя причинам, а именно из-за его смерти, он был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано, исходя из смысла преамбулы и ст.ст.1, 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», что гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.

«С учетом того, что требования наследников о включении приватизируемых жилых помещений, по которым правоустанавливающие документы до конца не оформлены, в наследство могут быть удовлетворены лишь при условии несоблюдения наследодателями установленных правил оформления документов по независящим от них причинам, представляется, что тут подошел бы «судебный» вариант, т. е. установление права собственности наследников судебным решением в любом случае возникновения спорных ситуаций по иску как самого наследника, так и других заинтересованных в этом лиц с одновременным рассмотрением вопроса о признании действительной неоформленной в установленные сроки не по вине наследодателя сделки приватизации в соответствии со ст. 165 (п. п. 2, 3) части первой ГК РФ (ст. 47 ГК РСФСР 1964 г.). При этом судебное решение должно иметь силу правоустанавливающего документа с освобождением лиц, за которыми согласно решению суда признается право собственности, от каких-либо последующих его оформлений и выплат дополнительных пошлин кроме как при предъявлении иска.

Вместе с тем и в судебной практике сложились разные подходы к разрешению спорных ситуаций. В одних случаях суды выносят решения о признании права собственности на спорные жилые помещения (квартиры) за умершими нанимателями или членами их семей, на чье имя оформлялись документы на приватизацию, в других же – о признании за наследниками права собственности на жилые помещения в порядке наследования, а в третьих случаях – о признании за наследниками права на получение жилых помещений в собственность по договору приватизации жилья, заключенному с наследодателем»[69].

Можно сделать вывод, что подача заявления нанимателем на приватизацию занимаемой квартиры или комнаты достаточно, чтобы в случае смерти наследодателя ставить вопрос о наследовании. «Следует также учитывать, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (например, как совершенной под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, или гражданином, злоупотребляющим спиртными напитками или наркотическими веществами и т. п.)»[70].

3.4. Наследование жилых помещений в домах ЖК и ЖСК

Свои потребности в жилье граждане могут удовлетворить, объединившись в жилищно-строительные кооперативы и жилищные кооперативы.

Как мы уже отмечали, первые образуются для строи­тельства домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремон­ту и реконструкции. ЖК создаются для приобретения у пред­приятий, объединений, организаций и органов местной администрации новых или капитально отремонтированных (реконстру­ированных) жилых домов и их последующей эксплуатации.

Правом на вступление в члены ЖСК (ЖК) согласно ст. 111 ЖК РФ обладают граждане, достигшие шестнадцати лет. Надо отметить, что требования к кандидатам в члены ЖК (ЖСК) в новом Жилищном Кодексе РФ снижены, ранее, помимо возраста, необходимо было установить нуждаемость в улучшении жилищных условий и постоянство проживания в данном населенном пункте.

Лицу, принятому в члены ЖСК (ЖК) на основании решения членов общего собрания, и проживающим совместно с ним членам семьи предоставляется жилое помещение в соответствии с размером внесенного пая.

Само вступление в ЖСК (ЖК) пайщика не создает для него права собственности на полученную им квартиру до тех пор, пока он не выплатит пай полностью. Собственником имущества кооператива, в том числе построенного им или купленного жилого дома и переданных ему денежных средств, является сам кооператив. Пайщику принадлежит лишь право владения, поль­зования и в определенной степени распоряжения предоставлен­ным ему помещением.

В отличии от ранее действовавшего законодательства ГК РФ отдельное внимание уделил наследованию прав, связанных с участием в потребительском кооперативе. Так, согласно ч. 1 ст. 1177 ГК РФ в состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай. Наследник члена ЖСК (ЖК) имеет право быть принятым в члены соответствующего кооператива. Такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива.

Нужно разграничить здесь в наследственном имуществе два права – право собственности на квартиру и право на участие в деятельности кооператива. Если пай не выплачен полностью, то право на участие следует за правом на пай. Если же пай выплачен полностью и в состав наследственного имущества входит квартира, то право на участие остается только правом, поскольку главная цель участия в организации кооператива – удовлетворение потребности в жилье – достигнута. Наследников не могут обязать вступить в члены кооператива.

Согласно правилу, установленному ч. 2 ст. 1177 ГК РФ, решение вопроса о том, кто из наследников может быть принят в члены потребительского кооператива в случае, когда пай наследодателя перешел к нескольким наследникам, а также порядок, способы и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре определяются законодательством о потребительской кооперации и уставом кооператива.

Так, ч. 4 ст. 130 ЖК РФ предусматривает: «В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены кооператива по решению общего собрания членов кооператива».

До введения в действие Закона «О собственности в СССР»[71], то есть до 01.07.1990 г., после смерти члена кооператива наследники могли получить кооперативную квартиру только в том случае, если они проживали вместе с наследодателем и пользовались указанным имуществом. В остальных случаях по наследству переходил лишь пай, а кооперативные квартиры и дома, находящиеся в дачном кооперативе, отходили кооперативу, собственностью которого они являлись.

С принятием Закона «О собственности в СССР» (статья 13) ситуация изменилась. Теперь и в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного или другого кооператива, полностью внесший свой павой взнос за квартиру, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество.

По справедливому и сегодня не вызывающему замечаний мнению Ярошенко К., «в случаях, когда член кооператива признается собственником занимаемой им квартиры (другого помещения) в силу закона, и для включения такой квартиры (другого помещения) в состав наследственной массы не имеет значения, получил ли член кооператива документы о праве собственности при жизни или нет. Соответствующие документы наследники могут оформить и после смерти, доказав, что паенакопление было выплачено при жизни члена кооператива»[72].

Вместе с тем паенакопление, выплаченное за счет общих супружеских средств, либо перешедшее к нескольким лицам по наследству, является общим имуществом. Поэтому второй супруг, и также лица, имеющее право на часть паенакопления, но не являющиеся членами кооператива, также вправе стать участниками общей собственности на квартиру. Свидетельство о праве собственности одного из супругов (не члена кооператива) на долю кооперативной квартиры может быть выдано нотариусом.

При возникновении спора вопрос о принадлежности и размере доли решается судом. Таким образом, при наследовании кооперативных квартир, также как и при наследовании приватизированных квартир в состав наследственного имущества могут включаться и квартиры в целом, и доли в общей собственности на квартиру.

Общее собрание членов ЖСК (ЖК) вправе на общих основа­ниях принять в ЖСК (ЖК) нескольких наследников при нали­чии для каждого их них изолированного помещения – такая ситуация возможна при наличии в наследственном имуществе нескольких жилых помещений в одном ЖСК (ЖК). Это правило исходит из нормы, ограничивающей число членов кооператива количеством жилых помещений в многоквартирном доме – п. 1 ст. 112 ЖК РФ.

Отныне ст. 131 ЖК РФ дает перечень лиц, имеющих преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая:

1) супруг члена кооператива при условии, что этот супруг имеет право на часть пая. Ситуация, когда супруг не имеет права на часть пая, может возникать при наличии завещания пая иному наследнику – не супругу, а также в случае, если супруг признан недостойным наследником;

2) наследник, проживавший совместно с наследодателем, при условии, что:

а) он имеет право на часть пая;

б) супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива либо у супруга не было преимущественного права;

3) наследник, не проживавший совместно с наследодателем, при условии:

а) граждане, указанные в п. 1,2, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены кооператива.

4) член семьи, не являющийся наследником, при условии:

а) проживания совместно с наследодателем;

б) внесения пая;

в) граждане, указанных в п. 1-3. отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

В случае, если все наследники отказались от вступления в члены кооператива при условии не выплаченного полностью пая, им может быть возвращена уже уплаченная часть пая, а квартира остается в собственности кооператива, данные лица утрачивают право пользования данным жилым помещением.

3.4. Наследование самовольных построек

Отдельного внимания заслуживает вопрос о возможности включения в наследственную массу самовольных построек. Представим ситуацию, когда гражданином на земельном участке был самовольно возведен жилой дом либо расширен уже существующий (в доме было 3 жилые комнаты, стало 5). Не успев закрепить за собой право собственности на самовольную постройку в судебном порядке, гражданин умирает. Как быть наследникам? С каким иском обращаться в суд? Если подавать иск о признании права собственности на самовольную постройку, но будут ли наследники надлежащими истцами? Давайте попробуем разобраться.

Действующее законодательство (в частности, Градостроительный кодекс Российской Федерации[73]) исходит из необходимости сочетания государственных, общественных и частных интересов в процессе осуществления строительной деятельности, уделяя особое внимание защите законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков как базовой основы любого объекта недвижимости.

Строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст.219 ГК с момента государственной регистрации. До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции[74].

Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, каковой в силу ст. 222 ГК признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Негативные правовые последствия возведения самовольного строения выражаются в следующем.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой. Оно не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т. д.); все они будут считаться ничтожными со всеми вытекающими отсюда последствиями.

По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст.ст.8, 129 ГК).

Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 21 от 13 ноября 1997 г.[75]).

Виновные в самовольном строительстве обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние[76].

Различают два случая признания права собственности на самовольную постройку судом:

1) за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;

2) за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, т.е. за титульным землевладельцем, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом.

Процесс «узаконения» самовольной постройки достаточно подробно исследован в юридической литературе и по этому поводу есть устоявшаяся судебная практика, поэтому подробно мы на этом останавливаться не будем.

Теперь поговорим о возможности включения в наследственную массу «самовольных построек». Надо отметить, что нотариальная практика на сегодняшний день в отношении самовольных построек идет следующим путем: свидетельство о праве на наследство, например при наличии жилого дома, выдается только на те постройки, которые указаны в справке БТИ и ранее выданным правоустанавливающем документе. Остальные, позже возведенные, постройки, например сарай, туалет или перестроенные постройки, - признаются постройками самовольными, на них свидетельство о праве на наследство не выдается[77].

Наследники могли бы предъявить иск о признании за ними права собственности на самовольную постройку, однако ввиду недоказанности самостоятельности возведения (что является важным), в иске им будет отказано.

Судья вправе отказать в принятии искового заявления лишь по основаниям, предусмотренным ст. 134 ГПК РФ. Не может быть отказано в возбуждении дела, например, о праве в порядке наследования на самовольно построенный дом со ссылкой на то, что в силу ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и, следовательно, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, совершать другие сделки, в том числе передать ее по завещанию. Пунктом 3 названной статьи ГК РФ, однако, предусмотрены случаи, когда может быть признано право собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим ее, либо за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена такая постройка.

К тому же в п. «г» ч. 14 Постановления Пленума от 23.04. 1991 г. № 2 указано следующее: «учитывая, что в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежащее наследодателю на законных основаниях, суд не вправе удовлетворить требования наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные строения и помещения».

Как быть наследникам? Можно предложить вариант, несомненно, основанный на законе, но не связанный с правом наследования.

Согласно ст. 234 ГК РФ гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет приобретает право собственности на это имущество.

Возможен вариант, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не обращалось в суд в течение 10 лет, и соответствующие органы не оспаривали законность данного возведения. Потом данный гражданин умер, появился в правоотношениях правопреемник, который сможет, спустя 5 лет, соблюдая все законные требования приобретательной давности оформить право собственности.

В данном случае речь идет о не имеющем правового основания фактическом владении имуществом в течение длительного срока. В таких случаях создается неопределенность в отношениях фактического владельца с другими лицами, поскольку имущество не имеет правового статуса (хотя владелец и обращается с этим имуществом как со своим).

Добросовестность фактического владельца заключается в его убеждении, что владение правомерно. Эта добросовестность должна сохраняться на протяжении всего срока давности, а не только на момент поступления имущества во владение.

Открытость владения означает возможность доступа к иму­ществу посторонних лиц, его обозначения, получения ими нуж­ных сведений.

Поведение фактического владельца должно соответствовать поведению собственника. Это значит, что он пользуется и распоряжается имуществом, как если бы обладал правом соб­ственности (сдает в наем, в залог и т.д.).

Такой самостоятельностью фактический добросовестный вла­делец отличается от титульного владельца (арендатора, храни­теля и т. д.), который знает о производном характере своего права на имущество, его зависимость от права собственника, ограни­ченность во времени. Поэтому титульные владельцы не могут стать собственниками по давности владения.

Следует также отметить, что для того чтобы возникло право собственности в результате приобретательной давности, она должна течь непрерывно в процессах установленного законом срока (в данном случае в течение пятнадцати лет.).

Таким образом, наследники могут все-таки «восстановить» свои права и приобрести в собственность по правилам приобретательной давности самовольную постройку в собственность. Однако нельзя не согласить с тем, что это не самый лучший вариант ввиду его продолжительного характера. К тому же данный вариант подходит только для тех случаев, когда земельный участок предоставлен в пользование лицу, осуществившему самовольную постройку. Как отмечено в п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

В постановлении Пленума от 23.04.1991 г. № 2 говорится о том, что за наследниками не может быть признано право собственности на самовольные постройки, значит за лицом, осуществившем эти постройки это право признано может, несмотря на то, что субъекта права уже не существует. Данный вариант, несомненно, смог бы, не выходя за рамки требований закона, осуществить преемственность в отношениях. Речь идет опять о неком субъективном праве оформления документов, аналогичном тому, о котором мы говорили применительно к незаконченной приватизации.

Основная литература к теме:

1. Королев, А. Н., Зюзин, В. А. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ: Постатейный / А. Н. Королев, В. А. Зюзин. М.: Юстицинформ, 2006. 128 с.

2. Манылов, И. Е. Особенности наследования жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов // Семейное и жилищное право. 2005. № 4.

3. Толкушкин, А. В. Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Консультант Плюс. Версия Проф.

4. Крашенинников, П. В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации – М.: Статут, 2006.

Поиск по сайту: