Форма ДА и его государственная регистрация

Тема 11. Понятие и элементы договора аренды. Обязательство аренды.

Основные вопросы

1. Понятие и признаки договора аренды. Виды арендных договоров.

2. Стороны, форма и содержание договора аренды. Договор субаренды.

3. Обязанности сторон по договору аренды и последствия их нарушения.

4. Судьба улучшений арендованного имущества.

5. Прекращение договора аренды. Возобновление договора аренды по истечении срока его действия.

6. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Выкуп арендованного имущества.

7. Особенности договоров аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды

Понятие, признаки, форма и содержание ДА

ДА (договор имущественного найма) – соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) индивидуально – определенную непотребляемую вещь за плату во временное владение и пользование или в пользование, а арендатор обязуется использовать вещь по назначению, своевременно вносить арендную плату и по прекращению договора вернуть ту же самую вещь в том же самом состоянии с учетом нормального износа.

1) Консенсуальный договор

2) Двустороннее обязывающий

3) Возмездный

По внешним признакам ДА имеет некоторое сходство с договором найма жилого помещения, но на самом деле это 2 разных самостоятельных типов договора, каждый со своей самостоятельной нормативной базой. Когда предметом договора выступает жилое помещение, предоставляемое гражданину для целей проживания, то это не ДА, это договор найма жилого помещения, который регулируется правилами главы 35 ГК, а ДА – глава 34 ГК. Только в одном случае по ДА может передаваться жилое помещение – если арендатор ЮЛ. Если граждане заключили договор, предметом которого выступает жилое помещение, и назвали его «договор аренды», то в случае возникновения спора суды применяют главу 35 ГК.

Нормы параграфа 1 главы 34 ГК содержат общие положения о ДА (классическая аренда), нормы параграфов со 2 по 6 закрепляют специальные нормы, закрепляющие отдельные виды арендных договоров: договор проката; договор аренды ТС, существующих в 2 разновидностях (подвидах): аренда ТС без экипажа и аренда ТС с экипажем; договор аренды зданий и сооружений; договор аренды предприятия; договор финансовой аренды (договор лизинга).

При регулировании арендных отношений, исходя из данной структуры норм, применяется принцип горизонтальной иерархии норм – специальная норма вытесняет общую (см. лекцию о ДКП).

Субъекты ДА:

Участниками такого договора могут быть любые субъекты ГП. Учитывая, что сдача вещи в аренду является актом распоряжения, то по общему правилу на стороне арендодателя выступает собственник данной вещи либо лицо, которое уполномочено на данное распорядительное действие (ст.608 ГК). Постановление ВАС от 17.11.11 г. в ред. Постановления Пленума ВАС от 25.01.13 г. «О некоторых вопросах применения правил ГК о договоре аренды» №73 и №13 дает следующее разъяснение:

· ДА может быть заключен лицом, которое в момент заключения договора еще не обладает правом собственности, поскольку по смыслу ст.606 ГК арендодатель принимает на себя обязанность предоставить имущество во временное владение и пользование.

· Исполнение этого договора считается распорядительным актом, следовательно, именно к этому момента арендодатель должен быть собственником. Если арендодатель так и не приобрел право собственности (не купил, не достроил), то договор все равно считается заключенным, но исполнен быть не может.

· По мнению ВАС, арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

· Если арендодатель, не являющийся собственником все – таки передал вещь арендатору, то это рассматривается как акт распоряжения неуправомоченным лицом, но при этом доводы арендатора, который уже пользуется арендуемым имуществом и это пользование не оплачивает о том, что право собственности на эту вещь не принадлежит, судом во внимание не принимается. Это значит, что это не освобождает такого арендатора от внесения платы за пользование вещью.

Формулировка ст.606 ГК содержит разделительный союз «или», т.е «…владение и пользование или в пользование» из этого делается вывод о том, что исполнение ДА со стороны арендодателя может либо сопровождаться передачей арендуемой вещи во владение арендатора либо напротив вещь не передается и остается в обладание арендодателя. А арендатор допускается только к ее использованию. В первом случае вещь передается арендатору во владение по передаточному акту либо иному документу, свидетельствующему об исполнении арендодателем своей обязанности. Если арендатором выступает ЮЛ, то арендуемая вещь учитывается на его балансе, при этом у него возникает «производный владельческий титул» - арендатор считается законным владельцем имущества на период действия ДА:

· Арендатору, как законному владельцу доступны вещно – правовые иски, которые он может предъявлять любым третьим лицам, включая и самого собственника, защищая свое владение (виндикационный и негаторные иски). Данное право титульного арендатора прямо следует из смысла ст.305 ГК.

· Свои права арендатор защищает в рамках заключенного договора и законным владельцем он не признается.

При владельческой аренде на арендатора возлагаются дополнительные обязанности:

- обязанность обеспечивать сохранность имущества;

- обязанность содержать за свой счет арендуемое имущество;

- своевременно проводить текущий ремонт;

- может быть возложена обязанность производить капитальный ремонт;

- обязан вернуть имущество по передаточному акту;

Форма ДА и его государственная регистрация

ДА может заключаться в 2 формах:

1) Устная – в силу п.1 ст.609 может быть заключен только между гражданами, если срок такого договора не превышает 1 год. На практике стороны вообще срок не определяют, и данный пункт к ним не применим. В случае возникновения спора стороны могут ссылаться на показания свидетелей.

2) Письменная – хотя бы один из участников ЮЛ, независимо от срока. Несоблюдение такой формы лишает стороны ссылаться на показание свидетелей, кроме тех случаев, когда в силу прямого указания закона несоблюдение письменной формы влечет недействительность ДА (ст.626, 633, 655, 658)

В силу п.2 ст.609 ГК, если предметом договора является недвижимость, то договор подлежит гос регистрации, независимо от срока действия, если иное не установлено законом. А иное установлено – ст.31 ЗК – аренда ЗУ, где гос регистрация договора требуется, если пользования свыше 1 года, договор аренды зданий и сооружений – срок свыше 1 года требуется гос регистрация.

Содержание договора:

Для классической аренды единственное существенное условие – предмет договора. Предмет ДА – только вещь, не теряющая натуральных свойств в процессе использования. Вещь должна быть индивидуально определена для цели передачи. В договоре должны быть указаны все индивидуальные признаки, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих условий договор считается не заключенным.

Предмет договора может быть индивидуализирован не в самом тексте договора, а в иных, подписанными сторонами, документах, которые подтверждают соглашение о наличии определенного имущества (передаточный акт, акт приема - передачи).

Позиция ВАС в вышеуказанном Постановлении Пленума дает следующие разъяснения:

· Если арендуемая вещь в самом договоре должным образом не индивидуализирована, однако договор фактически исполняется, например, вещь передана арендатору и спор между ними отсутствует, то стороны не могут оспаривать этот договор, ссылаясь на его незаключенность.

Срок ДА

Если срок не был определен, то договор считается заключенным на неопределенным срок и такой договор может быть прекращен в любой момент по инициативе любой из сторон. Любая сторона вправе отказаться от договора, направив другой стороне письменное извещение. Если предмет ДА – движимая вещь направляется не менее чем за 1 месяц, при недвижимом – не менее чем за 3 месяца. При наступлении указанных сроков договор считается заключенным.

Цена ДА

Всегда выражается в размере арендной платы. Формы арендной платы:

· Денежная форма; если стороны не оговорили конкретную форму платы, то будет денежной.

· Натуральная форма – внесение арендной платы продукцией, стоимость который должна быть пропорциональна стоимости пользования; в виде оказания услуг, суммарная стоимость которых пропорциональна стоимость пользования; когда по договору на арендатора возлагается обязанность произвести капитальный ремонт, то арендная плата может выражаться в полной стоимости капитального ремонта; либо сочетание этих норм. В тех случаях, когда предусмотрена натуральная форма оплаты в различных вариациях судебная практика трактует данные договоры как смешанные, т.е к отношениям сторон помимо норм гл. 34 ГК применяются нормы о соответствующих договорах.

При отсутствии в договоре условия о цене, это не освобождает арендатора от внесения платы за пользование. Просто в этом случае арендодатель, требующий внесения арендной платы и взыскания задолжности должен будет доказать, что за аренду подобного вида имущества при сходных условиях имущества уплачивается определенная цена.

Основная цель ДА – передать имущество во владения и пользование, но он может быть заключен с условием перевода имущества в собственность арендатора при наступлении определенных в договоре обстоятельств – договор аренды преобразуется в договор купли – продажи с применением соответствующих норм гл.30 ГК.

Поиск по сайту: