Тема № 11. Передача имущества во владение и (или) пользование

Договор аренды. Арендодатель. Арендатор. Арендная плата. Договор найма жилого помещения. Наймодатель. Наниматель. Жилое помещение. Договору социального найма жилого помещения. Договор безвозмездного пользования (договор ссуды). Ссудодатель. Ссудополучатель

Передача имущества во владение и (или) пользование осуществляется на основании договоров аренды, найма жилого помещения и безвозмездного пользования (ссуды).

Договор аренды - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Правомочия владения и пользования передаются собственником арендатору.

Арендодательудовлетворяет свои интересы собственника взиманием арендной платы. Арендатор помимо извлечения полезных свойств из арендованного имущества получает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования имущества. Последнее законоположение способствует возникновению новых собственников - арендаторов.

Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать в гражданский оборот имущество без перехода права собственности на него, т. е. с формированием собственности у арендатора.

Договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Арендодателем может быть только собственник сдаваемого в аренду имущества или лицо, уполномоченное собственником. Смена собственника арендованного имущества не является основанием для прекращения договора (здесь действует вещное право следования). Арендатором может быть любое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договора аренды арендодателями или арендаторами могут быть только предприниматели.

Предметом договора аренды являются индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Важное значение имеет срок, который может определяться в нескольких вариантах. Так, срок аренды может определяться в договоре, в этом случае досрочное прекращение договора возможно или по соглашению сторон, или судом на условиях досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. По истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг и т. д. Если арендная плата установлена в неденежной форме, договор является смешанным. В общих нормах о договоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии условия об арендной плате договор считается незаключенным, следовательно, арендная плата в этом случае взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества (то же относится к порядку, условиям и срокам внесения платы).

Обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Имущество передается со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. При непредоставлении имущества и (или) его принадлежностей и документов арендодатель вправе истребовать имущество или документы или потребовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванных задержкой предоставления.

Обязанностью арендатора являются своевременное внесение арендной платы и возвращение по окончании договора арендованного имущества в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При невозврате или несвоевременном возврате имущества арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за время просрочки и возмещения убытков.

Арендатор наряду с правом пользования приобретает право владения арендованным имуществом - вещное право, являющееся основой для вещной защиты (в том числе и против собственника) и права следования; он, кроме того, становится собственником плодов и иных объективированных результатов правомерного использования арендованного имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, в противном случае арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя.

Арендатор может производить улучшение арендованного имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, по окончании договора он их забирает с собой. На производство неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. Если согласие было получено, по окончании договора арендатору воз­мещаются затраты на неотделимые улучшения. Если согласия арендодателя не было, затраты возмещению не подлежат.

Помимо этого арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии. Если иное не предусмотрено договором, арендатор несет расходы на содержание имущества и производит текущий ремонт, а арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт.

Договор аренды может быть заключен в устной форме. Простая письменная форма требуется, если срок договора, заключенного гражданами, превышает один год. Договор должен быть заключен в письменной форме (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Помимо случаев отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, возможно его прекращение:

- в связи с истечением срока договора. При этом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, уведомив об этом арендодателя;

- по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении одной из сторон своих обязанностей (арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату или арендодатель не производит капитальный ремонт). При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения.

Кроме этого, в судебном порядке расторгается договор арендатором и в случае, если арендованное имущество окажется в непригодном для использования состоянии по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает (случайная гибель или повреждение имущества, если риск случайной гибели остался на собственнике).

Договор найма жилого помещения. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Кроме этого наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, которые имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

По общему правилу текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт - обязанностью наймодателя.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, как правило, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Кроме этого, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Поиск по сайту: