Процедура приобретения недвижимости в Испании

15 мая 2012 года

Приобретать недвижимость в этой стране могут как резиденты, так и нерезиденты Испании. И физическое, и юридическое лицо имеет право совершать такие покупки, иностранцам понадобится лишь действующий заграничный паспорт и достаточные финансовые средства. Никаких других документов или разрешения не требуются.

Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность.

КАК ДОБРАТЬСЯ

Чаще всего в Испанию добираются самолетом. Всего на территории страны 48 аэропортов, крупнейшие находятся в Мадриде, Барселоне, Валенсии, Аликанте, Малаге, Севилье и на острове Ибица.

Большинство регулярных международных полетов осуществляется из Мадрида и Барселоны. В отпускной сезон весьма напряженно работают и аэродромы Пальма-де-Мальорка, Тенерифе-Сур, Лас-Пальмас-де-Гран-Канария, Малага, Лансароте, Ибица, Аликанте, Фуэртевентура и Менорка.

Международные аэропорты есть на каждом из Канарских и Балеарских островов, кроме Йерро, который принимает лишь самолеты внутренних линий, и Гомеры, где нет аэродрома.

Регулярные рейсы из России в Испанию совершают авиакомпании «Аэрофлот» (из Шереметьево в Мадрид, Барселону и Малагу), Трансаэро (из Домодедово в Мадрид, Барселону и Малагу), Iberia (в Мадрид из Домодедово, в Барселону из Пулково).

Можно доехать в Испанию и на автобусе, дорога займет двое с половиной суток. Автобусное сообщение в Испании вполне развито, это самый дешевый, но не самый быстрый способ передвижения. Автобусные станции есть почти во всех крупных и средних городах.

Поездами удобно путешествовать внутри Испании. В Мадриде, столице страны, два железнодорожных вокзала – Аточа и Чамартин. Помимо обычных поездов, существуют экскурсионные. Однако следует иметь в виду, что опоздания на железных дорогах Испании – дело привычное. Исключением служат скоростные поезда – при их опоздании больше чем на пять минут пассажирам возвращают билеты.

Также для передвижения между городами выгодно арендовать автомобиль – в Испании хорошее качество дорог. В прокате бывают машины всех классов. Цены на их аренду во всех агентствах примерно одинаковые. Рекомендуется арендовать машину в тех агентствах, где предусмотрена страховка от всех рисков.

Также важно обратить внимание на то, есть ли какие-либо ограничения на эксплуатацию арендованной машины (скажем, на суточный или недельный пробег), требуется ли наполнить бак при возврате. Для взятия машины напрокат понадобятся паспорт, водительские права с открытой категорией В (на каждого желающего сесть за руль) и кредитная карточка (наличные деньги в агентствах как правило не принимаются)

Можно совершить путешествие морем с материковой части Испании на Балеарские острова (Ибица, Майорка) или острова Канарского архипелага (Тенерифе). Морское сообщение осуществляют компании Trasmediterranea, Naviera Armas и Fred Olsen.

С ЧЕГО НАЧИНАТЬ ПРОЦЕСС ПОКУПКИ

Для начала лучше снять жилье на несколько месяцев (см. раздел об аренде) в выбранном районе и заняться осмотром недвижимости через местные агентства. Однако немногие могут выделить на это время и ресурсы – большинство потенциальных покупателей вынуждено специально прилетать для осмотров. Можно согласовать поездку с агентствами, распланировав ее самостоятельно, можно отправиться в бесплатный ознакомительный тур – такую услугу предлагают многие компании. Купить дом в Испании можно и дистанционно, не выезжая из страны, но на практике очень немногие совершают сделку без выезда в страну – по фотографии достаточно сложно оценить объект.

После того как объект выбран и зарезервирован компанией или агентством для покупателя, на имя последнего открывается счет, с которого должны производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости. Впоследствии с него могут списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, платежи по ипотечному кредиту.

Процедура открытия счета в испанском банке на имя иностранца простая и займет несколько минут. Для этого необходим только действующий загранпаспорт. Счет может открыть и агент покупателя по нотариальной доверенности.

При открытии счета в евро сама операция будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. После вы на руки получаете банковскую книжку, в которой будут учитываться все операции, произведенные в срок действия вашего счета. Через три дня выдается дебетовая карта. В испанском банке можно оформить и кредитную карточку (VISA, MASTERCARD).

В Испании услуги агентств недвижимости всегда оплачивает продавец. Именно продавец платит агентству комиссионные за поиск покупателя. Покупатель недвижимости не должен платить агентству никаких комиссионных – если фирма пытается их получить, покупателю следует прекратить переговоры и искать другие варианты.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad – Реестре собственности. В Реестре собственности можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, а также о наличии возможной задолженности владельца.

После выбора подходящего объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты. Как правило, в нем описываются обе стороны, объекты недвижимости, согласно реестру собственности фиксируются общая стоимость, налоги и форма оплаты. При подписании контракта чаще всего покупатель выплачивает около 30% от стоимости недвижимости.
Оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica), которая подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса.

Оплата должна быть подтверждена документально. Лучше, если это будет осуществлено посредством банковского перевода на расчетный счет продавца или банковским чеком.

Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – компания-застройщик. Сделка по купле-продаже недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.

Единственный случай, когда покупатель подписывает документы о покупке с агентством, – наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно обычной доверенности от продавца.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

Конкретный пример приобретения недвижимости без ипотеки
Вилла. 130 кв.м. с частным садом. Большая общая территория, охраняемая. ОБЩИЙ бассейн.

· Стоимость недвижимости €279.000

· Услуги нотариуса и регистрация в реестре 2% €5580

· Подключение договоров: на электричество, водоснабжение,
вывоз мусора, канализации и комунидада (ориентировочно) €200

· НДС 7% €19 350

· Услуги адвоката 1% €2 790

· Полная меблировка (ориентировочно) €5.000 -10.000

· Электробытовые приборы на кухню €1.500

· Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами €313.420

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ

Получение ключей происходит при подписании нотариального договора. Как только нотариальный договор купли-продажи подписан, нотариус отправляет факс в Реестр, информируя о совершенной сделке. Купчую можно забрать из нотариальной конторы через два-три дня после подписания договора. На оплату гербового сбора (I.A.J.D.) и на представление документа в Реестре собственности дается тридцать дней.

ИПОТЕКА В ИСПАНИИ

Многие банки Испании готовы предоставить ипотечный кредит на покупку или строительство недвижимости (под залог этой недвижимости). Сумма кредитования оставляет 50–60%, иногда до 65–70% от оценочной стоимости недвижимости. Обычный срок кредитования составляет от 10 до 30 лет и зависит от возраста заемщика. Возможно и досрочное погашение кредита. Размер первоначального взноса достигает 50% для нерезидентов. Для резидентов он составляет 20%. Средняя ставка по ипотеке в Испании на май 2009 года составляла 5,4%. Условия изменения ставки кредитования фиксируются в кредитном договоре. Как правило, выплаты происходят ежемесячно, реже – ежеквартально. В число испанских банков, которые выдают кредиты иностранцам, входят BBVA, Unicaja, Caixa Catalunya, Caixa de Girona, Caja Madrid, Banco Andalucia, Deutsche Bank, Banco Popular.

Ни один российский банк не предоставляет ипотечный кредит на приобретение жилой недвижимости в Испании. Однако почти все банки готовы кредитовать россиян под залог уже имеющейся недвижимости.

Для оформления кредита необходимо предоставить в банк загранпаспорт, справку о зарплате по месту работы или справку о доходах. По испанскому законодательству сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от месячного дохода.

Некоторые банки дополнительно просят форму 2НДФЛ для граждан России, налоговую декларацию либо какой-нибудь документ об отсутствии задолженности по налогам для граждан СНГ и Балтии. Также полезно иметь при себе документы, доказывающие финансовую состоятельность, например свидетельства о владении недвижимостью в любой стране мира, акциями, предприятиями или долями в них, выписки с банковских счетов. Банки Испании всегда гарантируют конфиденциальность предоставляемой информации.

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Поиск по сайту: