В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

ЮРИДИЧЕСКАЯ ТЕХНИКА ЗАКОНА ОБ УЧАСТИИ

Сарбаш С.В., доктор юридических наук, председатель судебного состава Высшего Арбитражного Суда РФ.

Мой дядя самых честных правил,

Когда не в шутку занемог,

Он уважать себя заставил

И лучше выдумать не мог.

А.С.Пушкин. Евгений Онегин

Законы надо уважать, но предмет уважения должен быть достоин этого уважения. Нашему "дяде" не повезло, вряд ли он может вызвать уважение к себе.

Далее пойдет речь о юридической технике Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции от 17 июня 2010 г. (далее - Закон).

Вопрос о концептуальной непригодности данного Закона здесь подробно рассматриваться не будет, поэтому следует лишь отметить, что вывод об указанной непригодности сделан нами в основном в связи с тем, что его разработчики ошибочно попытались ввести в гражданское право новый поименованный договор участия в долевом строительстве, каковой на самом деле является договором купли-продажи помещения в строящемся здании, строении или сооружении. Вряд ли разработчикам Закона было известно о другом законе, законе "бритвы Оккама", суть которого: не следует приумножать сущностей без крайней на то необходимости.

За пять лет действия Закона изменения в него вносились пять раз (в среднем получается ежегодно). Этот процесс будет продолжаться и далее, пока он не будет отменен, а отношения не будут урегулированы должным образом. На момент написания данного юридического скетча на свет появилась очередная (пятая) порция поправок.

Закон представляет собой яркую иллюстрацию того, как в целом позитивное и необходимое регулирование может быть нивелировано крайне низким уровнем юридической техники. Сказав, что указанная юридическая техника Закона чудовищна, мы не уйдем далеко от истины. Этот Закон можно использовать в виде пособия по курсу законотворческого мастерства в качестве прекрасного образца того, как нельзя писать законы. Данный тезис требует доказательств, которые мы и приведем ниже.

Ошибки начинаются с самого начала - с названия <1>. Во-первых, оно лживо, ибо на самом деле участники долевого строительства (будем их для краткости называть далее "дольщики") ни в каком строительстве не участвуют. Во-вторых, в названии неуместно указывается на внесение изменений в некоторые законодательные акты, что приводит к ненужному удлинению титула закона. Множество первичных законов влечет с неизбежностью внесение изменений и дополнений в другие законодательные акты, что не означает необходимости указывать на это в названии.

--------------------------------

<1> Мы оставляем в стороне мистику цифр: Закон вступил в силу 1 апреля, а с чем ассоциируется этот день - известно. Только Закон - это не шутка, ибо, как перефразировали остряки от юриспруденции известную латинскую сентенцию Dura lex sed lex, "дурацкий закон - тоже закон".

В ст. 1 Закона введение читателей в заблуждение продолжается. В первом же пункте, например, говорится, что Закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков (зачем выделять имущество, если уже сказано о защите прав?). Получается, что застройщики остаются бесправными. Их права, законные интересы, а также имущество не защищаются. Действительно, законодатель с явным подозрением относится к застройщику и, наверное, не без оснований. Но это не означает, что их вовсе следует оставить без каких-либо гарантий. На самом деле кое-какая защита прав застройщиков все же в Законе есть. Эта несуразица покажется сущей мелочью, если понять, какие ошибки допущены с точки зрения правильного определения сферы действия Закона.

Известно, что как добросовестные, так и недобросовестные застройщики с самого начала опубликования Закона обратились к поискам путей его обхода, отыскивая возможность таким образом выстроить свои договорные отношения с дольщиками, чтобы они не попали под сферу действия Закона. Последний дает для этого прекрасные возможности для изобретательного и находчивого российского юриста. В ч. 1 ст. 1 Закона сказано, в частности, что он регулирует отношения "по привлечению денежных средств" (здесь и далее выделено нами. - С.С.). Не увидеть здесь лазейки может только слепой. И дело, конечно, не в том, что сама терминология взята неверно (термин "привлечение денежных средств" ассоциируется обычно с другой областью - финансовой, банковской). Главное в том, что денежные средства - это один из объектов гражданского права. Достаточно заменить его на другой и отношения "выпадают" из-под действия Закона, что и было сделано на практике и привело к созданию, например, так называемых вексельных схем. Застройщики стали "привлекать векселя", убеждая дольщиков в том, что это более выгодно для них. Некоторые субъекты законодательной инициативы, видимо, быстро поняли, что сотворили. В Государственную Думу был внесен законопроект, которым предлагалось, в частности, слова "привлечение денежных средств" заменить словами "привлечение средств". Каких средств? С тем же успехом мы можем предложить еще более точную редакцию: "привлечение чего бы то ни было". Блестящая находка, которую мы оставим без комментария.

Последние изменения (Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ), продекларированные как направленные на защиту интересов дольщиков, на самом деле, скорее, ухудшают их положение и привносят еще больше неопределенности. Чего стоит только изъятие из ч. 1 ст. 1 Закона указания на то, что упомянутое привлечение денежных средств осуществляется на основании договора участия в долевом строительстве при сохранении самого понятия договора (ст. 4), который упоминается уже в следующей части этой же статьи.

Новые нормы в ст. 1 - о недопустимости привлечения денежных средств в нарушение Закона; о возможности признания недействительной сделки, совершенной с нарушением этого Закона, только по иску гражданина; об административной ответственности застройщиков, нарушителей Закона - на самом деле ничего нового к защите дольщиков не добавляют. Недопустимость привлечения денежных средств в нарушение Закона и ранее следовала из него, защита дольщика в части оспаривания сделки ничего не дает, ибо основная проблема в том, что при обходе Закона договоры не регистрируются и, следовательно, не являются заключенными. Какой же смысл оспаривать сделку, которой нет? Пассаж об административной ответственности совершенно излишний. Если соответствующая норма имеется в Кодексе об административных правонарушениях РФ, то основания для применения административной ответственности налицо независимо от упоминания об этом в рассматриваемом нами Законе. Записывать такую норму - все равно что включать в договор положение: "В случае нарушения договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством". Как будто они не понесли бы ее, не будь этой записи. Или тем самым предполагается исключить привлечение к ответственности в соответствии с недействующим законодательством?

Упоминание в ч. 2 ст. 1 Закона об изъятии из-под сферы действия Закона корпоративных отношений (участие в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах) с целью удовлетворения потребностей в жилье также могло натолкнуть на мысль о "бегстве" от Закона через механизм создания юридического лица. Отдельные застройщики так и сделали. Например, можно создать коммандитное товарищество (товарищество на вере), где полный товарищ - застройщик, а дольщики - коммандитисты. Известно, что юридическое лицо может быть создано для достижения определенной цели (п. 2 ст. 61 ГК), в том числе и для цели какого-либо строительства. Хорошо, если цели полного товарища и вкладчиков совпадают. Практика, однако, показывает, что многим вкладчикам, увы, осталось только верить. А где же застройщики? Иных уж нет, а те далече. Какая горькая ирония - товарищество на вере оправдало один из скрытых смыслов своего названия.

В силу молчания Закона, а также по причине недостаточности юридических знаний (или употребления их во зло?) буйным цветом расцвела еще одна схема: привлечение денежных средств по предварительному договору долевого участия в строительстве. Здесь рассуждают так: поскольку заключение предварительного договора участия в долевом строительстве не регламентировано Законом, то и отношения эти не подпадают под сферу его действия. То, что застройщик получает денежные средства дольщика по предварительному договору, мало кого смущает. Между тем получение денежных средств дольщика - это исполнение его обязанности по основному договору. Как же можно исполнить свою обязанность из договора, который еще не заключен? Обязанность заключения основного договора сторонами и есть предмет предварительного договора (ст. 429 ГК), платежи по нему как будто не предусматриваются. Ясно же, что в таких случаях предварительный договор - лишь ширма, прикрытие основного. Думается, что очередная "заплатка" Закона не заставит себя ждать и появится регламентация предварительных договоров участия в долевом строительстве. Задумывается ли при этом кто-нибудь о том, что картина встречного предоставления по предварительному договору в отношении других видов договоров будет выглядеть достаточно двусмысленно? Находчивые застройщики могут ответить конструкцией предварительного договора о заключении предварительного договора долевого участия в строительстве. Неадекватная реакция на элементарное злоупотребление в виде покушения на законотворчество с негодными средствами может породить не одного "юридического Франкенштейна".

Еще один интересный прием высвобождения застройщика из-под Закона, видимо, связан с соответствующей интерпретацией английского языка. Речь идет о строителях так называемых таунхаусов (именно так - во множественном числе). Они рассуждают так: в случае с таун-хаусами нет многоквартирного дома, а есть комплекс домов (хаусов). Однако нам кажется, что дом здесь нередко один (единые фундамент и кровля, некоторые коммуникации, единая стена с соседним помещением). Таким образом, перед нами один малоэтажный, но многоквартирный "хаус" с горизонтально расположенными квартирами.

Часть 3 ст. 1 Закона также не выдерживает критики. Она предусматривает, в частности, что Закон "не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве". Одно предложение, а сколько загадок. С кем вступают в отношения названные субъекты - между собой или с кем-то еще? Что такое инвестиционная деятельность по строительству, равно как инвестиционная деятельность вообще с юридической точки зрения? Для чего строительство отождествляется с созданием недвижимости? Почему нельзя вступить в отношения по реконструкции недвижимости и чем эти отношения с позиций защиты дольщиков принципиально отличаются от создания новой недвижимости? Определение сферы деятельности через отрицание ("отношения... не основанные") крайне неудачно. Ясно же - все, что не является участием в долевом строительстве (если признать, что таковое существует), по логике не должно подпадать под действие закона о таком участии. Из второго предложения этой же части мы узнаем, что эти "выпадающие" отношения регулируются ГК и законодательством об инвестиционной деятельности. Трудно понять, зачем вообще нужно это законодательство об инвестиционной деятельности, ибо оно представляет собой экономическое пособие для начинающих, зачем-то облеченное в форму законов. С экономической же точки зрения инвестиционная деятельность, как "черная дыра", засасывает в себя чуть ли не всю экономику в целом.

Третье предложение данной части также полно юридических чудес, а также правовых иллюзий.

Оно запрещает передачу гражданам прав путем уступки требования по договорам, о которых речь пойдет ниже. Юридическое препарирование этого выражения должно привести нас к выводу, что имеются в виду не права вообще, а права (требования), принадлежащие кредитору на основании обязательства (п. 1 ст. 382 ГК).

Вступившие в отношения (видимо, все же между собой, а не с потребителями) предприниматели и юридические лица состоят в договорах, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству. Может ли кто-нибудь исчерпывающим образом обозначить виды договоров, которые связаны (насколько тесно?) с инвестиционной деятельностью по строительству? Но есть конкретизация: после исполнения которых (видимо, все же надо говорить об исполнении обязательств) у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Легче от этого не становится, ибо что такое инвестиционный договор с гражданско-правовой точки зрения, никому не известно, да и не может быть известно, поскольку за ним скрывается и какой-то из поименованных договоров, и смешанный договор, и договор suigeneris. Ясно одно: никакого поименованного гражданским законодательством инвестиционного договора не существует и ч. 3 ст. 1 Закона произвести его на свет не может.

Вся эта норма приводит к тому, что юридические отношения сторон могут быть двух видов: 1) по договору участия в долевом строительстве и 2) по иному гражданско-правовому договору. Между тем известно, что предмет договоров на практике в этой области в основном всегда один и тот же: одна сторона (застройщик) принимает на себя обязательство в установленный договором срок передать в собственность одно или несколько помещений в строящемся здании, а другая сторона (дольщик) принимает на себя обязательство уплатить за это определенную договором сумму. Таким образом, одни и те же права и обязанности оказываются урегулированными разными видами договоров. Насколько это согласуется с теорией обязательственного права, говорить излишне. Причем практика показывает, что в некоторых случаях при строительстве одного и того же здания с одними дольщиками (гражданами) заключаются договоры долевого участия в строительстве, а с другими (юридическими лицами и предпринимателями) - так называемые инвестиционные договоры. В результате в случае конфликта может завязаться такой юридический узел из разных правоотношений и правовых режимов, что знаменитый "гордиев узел" покажется простеньким узелком.

Несмотря на неясность ч. 3 ст. 1 Закона, мысль законодателя, витающая в ней, хотя и является неверной, но все же может быть отыскана за частоколом с трудом и как попало расставленных слов. Сделки застройщика с гражданами должны подпадать под действие Закона, сделки застройщика с юридическими лицами и предпринимателями могут уклоняться от этого Закона. А чтобы коммерсанты коварно не вовлекли граждан в эту опасную область, запрещается уступка по договорам из второй группы.

Защита граждан при такой юридической технике, конечно же, оказалась иллюзорной. Знакомому с гражданским законом юристу известно, что права (требования) могут переходить от кредитора к другому лицу не только на основании уступки, но и в силу закона. Это может узнать каждый, взяв на себя труд прочитать п. 1 ст. 382 ГК до конца. Не имея желания давать новый инструментарий для злоупотреблений, заметим просто, что выстроить схему, при которой права переходили бы от кредитора (дольщика - юридического лица или предпринимателя) к новому кредитору-гражданину, не составит большого труда.

Практика уже свидетельствует о неэффективности запрета уступки, который обходится с помощью создания "промежуточного" субъекта. Граждане объединяются (если не сказать загоняются) в жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья, другие организации, которые и выступают цедентом, получая права требования по так называемым инвестиционным договорам. Все риски тем самым все равно падают на граждан, хотя и опосредованно.

Как видно, Закон лишь создает видимость защиты дольщиков, позволяя кому-то отчитаться о проделанной работе, а кому-то - по-прежнему завладевать деньгами дольщиков. Причем положение граждан, как и правоприменителя, безвыходное. Закон не может быть улучшен судебным толкованием, здесь требуется "хирургическое вмешательство". Широко используемые возможности его обхода и заложенная в нем концептуальная ошибка не оставляют судам удовлетворительного решения с политико-правовой точки зрения. Какую бы практику они ни стали формировать по вопросу обхода Закона, результат будет одинаково отрицательный. Если суды смирятся с возможностью его обхода, то негативные явления, которые законодатель обоснованно считал необходимым исключить, принимая этот Закон, по-прежнему будут изъязвлять общество. Если суды пресекут попытки обхода этого Закона, то дольщик с неизбежностью выпадет из договорной сферы правоотношений с застройщиком (договоры при обходе не регистрируются и, следовательно, являются незаключенными). Дольщик останется лишь с кондикционным требованием, обращенным к застройщику, а если использовалась широко распространенная "вексельная схема", то возврат ему векселя, обязанным по которому наверняка окажется так называемая фирма-однодневка, которая не имеет никаких активов, не дает вообще никакой реальной имущественной защиты. Выходит, что дольщики не получат даже тех самых знаменитых ушей одного мертвого парнокопытного.

Статья 2 Закона в худших традициях последнего времени содержит так называемый глоссарий (тезаурус) - основные понятия. Сколько раз теоретики права доказывали: законодателю не следует определять понятия в законе, ибо он всегда рискует либо заузить их, либо, напротив, неоправданно расширить, а порой подменить одно явление другим. Раскрытие понятий - дело доктрины, судебной практики, но не законодателя. Кроме того, очень часто это просто не нужно. Вспоминается история об одном английском лорде, который при обсуждении проекта билля о слонах сказал, что давать понятие слона не нужно, ибо если он (лорд) увидит слона, то сразу же поймет, что это слон. Но не внемлет законодатель. Сейчас уже, к счастью, отмененный, прежний Водный кодекс РФ (от 16 ноября 1995 г. N 167-ФЗ) содержал понятие. воды. Причем, принимая его, законодатель, видимо, находясь под впечатлением трудов великого русского ученого Д.И. Менделеева, определил, что вода - химическое соединение водорода и кислорода, существующее в жидком, твердом и газообразном состоянии. Нужно заметить, что это понятие включает в себя не всю воду, а только дистиллированную (H2O). Отсюда вопрос: какие отношения должен был регулировать Водный кодекс? Использование воды в научных лабораториях? Давая это понятие, законодатель, должно быть, полагал, что правоприменитель без него не сможет отличить воду от других веществ. Интересно также было бы узнать, в какой части отношения, которые был призван регулировать Водный кодекс, оказывались связанными с водой в газообразном состоянии?

Основных понятий в ст. 2 Закона набралось два. Открывает этот "обширный" список понятие застройщика (дольщик такой чести не удостоился). Застройщик определяется через одновременное указание на его отнесение к одному из видов субъектов гражданского права (юридическое лицо); наличие у него определенного имущества (земельного участка в собственности или в аренде, теперь и в субаренде); осуществление им определенной деятельности, требующей лицензии (строительство) и не требующей таковой (привлечение денежных средств); создание недвижимости, причем за исключением объектов производственного назначения.

Законодатель явно расположен к любым юридическим лицам, но с недоверием относится к индивидуальным предпринимателям, ибо последние застройщиками быть не могут по определению. Получается, что, скажем, общество филателистов вполне может быть застройщиком, а профессиональный строитель - нет.

В понятии застройщика надежно запрятан еще один критерий, определяющий сферу действия Закона. Он не распространяется на строительство объектов недвижимости производственного назначения. Почему это исключение не помещено в ст. 1, остается только гадать. Странно, что при такой страсти к законодательным дефинициям в Законе не нашлось места понятию объекта недвижимости производственного назначения. Отсюда еще один вопрос: будет ли распространяться Закон на долевое строительство, например, нефтепровода, который, между прочим, относится к одному из видов транспорта, при этом, строго говоря, ничего не производит, но перевозит то, что произвели другие? И уже совсем удивительно, что нам не открыли смысл термина "многоквартирный дом". В самом деле, сколько квартир должно быть в доме, чтобы он относился к многоквартирному? Может быть, законодатель так же затруднился с ответом, как в свое время отказались давать определение "кучке" (три штучки - это кучка?). Но не беда - если это явилось непосильной задачей для законодателя, то Правительству ничего не стоило определить, что многоквартирный дом - это дом, в котором имеются, две и более квартиры. Вот так! Коттедж на две семьи - многоквартирный дом. А если, например, два брата захотят построить дом "вскладчину" для своих семей и для этих целей наймут подрядчика, то последний volens nolens обратится в застройщика со всеми вытекающими для всех них сколь неожиданными, столь и негативными последствиями.

С объектами недвижимости, на которые распространяется Закон, на практике возникает немало вопросов. Сюда можно отнести и проблему строительства гаражных комплексов (включая такие, которые состоят не из помещений (гаражей), а из так называемых машиномест); коттеджных поселков; уже упомянутых таунхаусов; комплексной застройки городских кварталов и т.п.

Второе, оно же последнее, основное понятие из ст. 2 Закона - "объект долевого строительства". Нужно было бы сказать, что объект долевого строительства - это помещение в здании, строении или сооружении, однако и здесь не все так просто, в том числе и со знаками препинания, да и по существу. Присмотримся к тексту: "...объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче". Из этого можно сделать вывод, что объекты долевого строительства бывают трех видов: 1) жилое помещение; 2) нежилое помещение и (проблема с запятой); 3) общее имущество дома. Таким образом, и дольщики бывают разные: кому-то достанется квартира, кому-то магазин в жилом многоквартирном доме, а кто-то прикупит, например, коридор, холл, а еще лучше лифт. Последний объект, пожалуй, будет подоходнее магазина или квартиры, особенно если дом многоэтажный.

Завершить можно тем, что больше половины слов изучаемого нами понятия просто лишние. Длинноты в законотворчестве нежелательны. Известно, что короткая память человека схватывает сходу около 22 слов. Для раскрытия понятия "объект долевого строительства" законодателю понадобилось вдвое больше. Чего стоит добавление к определению понятия объекта долевого строительства о том, что он подлежит передаче дольщику "после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости" (эти слова как заклинание повторяются в нескольких местах Закона), с учетом того, что передача указанного объекта до получения названного разрешения не допускается специальной нормой (ч. 2 ст. 8).

Статья 3 Закона посвящена праву привлечения денежных средств. Прежде всего следует определить, о каком, собственно, праве здесь идет речь. Лишь системный анализ всего Закона позволяет предположить, что это не субъективное гражданское право, ибо корреспондирующей с ним обязанности не существует. Скорее, это своеобразный элемент правоспособности юридического лица (ст. 49 ГК). Из части первой как будто бы следует, что право на привлечение денежных средств дольщиков можно получить при выполнении трех условий: 1) получение разрешения на строительство; 2) опубликование проектной декларации; 3) наличие права собственности или аренды (субаренды) земельного участка. Но не все так просто, как казалось некоторым застройщикам, уже привлеченным к административной ответственности. На самом деле в ч. 2 этой же статьи есть еще два требования. Нужно, чтобы привлекающий денежные средства субъект отвечал требованиям Закона к застройщику, а также чтобы они привлекались на основании договора участия в долевом строительстве.

Интересен также стилистический пассаж из ч. 1 ст. 3 о том, что привлекать денежные средства допускается только после выполнения упомянутых нами выше трех пунктов (а на самом деле, пяти). Только после! Не просто "после", а именно так - "только после". Эмоциональность русского характера проявляется и в законотворчестве. Ведь если не написано, что "только после", непременно начнут привлекать денежные средства дольщиков и "до". Сначала строительство, потом получение разрешения на строительство. Кто не знаком с таким "соблюдением закона"! А все потому, что в Градостроительном кодексе не сказано, что строить можно "только после" получения разрешения на строительство. Вот и строят до его получения. Ничего не изменилось со времен М.Е. Салтыкова-Щедрина: "Строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения". Поэтому, например, норма "не входить" с учетом национальных особенностей должна по крайней мере звучать так: "категорически не входить" или "входить строго запрещается" (просто "входить запрещается" не годится), иначе непременно войдут. Правда, и это не помогает - входят независимо от того, как написано, что входить не следует. Может быть, главное не в том, как запретить, а в другом - нужно непременно добиться неотвратимости законного наказания в случае нарушения запрета? Нужно, чтобы нарушать закон было невыгодно и опасно, причем для каждого. Только тогда на головы ни в чем не повинных граждан перестанут рушиться потолки аквапарков, низвергаться козырьки строений, под ногами и колесами проваливаться дороги и т.п.

Статья 4 Закона, судя по названию, посвящена собственно договору долевого участия в строительстве и открывается ч. 1, содержащей легальное определение этого договора.

Из этого определения мы узнаем, что застройщик принимает на себя две обязанности: 1) построить объект недвижимости в предусмотренный договором срок; 2) передать соответствующий объект долевого строительства дольщику.

Интересно отметить, что обязанность передать объект долевого строительства наступает после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Странно, почему не указано, что эта обязанность наступает только после получения указанного разрешения. Рискованно! Не ясно и уточнение к объекту долевого строительства в той части, которая касается обязанности передать именно соответствующий объект. Какова смысловая нагрузка этого слова и почему она не добавлена к объекту недвижимости? Чего опасался законодатель в одном случае и о чем не тревожился в другом? Не имеется ли в виду, что застройщик может построить какой угодно объект недвижимости (здание), а помещение (объект долевого строительства) надо передать непременно соответствующее? Соответствующее помещение в "не важно каком здании". Чему соответствующее - не указано, наверное, договору. Надо заметить, что эти вопросы не случайны. Дело в том, что с обязанностью застройщика построить объект недвижимости не корреспондирует субъективное право дольщика требовать этого строительства. Как это соотносится с теорией обязательственного права, опять говорить не приходится. Известно, что бессубъектных прав, равно как бессубъектных обязанностей, не бывает.

Обязанностей дольщика по договору всего две: 1) уплатить обусловленную договором цену и 2) принять объект долевого строительства. Не трудно заметить, что и здесь допущено расхождение с теорией обязательственного права: уплата цены - это долг, обязательство в узком смысле, встречное предоставление; тогда как принятие предоставления другой стороны (объекта долевого строительства) - это так называемая кредиторская обязанность, долгу не тождественная, почему и понадобилось ее особое регулирование в ГК (ст. 406). Как же можно поставить в один ряд долг и кредиторскую обязанность?

В ч. 2 ст. 4 сказано, что Правительство вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Закон действует вот уже более пяти лет, а правил все нет. Может быть, в Правительстве считают Закон настолько совершенным, что никакими правилами его уже не улучшить? Может быть, в Правительстве думают, что коль скоро ему предоставлено право, то никакой обязанности по принятию правил не существует? Если первый вопрос риторический, то положительный ответ на второй, на наш взгляд, - новое слово в теории государства и права. Определяя в законе право того или иного государственного органа, законодатель тем самым устанавливает компетенцию этого органа, а не наделяет его субъективным правом с реализацией его по собственному усмотрению.

В ч. 4 ст. 4 содержатся четыре существенных условия договора участия в долевом строительстве (странно, что это не ч. 6 ст. 6, а условий всего четыре, а не шесть). Разберем их.

Первое: "Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости".

Договор должен определять конкретный объект долевого строительства. Это замечательная находка в юридической технике. Странно, что до сих пор в гражданском законодательстве не было принято именно так описывать объект правоотношения: "конкретная вещь", "конкретный товар", "конкретный результат работ", "конкретная услуга", "конкретная сумма денег" и т.д. Удивительно, как до сих пор гражданский оборот, который регулируется ГК и которому термин "конкретный" известен мало, не рухнул, ибо в этой области, получается, можно определять "не конкретный" объект правоотношения. Видимо, разработчики находились под впечатлением русских народных сказок, где такое действительно возможно: "Пойди туда, не знаю куда, принеси то, не знаю что". Странно, что этот блестящий прием не распространен на последующие пункты этой же части статьи. Следовало бы указать на необходимость согласования "конкретного срока передачи конкретного объекта", "конкретной цены конкретного договора, конкретного срока и конкретного порядка ее конкретной уплаты", а также "конкретного гарантийного срока".

Понятно, что разработчики попытались среагировать на имевшуюся практику указания в договорах количества квадратных метров, подлежащих "передаче" дольщику. Но недостаток правовой культуры и юридического образования достаточно сложно выправить законом. Это задача преподавателей. Указание в определении такого существенного условия, как объект долевого строительства, на его соответствие проектной документации после получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию (это уже набило оскомину) видится довольно странным, ибо очевидно, что на момент заключения договора никакого разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обычно у застройщика не имеется. Также хорошо известно, что нередко на момент ввода объекта в эксплуатацию он не соответствует изначальной проектной документации. Следовательно, и объект долевого строительства может оказаться несколько иным. Получается, что существенное условие договора оказывается несогласованным, причем вследствие события, произошедшего после заключения договора. Последнее принципиально невозможно. Излишние слова в норме приводят к путанице.

Второе существенное условие договора, обозначенное в п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона, велит сторонам согласовать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Обращение к легальному определению договора, содержащемуся в ч. 1 обсуждаемой статьи, обнаруживает, что в этом определении фигурирует другой предусмотренный договором срок, а именно срок строительства объекта недвижимости. Очевидно, что срок передачи помещения и срок строительства здания суть различные сроки. Между тем один назван в качестве существенного условия, а второй таковым в списке не значится, но фигурирует в дефиниции договора как предусмотренный им. Еще одна неопределенность, порожденная недостатком юридической техники.

Третье существенное условие: цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Что имелось в виду под порядком уплаты цены договора, мы затрудняемся объяснить. Если в договоре указаны цена и срок, но не указан порядок ее уплаты, получится, что договор не заключен, хотя сторонам все ясно: сумма должна быть уплачена наличными или безналичными денежными средствами. Как это ни печально, но судебная практика уже содержит примеры, когда договор признавался незаключенным именно потому, что сторонами не был согласован порядок уплаты цены. Странно, что разработчики не обратили внимания на то, что в ГК имеется значительное число договоров, предполагающих платеж, однако требования о непременном согласовании порядка его осуществления соответствующие нормы не содержат.

Четвертое существенное условие вынуждает стороны согласовать гарантийный срок на объект долевого строительства. Следовательно, отсутствие этого срока в договоре означает, что договор не заключен. Между тем ч. 5 ст. 7 Закона установлена минимальная (пятилетняя) граница такого срока. Зачем же обязывать стороны под страхом признания договора незаключенным согласовывать этот срок, если достаточно было бы установить диспозитивную норму: "Гарантийный срок объекта долевого строительства составляет пять лет, если более продолжительный срок не предусмотрен договором". Таким образом, Закон подрывает стабильность договора. Чем больше существенных условий законодатель требует согласовать для заключения договора, тем больше риск признания такого договора незаключенным. Между тем к существенному условию договора следует относить лишь такое, без которого в случае спора суд будет не в состоянии разрешить спор, а права и обязанности сторон окажутся настолько неопределенными, что они сами будут не в состоянии понять, каковы эти права и обязанности. Всем хорошо известна современная судебная практика по вопросу незаключенности договоров, так что и не знаешь, каких договоров больше - заключенных или незаключенных.

Несложное арифметическое действие показывает, что ни одному из четырех (?) существенных условий договора участия в долевом строительстве не свойственна безупречность нормативного описания.

Обратимся к ч. ч. 7 и 8 ст. 4 Закона, помня при этом, что указанная статья вроде бы посвящена договору участия в долевом строительстве. Здесь законодатель берется регламентировать наследственные отношения на случай смерти гражданина - участника долевого строительства. Прежде всего возникает вопрос: было ли известно разработчикам о существовании наследственного права (разд. V части третьей ГК)? Однако возникающие было сомнения как будто развеиваются при обращении к ч. 8 этой же статьи, где, в частности, сказано, что существующие на день открытия наследства права и обязанности дольщика входят в состав наследства в соответствии с ГК. Не ясно, правда, зачем надо было делать это уточнение о "существующих правах и обязанностях". Неужели предполагалось, что без него в состав наследства могут войти несуществующие права и обязанности? Однако дальше - больше. То, что права и обязанности, принадлежащие наследодателю, входят в состав наследства, - это правда (ч. 1 ст. 1112 ГК). Известно также, что для принятия наследства требуется его принятие (ст. 1152 ГК) предусмотренным законом способом (ст. 1153 ГК). Не ясно другое - что означает фраза о том, что застройщик не вправе отказать наследникам во вступлении в договор? Перед глазами встает картина: одни наследники приняли наследство, а другие еще и "вступили в договор". Что вообще означает "вступление в договор", которое гражданскому праву не известно? Как должен проходить этот "ритуал" вступления в договор наследников? Что вообще делать наследнику: "принимать" или "вступать", а может быть, нужно и то, и другое?

Известно, что дублирование норм в различных законодательных актах - недопустимая юридическая техника, ибо она несет риски несогласованного регулирования, что и произошло в Законе.

Благое намерение законодателя защитить права потребителей вылилось в очередную "юридическую ловушку", поставленную в ч. 9 ст. 4 Закона. Здесь сказано, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-дольщиком, с известными потребительскими целями, применяется законодательство о защите прав потребителей. Поскольку Закон хотя и с необоснованными ограничениями, но все же допускает уступку прав по договору участия в долевом строительстве (ст. 11), возможны случаи, когда договор заключается не потребителем, а впоследствии права уступаются потребителю, и наоборот, договор изначально заключается потребителем, а затем он уступает права субъекту, статусом потребителя не обладающему. Особенно опасен первый случай. Легко представить себе возражения застройщика по претензиям дольщика-потребителя, получившего права от заключившего изначально договор непотребителя (например, от коммерческой организации): "Вы договор не заключали, а потому к отношениям, вытекающим из такого договора, законодательство о защите прав потребителя не применяется". Если Закон применять буквально (а от судов требуют строгого и неуклонного соблюдения законов!), то права потребителя будут с очевидностью нарушены. Так что же, fiat iustitia, pereat mundus? Боюсь только, мир и в самом деле погибнет, но никаким правосудием (синоним справедливости) это назвать будет нельзя.

Попытка решить достаточно сложный и до сих пор не решенный в законодательстве общий вопрос изменения в обязательственном правоотношении субъекта с потребителя на непотребителя (и наоборот) походя, не в том месте и, как видим, неудачная, не разрешает его, а запутывает. Остается надеяться, что суды исправят этот "законодательный вывих" и не допустят нарушений прав потребителей.

В ч. 1 ст. 5 Закона нам поясняют, что цена договора есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком. Это очень "важное" уточнение, ибо в противном случае ни участники гражданского оборота, ни суды, ни административные органы не смогли бы догадаться, что такое "цена договора". Из этого надо заключить, что разработчики ГК (ст. 424) беспечно отнеслись к вопросу правового просвещения, не удосужившись объяснить, что цена - размер денежных средств. Из этой же нормы мы узнаем, что цена договора может складываться из двух составляющих: 1) возмещение затрат на строительство и 2) оплата услуг застройщика. Значит, застройщик оказывает услуги дольщику? Если это так, то получается, что мы имеем дело с договором возмездного указания услуг (гл. 39 ГК) со всеми вытекающими из этого последствиями. Очередное "открытие": обязанность передать в собственность помещение - это оказание услуг.

В ст. 6 Закона устанавливаются правила о сроке передачи объекта долевого строительства. Стремясь защитить интересы всех дольщиков, законодатель первоначально установил, что указанный срок должен быть единым для всех дольщиков. Однако допуская, что в определенных случаях срок может быть нарушен из-за задержек строительства, законодатель в ч. 3 ст. 6 побуждает застройщика предложить дольщику изменить срок строительства, что, по мнению разработчиков, может приводить к наличию различных сроков. Для этого было сделано соответствующее исключение. Очевидно, что происходит смешение различных сроков: срока строительства и срока передачи помещения. Чего же добивается законодатель? Срок строительства будет изменен, если дольщик согласится на это, но срок передачи помещения, который, конечно же, зависит от срока строительства, останется неизменным? Для расшифровки этой "китайской грамоты" необходимо правильное истолкование всех частей ст. 6 Закона: в описанном случае меняется не только срок строительства, но и срок передачи помещения, для чего и требуется исключение из общего правила о единстве сроков передачи помещений всем дольщикам.

Через некоторое время действия Закона стало понятно, что одного исключения из равенства сроков передачи помещений дольщикам недостаточно. Пришлось сделать еще одно исключение для помещений, входящих в состав блок-секции многоквартирного дома. Блок-секция - это правильное техническое название подъезда или, если учесть соответствующую современную доминанту, - парадного.

Опять, преследуя вроде благую цель равного отношения к дольщикам, недопущения дискриминации, законодатель на самом деле создает проблему на пустом месте. С тем же успехом в законодательстве о торговле можно было бы установить, что всем покупателям магазина товар должен передаваться в одно и то же время, т.е. платят все в течение дня, а покупки выдаются всем сразу к вечеру. Ясно же, что во многих случаях, когда это возможно технически и юридически, дольщик, уплативший по договору раньше других, вправе рассчитывать - а застройщик вполне может ему это предложить - на более раннее получение помещения по сравнению с другими дольщиками, которые исполнили свою обязанность позднее. Однако эту вполне понятную экономическую ситуацию не удалось корректно описать юридически. Так, например, было бы интересно посмотреть, удалось ли разработчикам Закона отыскать блок-секции в таунхаусе, если считать, что блок-секция должна включать несколько квартир, а не одну. Также неплохо было бы им побродить и в коттеджном поселке, построенном по долевому принципу, в поисках все тех же блок-секций.

Избавим читателя от подробного анализа юридической техники ст. 7 Закона, посвященной гарантиям качества, которая представляет собой юридическую эклектику из собственных представлений разработчиков об этом вопросе, а также отдельных положений соответствующих статей ГК, сдобренную изрядной порцией лексических недоразумений. Чего стоит пассаж из ч. 3 этой статьи, в соответствии с которой последствия неустранения недостатков связываются с нарушением установленного дольщиком разумного срока их устранения. Откуда дольщик, обычно не являющийся специалистом в области строительства, может знать, какой срок для устранения недостатков является разумным и зачем нужно требовать от него непременного установления (и где?) этого срока? Что должно произойти, если дольщик потребует устранения недостатков, но не установит никакого срока или установит неразумно продолжительный или неразумно короткий срок? Зачем вообще все это надо было писать, если в предыдущей части этой же статьи уже установлена обязанность застройщика по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок?

Статья 8 Закона предусматривает правила передачи помещения. Передача того или иного объекта в гражданских отношениях - более чем распространенное явление. История гражданского права, пожалуй, не знала еще столь запутанной регламентации этого действия. Неудивительно, что на практике граждане в основном получают свои квартиры на основании решения суда, а не в результате подписания передаточного акта или иного документа о передаче.

Наиболее запутанным, на наш взгляд, оказался вопрос о сроках передачи помещения (ч. ч. 4 и 6 ст. 8 Закона). Этот процесс "обставлен", по нашему подсчету (за точность поручиться невозможно), по меньшей мере шестью различными сроками: 1) срок строительства; 2) срок передачи объекта долевого строительства; 3) срок начала передачи и принятия; 4) срок, когда нужно приступить к принятию; 5) срок направления сообщения о готовности к передаче; 6) срок составления одностороннего акта при отказе или уклонении от принятия помещения.

Заметим, что указанные сроки находятся в известном соотношении друг с другом, каковое нам пока постичь до конца не удалось.

Оцените по достоинству следующую цитату из второго предложения ч. 4 ст. 8 Закона, которая следует за первым предложением (состоящим вместе с частицами и союзами из 95 слов), попробовав прочесть ее на одном дыхании не утеряв по дороге смысла: "При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства". Читать ч. 4 ст. 8 Закона целиком за один присест вообще не рекомендуется, поскольку это может быть опасно для здоровья.

Остается надеяться, что застройщики, будучи профессионалами в своей сфере, смогут дешифровать все эти нормы, обладая, как это следует из Закона, некоторыми магическими качествами, по крайней мере относительно предвидения будущего. Последнее качество застройщика вытекает из предписания, адресованного ему ч. 2 ст. 19 Закона, касающегося его обязанности по опубликованию проектной декларации. Такая публикация должна быть сделана "не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства". Получается, что, предвидя момент заключения договора с первым дольщиком, застройщик должен осуществить упомянутую публикацию. Тем, кто недостаточно освоил этот волшебный прием, грозит административная ответственность.

В ст. 9 Закона, озаглавленной "Расторжение договора", так же как и в иных статьях, допущено сразу несколько ошибок. Во-первых, она посвящена не только расторжению договора, т.е. название статьи уже ее содержания. Во-вторых, в ней смешиваются расторжение договора и отказ от исполнения обязательства по договору, что, разумеется, не одно и то же. В-третьих, одностороннее внесудебное расторжение договора именуется отказом от исполнения договора.

Кроме того, некоторые основания расторжения договора по требованию дольщика вызывают серьезные сомнения по существу. Так, например, одним из таковых выступает изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений дома (п. 3 ч. 1.1 ст. 9 Закона). Ясно, что эту норму необходимо применять лишь при нарушении прав или законных интересов дольщика, ибо в некоторых случаях указанные обстоятельства никак не затрагивают его интересов, например, если то или иное помещение или элемент общего имущества дома, назначение которых изменяется, находится на значительном удалении от помещения дольщика.

Еще одна черта Закона - его излишняя детализация, что как раз характерно для ст. 9, особенно для ч. ч. 2 - 7, которые напоминают скорее инструкцию по эксплуатации несложного бытового прибора.

Статья 11 Закона закрепила ошибочную судебную практику прежних времен, которая исходила из того, что кредитор по взаимному обязательству не может уступить свое право требования до исполнения лежащих на нем встречных обязанностях. В то время как в судебной практике этот порочный подход был изменен, законодатель поспешил "отлить" его в норме Закона.

Статья 12 открывает нам очередную диспропорцию в правах и обязанностях застройщика и дольщика, осложненную юридической презумпцией. Обязательства застройщика считаются исполненными при подписании документа о передаче помещения. Получается, что фактической передачи от него не требуется, хотя на самом деле это не так и она скрывается внутри опровержимой презумпции "считаются исполненными". Между тем обязательства должника считаются исполненными при уплате цены договора и подписании упомянутого документа. По договору каждая из сторон обязана к встречному предоставлению, тогда как о реальном исполнении говорится лишь при описании обязанности дольщика. О смешении кредиторской обязанности и долга мы уже высказывались выше.

Повышенный риск дольщика объективно обусловлен тем, что он исполняет свою обязанность (полностью или в части) в самом начале договорных отношений, тогда как застройщик, напротив, при окончании этих отношений требует надлежащей реакции. Попытка такой реакции изображена в Законе в ст. ст. 12.1 - 15.1. Исполнение обязательств застройщиком обеспечивается ипотекой, возникающей в силу закона, либо поручительством.

Разработчики Закона, видимо, понимали, что ипотека требует государственной регистрации объекта, на который она распространяется. Однако к моменту заключения договоров участия в долевом строительстве строящийся объект недвижимости еще не существует, а следовательно, не существуют и зарегистрированные права него. Надо отметить, что законодатель со всей решительностью подошел к разрешению этой дилеммы.

Прежде всего он объявляет, что как только застройщик зарегистрирует свои права на соответствующие объекты, будь то объект незавершенного строительством здания или сооружения либо отдельные помещения, они тут же считаются заложенными в пользу дольщиков (ч. ч. 2 и 3 ст. 13 Закона). Однако разработчики Закона, видимо, как и застройщик, обладая некоторым даром предвидения, понимали, что не исполняющий свои обязанности застройщик может повести себя пассивно и не регистрировать свое право собственности на объекты, что будет препятствовать возникновению записи об ипотеке. Понимая это, законодатель установил обязанность застройщика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. То затруднение, что никакого залога вроде бы не может быть ввиду отсутствия регистрации самого объекта, разрешается юридической фикцией ч. 1 той же статьи, где сказано, что земельный участок (право его аренды), строящийся объект недвижимости считаются находящимися в залоге у дольщиков с момента регистрации договора участия в долевом строительстве. Итак, вроде бы проблема решена: застройщик зарегистрирует свое право собственности и тут же возникнет ипотека. Но здесь разработчики Закона опять проявили чудеса проницательности, понимая, что застройщик может эту обязанность и не исполнить. Что же делать? Собственность застройщика не зарегистрирована, ипотека в пользу дольщиков не возникла. Тупик? Дольщики опять остались несолоно хлебавши? Нет, на это законодатель пойти не мог. При уклонении застройщика от регистрации своих прав на объект регистрация права собственности на него осуществляется на основании решения суда, принятого по иску дольщика об обращении взыскания на предмет залога (ч. 5 ст. 13 Закона). Вот так! Нет не только ипотеки, но и права собственности застройщика, а иск об обращении взыскания на заложенное имущество уже есть. Чудеса, да и только! Более того, имеется уже и решение суда, принятое по этому иску, которое и послужит основанием для регистрации и права собственности застройщика, и ипотеки недвижимости. Жаль только, законодатель не уточнил, о чем решение суда. Сказано лишь о регистрации на основании "решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога". Удовлетворен ли тот иск или в иске было отказано, для законодателя, видимо, не важно. Может быть, правда, имелось в виду, что в силу национальных особенностей в России все иски об обращении взыскания на заложенное имущество заканчиваются всегда одним и тем же решением - об удовлетворении иска. Мы можем заверить любого в обратном.

Вообще ипотечные отношения крайне плохо урегулированы в Законе, поскольку он не учитывает всех возможных ситуаций. Неисполнение обязательств застройщиком может иметь место в том случае, если никакой незавершенный строительством объект им не будет возведен, тогда как, похоже, что законодатель только эту ситуацию и видел перед собой. Кроме того, может быть обратная ситуация, когда дом введен в эксплуатацию, однако перед некоторыми дольщиками обязательства не исполняются, а перед другими уже исполнены. На какие объекты и каким образом может быть обращено взыскание в этом случае? Можно ли себе представить обращение взыскания, например, на земельный участок под зданием в интересах одного из дольщиков, которому не передано соответствующее помещение в здании? Кто является залогодателем в таком случае для многоквартирного дома с учетом норм жилищного законодательства, согласно которым собственникам квартир в таком доме принадлежат доли в праве собственности на земельный участок под этим домом, причем в силу закона? Указанные и многие другие вопросы уже начинают появляться в судебной практике. Будут ли найдены адекватные ответы? Перефразируя Ходжу Насреддина, заметим, что иной закон может создать столько вопросов, что и сто мудрецов не ответят.

Может быть, с поручительством дела обстоят лучше? С обсуждаемым Законом было бы наивно на это рассчитывать.

В ч. 1 ст. 15.1 сказано, что исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. Видимо, никому, кроме банков, законодатель не доверяет. Но эта норма по крайней мере понятна. В ч. 2 этой же статьи, в частности, сказано, что договор поручительства заключается до государственной регистрации договора. Спрашивается, о регистрации какого договора идет речь: договора участия в долевом строительстве или договора поручительства? Наверное, первый вариант более вероятен. В соответствии с ГК договор поручительства заключается между кредитором и поручителем (ст. 361). Для рассматриваемых отношений это означает, что договор поручительства должен быть заключен поручителем с каждым дольщиком. В этой связи вызывает удивление положение ч. 3 ст. 15.1, из которой следует, что при прекращении поручительства до предусмотренного законом срока застройщик обязан заключить другой договор поручительства. Но застройщик - должник в основном обязательстве, который не является стороной договора поручительства. Что это означает? Перед нами какая-то доселе неизвестная разновидность договора поручительства, который заключается поручителем не с кредитором, а с должником. Может быть, под именем договора поручительства на самом деле скрывается соглашение между должником и поручителем об условиях выдачи поручительства? А может быть, здесь вовсе не идет речь о поручительстве и терминологическое совпадение случайно? Может быть, имелась в виду обязанность застройщика обеспечить заключение нового договора поручительства с дольщиками? Надеемся, что практика отыщет ответы на эти вопросы и нам достанет мудрецов.

Преследуя в принципе благую цель защиты интересов дольщиков, законодатель, на наш взгляд, перегнул палку. Конечно, интересы дольщика необходимо защитить должным образом. Чем надежнее они защищены, тем больше инвестиций дольщики готовы будут предоставить для строительства новых зданий и сооружений. Чем больше инвестиций поступит в эту отрасль, тем доступнее станет удовлетворение потребности в помещениях, как жилых, так и нежилых. Но "загнанный в угол" застройщик - далеко не самый лучший путь к установлению необходимого баланса интересов сторон.

Все больше и больше набирают обороты идеи транспарентности, которой так недостает нам в гражданском обороте. Кредитор, вступая в отношения с должником, порой ничего не знает, да и не имеет возможности узнать что-нибудь о его состоятельности, деловой репутации, способности исполнить обязательство.

Закон в этом смысле вводит по существу новый институт - проектную декларацию (ст. 19), которая призвана раскрыть информацию о субъекте, т.е. застройщике (ст. 20), и информацию об объекте, т.е. о проекте строительства (ст. 21).

Что касается субъекта, то застройщик обязан опубликовать достаточный массив данных: о своем фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, государственной регистрации, об учредителях (участниках), о прежних проектах в строительстве, лицензии, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности. Впечатляет! Но законодателю этого мало (ч. 1 ст. 20). Кроме этого он обязывает представить для ознакомления: учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета прибыли и убытков за три последних года, аудиторское заключение (ч. 2 ст. 21). Спрашивается, кому он обязан предоставить весь этот перечень документов? Ответ не заставит себя ждать - любому обратившемуся лицу! То есть любой прохожий может запросто зайти в офис застройщика и попросить дать ему полистать весь этот перечень документации. И выгнать его застройщик может только один раз, да и то не грубо, а вежливо попросить выйти. Почему только один раз? Потому что согласно ч. 8 ст. 23 Закона два раза - это уже неоднократное нарушение застройщиком положений этого Закона (а грубого нарушения и одного достаточно), которое влечет. ликвидацию застройщика. Может, и к лучшему, что из числа застройщиков исключили индивидуальных предпринимателей.

Завершая наш иронический разбор юридической техники Закона об участии в долевом строительстве, остается лишь вспомнить басню И.А. Крылова: "Беда, коль пироги начнет печи сапожник, а сапоги тачать пирожник".

Поиск по сайту: