Поняття договору найму житла

За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч. 1 спи 810 ЦК).

Виходячи із загального визначення договору, він може бути як реальним, так і консенсуальним. Це залежить від того, як сторони визначили порядок його укладення. Цей договір є двостороннім та оплатним.

Згідно зі ст. 811 ЦК договір найму житла укладається у письмовій формі. Проте недодержання сторонами письмової форми не тягне за собою визнання його недійсним. Такі правові наслідки мають місце лише у випадках, встановлених законом (ч. 1 ст. 218 ЦК).

Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. За загальним правилом наймодавцем виступає власник житла - фізична або юридична особа (ч. 1 ст. 810 ЦК). Наймачем житла може бути як фізична, так і юридична особа. Однак якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК), Згідно з цим принципом житло призначається виключно для проживання людини.

Наймачем у відносинах з найму житла, як правило, виступає одна особа. Між тим у договорі найму житла мають бути вказані особи, які постійно проживатимуть разом з наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом (ч. 1 ст. 816 ЦК). Як правило, з наймачем постійно проживають члени його сім'ї. Проте це можуть бути й особи, які не зв'язані з наймачем сімейними або родинними відносинами. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору - встановлюється за рішенням суду (ч. 4 ст. 816 ЦК).

Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними (ч. З ст. 816 ЦК). У цьому разі всі вони є співнаймачами житла, що тягне за собою виникнення зобов'язання з кількома особами на стороні наймача.

Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема житловий будинок або його частина, квартира або її частина (ч. 1 ст. 812 ЦК). Відповідно до ч. 2 ст. 812 ЦК помешкання має бути лише придатним для постійного проживання у ньому. Це стосується санітарного та технічного стану житла.

До складу помешкання, що є предметом договору найму, обов'язково входить житлове приміщення (одна чи кілька кімнат, частина кімнати). Не можуть бути самостійним предметом найму житла підсобні приміщення (наприклад, кухня, коридор, комора та ін.). Якщо предметом договору найму є частина житлового будинку або квартири, то підсобні приміщення знаходяться у загальному користуванні усіх осіб, що постійно проживають разом у житловому будинку або квартирі. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користуватися й майном, що обслуговує будинок (ч. З ст. 812 ЦК).

Відповідно до ч. 1 ст. 821 ЦК договір найму житла укладається на строк, який встановлений договором. Допускається укладення договору найму житла і без зазначення у ньому строку. У такому випадку він вважається укладеним на п'ять років.

Договір найму житла, укладений на строк до одного року, іменується законодавцем як короткостроковий найм. Законом встановлено певні особливості щодо регулювання відносин за договором короткострокового найму житла (ч. 2 ст. 821 ЦК). Так, зокрема, до таких договорів не застосовуються: вимоги про обов'язковість зазначення у договорі осіб, які постійно проживатимуть разом із наймачем (ч. 1 ст. 816 ЦК); про дозвіл проживання тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК); щодо права наймача передавати помешкання у користування піднаймачеві (ст. 823 ЦК); про заміну наймача у договорі найму житла (ст. 824 ЦК); про переважні права наймача на укладення договору найму на новий строк та придбання житла, яке було предметом договору найму (ст. 822 ЦК). Слід зазначити, що укладення після короткострокового договору найму житла договору на новий строк до одного року з тим же самим наймачем не є підставою для втрати договором статусу короткострокового.

Поиск по сайту: