ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Правительством РФ установлен федеральный стандарт оплаты жилья и коммунальных услуг и порядок размещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 год (Постановление Правительства РФ от 26.08.2004 № 441). При установлении региональных стандартов оплаты жилья и коммунальных услуг органам местного самоуправления следует исходить из необходимости возмещения экономически обоснованных затрат организаций на предоставление жилищно-коммунальных услуг населению с учетом заключения независимой экспертизы и стандартов качества таких услуг.

Таким образом, федеральные и региональные стандарты не являются ограничением. Цены и тарифы на жилищно-коммунальные услуги должны быть экономически обоснованы, региональные власти вправе устанавливать соответствующие стандарты, причем последние могут отличаться от федеральных (в том числе и в большую сторону).

Разбор ситуаций

Вопрос. В приватизированной квартире я проживаю с дочерью. Развелся с женой, которая проживает по другому адресу. Однако она числится в приватизационном удостоверении и по данным паспортного стола при ЖЭУ прописана в моей квартире. Прошу вас разъяснить: 1) не противоречит ли это положению о паспортном режиме. Могу ли я лишить ее фиктивной прописки; 2) могу ли я без ее согласия прописать в моей квартире мою вторую жену.

Ответ. По всей видимости, Ваша жена числится не в приватизационном, а в регистрационном удостоверении, выданном БТИ. Также необходимо посмотреть договор на передачу квартиры в частную собственность. Скорее всего, там будет вписана Ваша бывшая жена, и это означает, что она является собственником квартиры и имеет с Вами равные права на указанную недвижимость. В этом случае владение, использование и распоряжение квартирой осуществляется по соглашению всех собственников. Снятие гражданина РФ с регистрационного учета по месту жительства производится при:

· изменении места жительства на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства;

· выселении из занимаемого жилого помещения или признании утратившим право пользования жилым помещением.

Для регистрации в квартире Вашей второй жены необходимо согласие всех собственников.

Вопрос. В 1986 я вступила в жилищно-строительный кооператив. В настоящее время пай давно выплачен. Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру, ведь один раз мы уже за нее заплатили?

Ответ. Приватизировать ее не нужно. После полного внесения пая пайщик становится собственником. Собственник вправе совершать с квартирой любые сделки. При этом он имеет право получить свидетельство о праве собственности на квартиру, обратившись в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (январь 1998 г.), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Вопрос. Я живу в многоэтажном доме. Рядом с моей квартирой есть небольшая кладовка. На сегодняшний день она никем не используется. Могу ли я за счёт площади кладовки расширить площадь своей квартиры?

Ответ. Указанное вами помещение – кладовая – является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Присоединение кладовой к вашей квартире путем реконструкции повлечёт за собой уменьшение размера общего имущества, что согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ возможно исключительно с согласия всех собственников помещений в данном доме. Таким образом, в первую очередь, вам необходимо получить согласие всех собственников помещений, в том числе и нежилых, расположенных в многоквартирном доме, на подобную реконструкцию.

Вопрос. Я являюсь собственницей квартиры, расположенной в многоквартирном доме. Недавно мне сказали, что землю, находящуюся под домом, необходимо выкупать. Так ли это?

Ответ. В соответствии со ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, Вам следует надлежащим образом оформить Ваше право долевой собственности на земельный участок, на котором расположен Ваш дом.

Вопрос. Недавно мой муж получил государственный жилищный сертификат на приобретение квартиры. Для приобретения квартиры большей площади мы хотели бы взять кредит в банке. Возможно ли оформление такой сделки?

Ответ. Согласно Постановлению Правительства РФ от 07.10.2004 г. Ваш муж имеет право приобрести жилое помещение не только в пределах средств субсидии, т.е. в пределах суммы, указанной в государственном жилищном сертификате, но и с использованием заемных (кредитных) и (или) собственных средств.

Вопрос. Ходят слухи о том, что мой дом в центре города будет снесен. Я имею документы на право владения и пользования домом и участком земли под ним, зарегистрированные в областной юстиции и кадастровом управлении. Какие права имеют домовладельцы, если их дома подлежат сносу?

Ответ. В соответствии с частью 4 статьи 32 Жилищного Кодекса РФ собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия у него жилого помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения в Главном управлении федеральной регистрационной службы органом, принявшим решение об изъятии.

Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения Вами такого уведомления допускается только с Вашего согласия (абз. 2 часть 4 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

Собственник имеет право на получение выкупной цены жилого помещения, которая включает рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъяти­ем, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 ст. 32 соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекра­щением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ). По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

НОВЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС:

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

Новый ЖК, а также закон о введении его в действие, существенно отразятся на правах и свободах граждан. На основе поступающих ко мне вопросов Астраханцев постараюсь рассказать о его основных позициях.

-Будут ли пересмотрены очереди на предоставление жилья?

-Нет. Те, кто стоял в очереди, будь она льготная или общая, по состоянию на 1 марта, из неё не будут вычеркнуты.

-Как квартира будет предоставляться в наём?

-Здесь есть принципиальные вещи. Вводится два вида найма – социальный и коммерческий. Социальным является, например, обычное проживание в неприватизированной квартире. То есть человек платит за жилищные и коммунальные услуги в соответствии с их себестоимостью. А вот коммерческий наём предполагает, что собственник сдает квартиру по коммерческим условиям. Это есть и сегодня, но это впервые узаконено. Последствием может стать, скажем, появление доходных домов. В них домовладелец (предприниматель) сможет сдавать жильё по расценкам, которые сам же и установит (ст. 19 ЖК).

-Можно ли приватизировать квартиру?

-Если вы по состоянию имеете 1 марта на руках ордер, то право приватизации у вас сохраняется до 1 января 2007 года. После этой даты приватизировать не получится уже никогда. Кстати до 1 января 2007 года можно и “расприватизировать” жильё – отдать право собственности на него обратно властям (Закон “О вступлении в силу ЖК”).

-Нужно ли приватизировать квартиру?

-Желательно. У владельца неприватизированной квартиры меньше прав. Чтобы вселить даже члена семьи в своё жильё он должен спросить разрешения у чиновника, а тот вправе отказать (ст. 70). Он не имеет права голоса на собрании жильцов дома (ст. 36). Наконец его могут выселить за долги по коммунальным платежам. Правда, долги должны возникнуть по “неуважительной причине “, а низкий уровень доходов относится к причинам уважительным (ст. 90). Но все это – лишняя нервотрепка и лучше обойтись без неё.

-Есть опасность, что с жильцов приватизированных квартир будут брать высокий налог

-Пока такое решение не принято. Но с жильцов квартир неприватезированных будут брать плату за наем. Её размер будет зависеть от качества жилья, но определять его будет мэрия по собственному усмотрению. Малоимущие от платы за наем освобождаются (ст. 157).

-Будет ли обязательное страхование жилья?

-Пока нет.

-Вправе ли жильцы многоквартирного дома запретить размещение в доме офиса, кафе, парикмахерской и пр.?

-В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме могут быть переедены в пользовании иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. В случае перевода собственником квартиры в нежилое помещение вопрос размещения офиса, кафе и т. д. в данном помещении решается им единолично. Единственное ограничение – перевод в нежилые помещения возможен лишь квартир первых этажей. Может быть и второй этаж, но тогда на первом никто не должен жить. Разумеется, должны выполняться санитарные, противопожарные и иные нормы (ст. 23 ЖК).

-Мы разведены, я являюсь собственником квартиры. Бывшая супруга прописана со мной. Пытался её выписать, но суд мне отказал. Изменились ли правила с новым Жилищным кодексом

-Изменились. Если доходы бывшего члена семьи позволяют снять жильё по найму либо где-то у него есть иное жильё, суд примет решение о его выселении. Если денег у бывшей жены нет и нет другой крыши над головой, суд оставит её в вашей квартире “на определенный срок”. Что такое “определенный срок”- неизвестно и зависит теперь исключительно от воли судьи. Если есть дети, то ‘суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением супруга и других членов семьи ’”Вправе” - то есть, не обязан. Опять-таки речь идет о свободе судьи принимать любое решение. Любое решение будет законным (ст. 31 ЖК). Но собственник в праве теперь продать свою квартиру и купить вместо неё другую, уже безо всяких обязательств перед бывшим супругом и детьми. Согласие органов опеки теперь не требуются. Лично я думаю, что это очень неправильно. Авторы кодекса рекомендуют заключать брачные контракты и все прописывать в них, но это предложение нелепо к уже существующим семьям.

-Мы живем в частном доме в центре города. Может ли мэрия отобрать у нас землю и выселить на окраину?

- Это даже не вполне так, а хуже. “Для государственных и муниципальных нужд”, перечень которых не определён, может быть изъят и земельный участок, и снесены дома. Об этом ему сообщается за год. Взамен изымаемого жилья никто квартиру давать не обязан. Давать обязаны только деньги – “выкупную цену”, включающую в себя рыночную стоимость дома, расходы на переезд, наем нового жилья и оформление права собственности на новое жильё. Оформление права собственности, насколько я понимаю, означает не более, чем его регистрацию. Правда, далее написано, что власть “может предоставить взамен изымаемого иное жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену”. То есть получается, что денег должно хватить на другое жилье. Но нигде не сказано, что площадь этого жилья должна быть равноценна вашей, и что это жильё должно быть в центре города. Теоретически, можно спокойно выселить из старых строений на Набережной 1 мая и предложить взамен такие же старые строения в Стрелецком. Если вы с таким решением не согласны, то дело будет рассматривать суд. Единственная зацепка в суде для горожанина - постараться доказать, что о “нуждах” власти нет и речи. Но если ваш дом является аварийным или ветхим, то сам факт его сноса является “нуждой” и суд вы не выиграете (ст. 32 ЖК).

-Изменится ли что-то с ЖЭКами

-Уже изменилось. С 1 марта владельцы приватизированных квартир, если их в доме большинство, приобретают дополнительные права. Они сами решают, кому и сколько платить за обслуживание дома(ст. 156). Более того, без согласия их общего собрания никому не могут быть переданы в пользование подвалы, чердаки и прилегающие к дому земельные участки (ст.36 ЖК). Таким образом, любые решения органов власти о передаче чего-либо в аренду после 1 марта без согласия собственников квартир дома являются незаконными. Пределы земельных участков определяют сами жители, но надо понимать, что, чем больше земельный участок, тем больше земельный налог. Собрание собственников может созвать любой владелец приватизированной квартиры, за 10 дней вручив соседям письменное приглашение. Приглашения должны направляться заказными письмами или вручаться под роспись. При этом собрание не вправе выйти за пределы предложенной повестки дня. Голоса считаются в зависимости от площади жилья. Если у вас площадь квартиры 54 кв.м, то у вас условных 54 голоса. У соседа с площадью 33 кв. м, соответственно, 33 голоса. Возможно заочное голосование путем подачи заявлений инициатору собрания, то есть что-то типа референдума с ответом на предложенные вопросы (ст.45-48 ЖК РФ).

-Обязательно ли проводить такое собрание?

-Обязательно, иначе будет хуже. В соответствии с ЖК, до 1 марта 2006 собственники квартир многоквартирных домов должны решить, какой механизм управления им избрать:

-создать ТСЖ

-нанять управляющую компанию

-управлять непосредственно.

Если сами люди за год не соберутся, мэрия в праве провести конкурс и сама выбрать управляющую организацию. Договор с этой организацией заключается на срок от года до пяти. То есть вместо ЖЭКа появится частник. Понятно, что лучше выбрать этого частника самим и заключить с ним договор на год, (а потом посмотреть), чем отдавать такое право властям, которые вправе заключить договор сразу на пять лет и смотреть ни на что особенно не будут. Если с выбором управляющей компании возникли проблемы, ТСЖ лучше не создавать - могут возникнуть дополнительные трудности. Дело в том, что коммунальные компании («Коммунэнерго», «Водоканал» и др.) тогда получат право на законных основаниях отключить весь дом, не разбираясь, кто в нем платит, в кто – нет. Жилищный кодекс дает право выбрать третий путь – «непосредственное управление», которое дает право каждому отдельно заключать договора с коммунальщиками. В отношении ремонта самого дома можно сделать исключение и заключить общий договор (ст.164), но в любом случае собраться и определиться нужно уже сейчас, в этом году. Иначе за вас решат другие.

- До марта 2006 г. Жителям многоквартирных домов надо определиться с выбором управляющей организации. Где и как можно получить сведения о них (включая штатное расписание, сметы выполненных работ за последние годы), если, напри мер, СМИ не публикуют годовые балансы таких компаний, а местная власть отмалчивается, не отвечая на письменные обращения жителей?

- Еще раз подчеркнем, что существует три формы управления жилым домом:

· Непосредственное управление

· Товарищество собственников жилья

· Управляющая компания

Понятно, что в любом случае жильцам надо заключать договор с какой – либо фирмой по обслуживанию дома. Особенность управляющей компании состоит в том, что она будет собирать деньги как за жилищные, так и за коммунальные услуги, выступая в роли посредника. Думаю, что подобрать управляющую компанию без риска натолкнуться на мошенников будет весьма сложно. Поэтому, с моей точки зрения, лучше всего:

· От варианта с выбором именно управляющей компании отказаться вообще,

· Пойти по пути ТСЖ или непосредственного управления. При этом посоветоваться с уже существующим ТСЖ по вопросу: с какими именно бригадами слесарей, дворников ит.д. лучше иметь дело. Кроме того, лучше заключить договор с тем ЖЭКом или РЭУ, которое уже обслуживало этот район. Они, может, работают не лучшим образом, но хотя бы никуда не сбегут с вашими деньгами.

-Каким образом и на основании каких законодательных и нормативных документов будут регулироваться деятельность управляющих организаций? Кто будет осуществлять надзор за деятельностью компании, кроме ТСЖ? Каким образом будут защищены права жителей от возможного мошенничества со стороны управляющей компании (например, собрав средства с жителей, руководство не перечислит их ресурсоснабжающим организациям, а потратит на свои собственные нужды или скроется)?

- Никаких нормативных документов, регулирующих деятельность управляющих компаний, нет. Более того, как член правительственной комиссии по изменении ЖК РФ могу сказать, что таких документов никто не готовит и не собирается готовить. В данном случае работают обычные нормы Гражданского и Уголовного кодексов.

-Во сколько раз, на ваш взгляд, поднимутся цены по квартплате и коммунальным услугам с приходом на рынок частных управляющих организаций?

- Все зависит от ситуации. Если заработает рынок то цены изменятся не сильно. Проблема в том, что в соответствии с ЖК РФ с 1 марта 2006 года мэрии получат право в принудительном порядке передавать дома под контроль управляющих компаний. Это будет делаться через конкурсы, но мы все знаем, как проводятся конкурсы. Понятно, что если люди сами не примут решения об управлении собственными домами, вместо рынка получится сговор нескольких компаний на основе коррумпированных связей с местной властью, получивших в безраздельное владение целые жилые массивы и города. При этом тариф на услуги будет «договорным», а жителям скажут: «Вы, граждане, извините, но у вас была возможность самим определить способ управления домом. Вы этого не сделали, а к нам, в мэрию, пришли всего две фирмы – «Одуванчик» и «Наперсточек». Первая предложила платить за квадратный метр 20 рублей, а вторая – 22. Поэтому мы, мэрия, выбрали «Одуванчик». Договор заключен на пять лет, обращайтесь в 2011 году».

- Как жители смогут отказаться от услуг управляющей компании, если до истечения договора они поймут, что качество работ (по их мнению) не соответствует той плате, которая с ни взимается? Не окажутся ли все суды завалены исками жителей? Не парализует ли это работу не только судов, но и самих управляющих компаний, тем самым ухудшит ситуацию в ЖКХ, которая и так на сегодняшний день далека от идеальной?

- Суды не будут завалены исками. В соответствии с ФЗ-210 «О регулировании тарифов на коммунальные услуги», который вступил в силу с 1 января 2006 года, потребителями коммунальных и жилищных услуг являются: управляющие компании; ТСЖ; жильцы домов, выбравших непосредственное управление своими домами; владельцы частных домов.

Проще говоря, человек, живущий с ТСЖ либо доме, переданном мэрией под контроль управляющей компании, потребителем уже не является. То есть на него не распространяется Закон «О защите прав потребителей» и он не имеет права подавать в суд или прокуратуру пи отключении отопления, электроэнергии, воды и проч. Что касается тех домов, где не мэрия выбрала управляющую компанию, а это сделали сами жители, то все зависит от договора. Каким будет договор, такими и будут и права. Если договор будет прописан отчетливо, то при его невыполнении подать в суд можно, если договор будет прописан туманно, то судебный процесс жильцами будет заведомо проигран.

- Есть другие модели работы ЖКХ в части представления услуг населению, чем внедряемые сегодня? Если да, то не могли бы вы привести несколько конкретных примеров? Какие должны быть сделаны законодательные шаги, чтобы права жителей реально, а не на бумаге были защищены?

- О чем говорили мы с самого начала и что делается сегодня власть? Мы предлагали обязать местную власть перед повышением тарифов проводить экспертизу. С 1 марта эта норма исключена из законодательства, и экспертиза экономической обоснованности тарифов более необязательна. Мы предлагали дать право людям самим выбирать обслуживающую дом организацию – это право было дано, но лишь до 1 марта следующего года, на этой дате права людей заканчиваются. Мы предлагали сохранить солидарный принцип платежей лишь по жилищным услугам – вместо этого вводится коллективная ответственность, и в случае, если деньги за электроэнергию задолжали одни люди, отключат всех их соседей. Мы предлагали сохранить государственную и муниципальную собственность на системы жизнеобеспечения (водопровод, отопительные системы и проч.) – вместо этого принято решение об их приватизации. Поэтому другие модели есть. Но их внедрение предполагает пресечение беспорядочного воровства и расширение прав жителей. Тем, кто сегодня правит страной, это, видимо, невыгодно.

- Как будет решаться вопрос проведения капитального ремонта домов, если плановые сроки этого мероприятия были сорваны в период с 1991 – 2005 гг.? Будут ли перечислены необходимые для этого средства на счета управляющей компании? Планируется ли принять поправку в Жилищный кодекс, которая обяжет местные власти перечислять бюджетные средства на эти цели управляющим организациям?

- Пока об этом не т и речи, и таких поправок не планируется. В ЖК РФ есть норма, разрешающая местным органам власти выделять деньги на капитальный ремонт многоквартирных домов. То есть хотя бы помощь в капитальном ремонте не будет считаться нецелевым расходованием средств.

- Не стихают споры вокруг возможной отмены лицензирования различных видов деятельности, в т.ч. и строительной. Будет ли лицензироваться деятельность управляющих и эксплуатирующих организаций?

- Нет, это не предполагается, хотя я считаю такой подход неверным. Учитывая социальную значимость данного вида услуг и тот факт, что управляющие компании будут «сидеть» на живых деньгах, думаю, что на такой рынок можно допускать лишь серьезные фирмы, обладающие приличной деловой репутацией.

- Способно ли повышение тарифов, введение рыночных механизмов решить проблему изношенных инженерных коммуникаций, ветхого жилья

- Все зависит не от размера тарифов, а от того, как собранные с населения деньги расходуются, и созданы ли предпосылки для реального развития рынка. Последнее возможно лишь в том случае, если потребителями услуг будут считаться не “управляющие компании” и ТСЖ, а сами жильцы, и жильцы получат право свободно, раз в год, менять форму управления своим домом. Должен работать механизм реальной конкуренции с четкими, установленными государством правилами и строгой ответственностью, а не формироваться очередной рай для разного рода жуликов.

- Как можно встать на очередь на улучшение жилищных условий после 1 марта

- Для этого надо считаться “малоимущим”. Критериев этого понятия пока нет, но правительство должно разработать их в марте. На основании его предложений будет принят региональный закон. Оснований для постановки на учет теперь четыре:

- человек не имеет жилья вообще,

- площадь квартиры слишком маленькая и в расчете на члена семьи не соответствует нормативу,

- жилое помещение не соответствует установленным требованиям (ветхое, располагается в зоне подмочки т.п.),

- в составе семьи есть хронически больной человек, проживание в одной квартире с которым невозможно. Перечень заболеваний будет утверждать правительство и в него войдут, видимо, такие заболевания, как туберкулез и псориаз.

Важно! Если гражданин ухудшил свои жилищные условия (продал квартиру, например), встать на очередь он сможет только через пять лет (было три года). Предоставление земельного участка для строительства дома, получение жилищной субсидии являются основанием для исключения из очереди (ст.56 ЖК РФ).

- Очереди дождаться невозможно. Кто вправе получить жильё вне очереди

- Теперь таких категорий только три. Это жители аварийных и ветхих домов, дети-сироты и граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний (ст.57) При этом по-прежнему заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

- Обязаны ли мы платить за капитальный ремонт

- В приватизированных квартирах – да (ст.154). Но если в доме капитальный ремонт много лет не проводился, можно через суд потребовать уменьшения платежей. Как это будет выглядеть, неизвестно, но норма ЖК напрямую переписана из Закона”О защите прав потребителей”.Закон “О защите прав потребителей ” работает неплохо, так что надежды, что такое право в ЖК, есть(ст.66) и будет работать.

- За что могут выселить из квартиры

- Из приватизированной квартиры вообще не могут выселить, исключая случай износа “ввиду муниципальных нужд”. Из неприватезированной выселить можно на основании решения суда, если возникли долги за жилищные и коммунальные услуги, превышающие шесть месяцев, наниматель разрушает помещение или делает невозможным проживание с ним соседей (ст.83). При выселении ввиду возникновения долгов человеку обязаны предоставить комнату в общежитии – шесть кв. м на человека (ст.105).При выселении ввиду порчи жилья или “антисоциального поведения” ему ничего предоставлять не обязаны и просто выселяют на улицу вместе с семьей (ст.91). Если выселение происходит ввиду сноса дома, жителям неприватезированных квартир предоставляют жилье такой же площади, с таким же числом комнат и не ниже социального норматива по жилплощади (ст.89).

-Я прошу предоставить мне комнату в общежитии маневренного фонда. Что может быть основанием, чтобы просьба переросла в требование?

-Согласно ст. 95, органы власти должны предоставлять помещения в маневренном фонде только для тех, кто:

-потерял жильё, так как не смог вернуть банку кредит по ипотеке,

-оказался в квартире, непригодной к проживанию ввиду пожара и иных чрезвычайных обстоятельств,

-при выселении из своей квартиры за долги по ЖКХ.

Как быть остальным людям (например, тем, кто вообще остался без жилья)- неизвестно. Они, правда, имеют право на внеочередное получение квартиры, но на комнату в манёвренном фонде - нет. Скорее всего, такие ограничения, предусмотренные ЖК, просто не будут работать, так как их выполнение означает, что многие люди должны остаться вообще без крыши над головой.

-Как теперь будут предоставляться коммунальные субсидии?

-Правила изменились в главном. Теперь средства за субсидии должны зачисляться на лицевые счета граждан. Раньше такое незаконно практиковали, и это всегда приводило к долгам бюджета перед получателями субсидий - пенсионерами, бюджетниками, низкооплачиваемыми рабочими. Теперь незаконная практика узаконена. Если в бюджете не будет предусмотрено необходимых средств, долги будут неминуемы. В бюджете Астрахани, например, напротив, сумма, предусматриваемая для предоставления субсидий, уменьшена по сравнению с прошлым годом с 90 до 60 млн. руб.

Время домовых собраний.

С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс. Власти по понятным причинам не до конца разъясняют людям, как этот Кодекс отразится на их правах. Между тем, правила поменяются коренным образом, и перемены затронут абсолютно всех.

На собрания отведен год.

Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАНЫ выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

-непосредственное управление,

-товарищество собственников жилья,

-управляющую компанию.

Теперь подробности.

Правило №1. До 1 марта 2006 года жители вправе провести собрание и выбрать форму управления домом.

Правило №2. Правом голоса на собрании обладают только собственники квартир, то есть те, кто приватизировал либо купил квартиры.

Правило №3. Решения принимаются большинством. Меньшинство обязано подчиниться.

Правило №4. Если жители собрание не провели, то начиная с 1 марта 2006 года мэрия ВПРАВЕ выставить дом на аукцион между управляющими компаниями.

КОЛЛЕКТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕПЛАТЕЖИ

В чем разница между тремя формами управления?

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004г. №210-ФЗ “Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса”, ст. 2, “в жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются в многоквартирных домах Товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений”.

Таким образом, система ТСЖ и управляющих компаний теперь предполагает то влиять на исполнение договора будет почти невозможно, ведь не жильцы будут его подписывать, а власти. Плюс здесь один - не на­до думать самим.

Минусы - такая же история с «круговой порукой» и счетчика­ми, что и в ТСЖ. С той разницей, что управляющая компания об­служивает не один дом, а несколько десятков, то есть, если она за­должает энергетикам, без света оставят весь квартал. Кроме того, если управляющая компания разорится, деньги с нее взять будет невозможно.

Непосредственное управление. Смысл состоит в том, что каждый сам за себя платит за коммунальные услуги. По жилищным услугам может быть заключен договор между жителями и любой фирмой, ЖЭКом и проч. Плюсы - нет коллективной ответственности, не надо ставить домовой счетчик, не отключат за долги соседей.

Минусы - здесь не создается юридическое лицо, то есть, в от­личие от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для будущего ремонта крыши.

То есть, куда ни кинь, всюду клин. Безукоризненного варианта нет. Но самые большие неприятности будут у жителей тех домов, которые не проведут собраний вообще.

КАК ПРОВОДИТЬ СОБРАНИЕ?

Шаг первый, извещение.

Один из жильцов, собственник квартиры, должен сформулиро­вать повестку дня и обойти всех соседей, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Сделать это нужно заранее, за 10 дней до проведения собрания. Очень важно! Собрание не вправе менять повестку дня. То есть могут быть рассмотрены только те вопросы, которые заранее ставились в повестку дня. Хотя, конечно, можно указать и универсальный пункт «разное», в который собрание за­тем сможет включить все, что захочет.

В уведомлении также нужно указать, кто созывает собрание, и где люди смогут предварительно ознакомиться со всей документа­цией (проектами решений).

Обязательно нужно пригласить на собрание представителя му­ниципальной власти, который будет голосовать за жильцов непри­ватизированных квартир.

Шаг второй, собрание.

Решения на собрании принимаются простым большинством го­лосов. Исключение составляют решения о проведении капитально­го ремонта, размещении в доме магазина (или иного арендатора) и определении границ прилегающего к дому участка, которые при­нимаются 2/3 голосов. То есть по новым правилам, без согласия жителей дома мэрия, например, не сможет сдать в аренду под офис или парикмахерскую подвал дома.

При этом необходимо удостовериться, что участники собрания являются собственниками квартир, для чего нужно попросить со­седей принести на собрание свидетельства о собственности, дого­вора купли-продажи и прочее. Голосование происходит в зависи­мости от площади квартиры. То есть человек, владеющий кварти­рой площадью 56 кв. м, имеет 56 условных голосов, а человек, вла­деющий 30 кв. м — соответственно, 30. Поэтому нужно составить таблицу с указанием номеров квартир, фамилий собственников и общей площади.

Но если жильцы создают ТСЖ, то магазин в доме очень даже выгоден. Тогда арендная плата за магазин может пойти не в непо­нятный бюджет, а на ремонт и обслуживание дома. При этом нуж­но отметить, что законодательно этот процесс еще не урегулиро­ван, но в правительстве готовится соответствующее разъяснение.

Шаг третий, действия после собрания.

О принятых на собрании решениях нужно оповестить власть и обслуживающие дом организации, то есть: мэрию, ЖЭК (РЭУ, ДЭЗ), «Коммунэнерго», «Водоканал», Горгаз и прочие службы. Да­лее, в зависимости от того, какая форма управления домом выбра­на, нужно предпринять дополнительные шаги.

При выборе управляющей компании с какой-то фирмой нужно заключить договор на обслуживание жилого дома и копию этого договора либо информацию о его заключении направить в мэрию.

При выборе Товарищества собственников жилья нужно: (а) за­регистрировать его в налоговой инспекции как юридическое лицо; (б) оформить документацию в Пенсионном фонде, фонде социаль­ного страхования, фонде медицинского страхования и т.д.; (в) от­крыть счет в банке. Далее ТСЖ заключает договоры на обслужива­ние с коммунальными службами на предоставление услуг (водо-, тепло-, энергоснабжение) и с какими-то организациями на обслу­живание самого дома (уборка территории, вывоз мусора и проч.), а также принимает здание с баланса мэрии на свой баланс.

При выборе непосредственного управления достаточно одного: заключения договора на обслуживание дома с какой-то организа­цией. Представляется, что лучше всего заключить такой договор с имеющимся ЖЭКом или бригадой слесарей, уже обслуживающих соседний ТСЖ.. То есть лучше всего иметь дело с организацией, уже известной, которая, может, и не идеально работает, но, по крайней мере, не сбежит с вашими деньгами.

В любом случае какие-то письменные договоры надо заклю­чать, так как жители, не желающие, чтобы мэрия отдала их дом на откуп неизвестному частнику, должны не просто провести собра­ние, но и подтвердить, что решение собрания выполняется. Проще говоря, если жители решили создать ТСЖ, но потом не оформили документы и ТСЖ не зарегистрировали, мэрия вправе выставить дом на конкурс.

Очень важно иметь в виду одно: надо проводить собрание. Оно может принять и ошибочное решение, но потом его мож­но изменить. Если не сделать этого, дом уйдет под контроль неизвестной частной фирмы, что грозит в перспективе тяже­лыми последствиями.

СОЗДАНИЕ, ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ,

РЕОРГАНИЗАЦИЯ (ЛИКВИДАЦИЯ) ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Деятельность и положение Товариществ собственников жилья регулируется Жилищным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, Федеральными законами «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»,

«О некоммерческих организациях», «О несостоятельности (банкротстве)» и другими нормативными правовыми актами.

В соответствии со ст. 135 Жилищного кодекса РФ Товарищест­вом собственников жилья (далее - ТСЖ) признаются некоммерче­ская организация, объединение собственников помещений в мно­гоквартирном доме для совместного управления комплексом не­движимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения экс­плуатации этого комплекса, владения, пользования и в установлен­ных законодательством пределах распоряжения общим имущест­вом в многоквартирном доме.

Число членов ТСЖ, создавших Товарищество, должно превы­шать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собст­венников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государст­венной регистрации, имеет печать со своим наименованием, рас­четный и иные счета в банке, другие реквизиты. Создается без ог­раничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уста­вом Товарищества. Отвечает по своим обязательствам всем при­надлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов Товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам Товарищества.

ТСЖ может быть создано при объединении:

— нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум), собственникам по­мещений в многоквартирном доме;

- нескольких расположенных близко зданий, строений или со­оружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, га­ражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объек­тами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими эле­ментами инфраструктуры.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ для создания ТСЖ необходимо соблюсти требуемые законом процедуры, которые можно разбить на несколько этапов:

• первый этап: проведение общего собрания собственников жи­лых помещений (принятие устава, избрание органов управления Товариществом),

• второй этап: государственная регистрация в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государствен­ной регистрации юридических лиц и индивидуальных предприни­мателей».

• третий этап: организация деятельности ТСЖ

ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Жилищный кодекс РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить общее собрание. По­рядок проведения общего собрания собственников содержится в ст. 45-46 Жилищного кодекса РФ.

Общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника, который обязан сообщить собственникам помеще­ний в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней, следующими способами:

• заказным письмом,

• или вручить каждому собственнику помещения под роспись сообщение о проведении,

• либо разместить сообщение в помещении данного дома, дос­тупном для всех собственников помещении.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме должны быть указаны:

1. Сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание.

2. Форма проведения данного собрания (собрание или заочное, голосование).

3.Дата, место, время проведения данного собрания или в слу­чае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решения собственников по вопросам, по­ставленным на голосование, и место или адрес, куда должны пере­даваться такие решения.

4. Повестка дня данного собрания.

5. Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или ад­рес, где с ними можно ознакомиться.

Общее собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладаю­щие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа голосов. Общее собрание собственников помещений должно принять сле­дующие решения:

• о регистрации ТСЖ в налоговых органах,

• о принятии устава,

• о проведении выборов председателя, секретаря собрания, членов правления и ревизионной комиссии.

Участие в голосовании может принимать либо сам собственник помещения, либо его представитель на основании доверенности, оформленной в соответствии со ст. 185 Гражданского кодекса РФ либо удостоверенной нотариально

(Согласно ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федера­ции и Методическим рекомендациям по совершению видов нота­риальных действий нотариусами РФ, утверждённых приказом Минюста от 15 марта 2000 г. №91, доверенность от имени юри­дического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности неуказан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения).

Количество голосов, поданных за решения на общем собрании,¹ пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

(Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорционально размеру общей площади указанного помещения.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принад­лежат на праве общей долевой собственности помещения в дан­ном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания одного помещения в данном доме, в том числе:

• межквартирные лестничные площадки, лестницы;

• лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические эта­жи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуни­кации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за преде­лами или внутри помещений и обслуживающее более одного по­мещения;

• земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначен­ные для обслуживания эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бре­мя расходов на содержание общего имущества в многоквартир­ном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущест­ва в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещений в таком доме, определяется долей в праве общей соб­ственности на общее имущество в таком доме указанного собст­венника).

Согласно ст. 47 Жилищного кодекса решение общего собрания может быть принято путем проведения заочного голосования - пе­редачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о про­ведении общего собрания собственников помещений в многоквар­тирном доме, в письменной форме решений собственников по во­просам, поставленным на голосование. Для этого необходимо разо­слать собственникам жилья (или их представителям) сообщения о проведении общего собрания с указанием:

• места, времени, адреса,

• вопросов, поставленных на голосование,

• даты окончания приёма решений.

Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых в письменной форме получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1. Сведения о лице, участвующем в голосовании;

2. Сведения о документе, подтверждающем право собственно­сти лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответст­вующем многоквартирном доме;

3. Решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ТСЖ

Государственная регистрация осуществляется на основании ст. 12-13 Федерального закона от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государ­ственной регистрации юридических лиц и индивидуальных пред­принимателей» (с изменениями от 23.06.2003 г., 08.12.2003 г., 23.12.2003 г., 02.11.2004 г.) и ст. 13-15 Федерального закона от 12.01.1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (с изме­нениями от 26.11.1998 г., 08.07.1999 г., 21.03.2002 г., 28.12.2002 г., 23.12.2003 г.).

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и ин­дивидуальных предпринимателей» документы представляются в налоговые органы по месту нахождения создаваемого ТСЖ непо­средственно или направляются почтовым отправлением с объяв­ленной ценностью при его пересылке и описью вложения.

Пакет документов для проведения государственной регистра­ции (ст. 12 указанного закона) состоит из:

1. Заявления, представляемого в налоговый орган, осуществ­ляющий регистрацию, удостоверенного подписью председателя правления Товарищества собственников жилья, подлинность кото­рой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или в соот­ветствии с законодательством Российской Федерации данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН).

2. Решения о создании юридического лица, оформленного в ви­де протокола проведения общего собрания.

3. Учредительных документов юридического лица (устав, про­токол общего собрания), которые могут быть предоставлены как в виде подлинников, так и в виде заверенных в нотариальном поряд­ке копий.

4. Заполненных форм документов, используемых при государ­ственной регистрации в налоговых органах по форме

5. № Р11001 (приобретается в налоговом органе за плату или может быть распечатано с использованием информационно-спра­вочных систем из приложения к постановлению Правительства РФ от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформ­лению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуаль­ных предпринимателей» (с изменениями от 26.02.2004).

6. Документа об уплате государственной пошлины.

7. Расписки (приложения к заявлению), в которой содержится наименование документов, представленных заявителем для госу­дарственной регистрации юридического лица.

8. В день получения документов регистрирующим органом зая­вителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения регистрирующим органом.

ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТСЖ

Для организации деятельности ТСЖ после проведения его го­сударственной регистрации необходимо:

• Оформить документы на земельный участок и прилегающую к дому территорию (заключить договор аренды с администрацией города).

• Обратиться с заявлением в областной комитет государствен­ной статистики о включении в состав единого государственного реестра предприятий и организаций (ЕГРПО) и присвоении кодов общероссийских классификаторов.

• Обратиться с заявлением в Фонд социального страхования РФ по области о прохождении в соответствии

с законодательством РФ обязательного социального страхования юридических лиц.

• Заключить договоры с организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги: МУП «Коммунэнерго», МУП «Водоканал», МУП «Спецавтохозяйство», ОАО «Газсервис».

• Заключить договор управления многоквартирным домом с членами ТСЖ.

• Заключить договор о содержании и ремонте общего имуще­ства в многоквартирном доме с собственниками помещений в мно­гоквартирном доме, не являющимися членами Товарищества.

• Прочие договора, необходимые в интересах членов Товари­щества (на охрану многоквартирного дома, установку и использо­вание общей антенны и т.д.).

ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЕМ ТСЖ

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов Товарищества, правление Товарищества.

Правление товарищества собственников жилья

1. Руководство деятельностью Товарищества собственников жилья осуществляется правлением Товарищества. Правление Това­рищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности Товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собст­венников помещений в многоквартирном доме и компетенции обще­го собрания членов Товарищества собственников жилья.

2. Правление Товарищества собственников жилья избирается из числа членов Товарищества общим собранием членов Товарищест­ва на срок, установленный уставом Товарищества, но не более чем на два года.

3. Правление Товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя Товарищества.

4. Правление Товарищества собственников жилья является исполнительным органом Товарищества, подотчетным общему соб­ранию членов Товарищества.

Поиск по сайту: