Занятие № 1

Тема: ВВЕДЕНИЕ. ПРЕДМЕТ «ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ». Жилищная политика новых форм собственности.

Основные принципы новой жилищной политики.

Законом «Об основах федеральной жилищной политики» определены основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище а новых социально-экономических условиях, установлены общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

Основными целями новой жилищной политики являются: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержание и ремонт жилищного фонда; производство строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.

В чем состоят основные принципы и цели проведения жилищной реформы? На рубеже 80 – 90-х годов в стране произошли существенные политические и правовые изменения – был взят курс на формирование рыночных отношений. Жилищная сфера как часть народного хозяйства и экономики страны, конечно, не могла остаться в стороне от происходящих кардинальных преобразований.

Существовавшая ранее распределительная система удовлетворения жилищной потребности граждан не дала ожидаемых результатов: миллионы семей нуждались в улучшении жилищных условий; обеспечение граждан жильем в бывшем СССР и РСФСР было одной из центральных и наиболее острых социально-экономических проблем. Решение этой проблемы обеспечивалось развитием государственного и общественного жилищного фонда, содействием со стороны государства кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, предоставлением гражданам бесплатной жилой площади по мере осуществления программ и строительства благоустроенного жилья.

В середине 80-х годов государством была поставлена задача обеспечить к 2000 году каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом. В результате этого к традиционным прибавились новые проблемы: расселение жильцов коммунальных квартир; ликвидация малообеспеченности жилой площади; благоустройства частного фонда; сноса или модернизации государственного фонда постройки до 1950 годов; создания более комфортных условий для временного проживания в общежитиях; снятия ограничений на строительство индивидуального и кооперативного жилого фонда. Решение этой задачи шло очень трудно, потребность граждан в жилье практически не уменьшилась. В списках очередников на улучшение жилищных условий на начало 1990 года в СССР состояло 14,3 млн. семей и одиноких граждан (или 23 % всех городских семей, в том числе в России – 25 %) из них более 10 лет ожидали получения квартир более 1,5 млн. семей (12 % всех очередников), 4,6 % проживали в коммунальных квартирах, 5 % - в общежитиях. Кроме того, 1,1 млн. человек занимали временные жилые помещения (вагончики, бараки и др.), а 2,7 млн. человек снимали жилье у других граждан.

В 90-х годах в Российской Федерации наблюдалась тенденция к обострению жилищной проблемы. Ввод жилья сократился с 72,8 млн. м² общей площади в 1987 году до 37,9 млн. м² в 1992 году. Если в России в 1989 году смогли улучшить свои жилищные условия (причем в основном за государственный счет) 1,4 млн. семей, в 1991 – 1,1 млн. семей, то в 1992 число таких семей составило менее 1 млн. и в первую очередь в связи с большим снижением масштабов жилищного строительства.

На начало 1992 года в России 17 % населения проживало в условиях, когда на 1 человека приходилось менее 7 м² (в то время как действующим законодательством норма жилой площади установлена в размере 12 м² на человека). Почти 6 млн. человек проживали в коммунальных квартирах, около 7 млн. – в общежитиях, 1,6 млн. – в ветхом и аварийном жилье. Всего в очереди на улучшение жилищных условий стояло 11 млн. семей. Средний уровень обеспеченности жильем в России оставался низким – 16,5 м² общей площади на человека (например, в Дании – 50 м², в Германии – 42 м², в Болгарии – 22,2 м², в Польше – 17,5 м².

В связи с переходом России к рыночной экономике назрела острая необходимость вырабатывать новые подходы в решении жилищной проблемы и провести кардинальную жилищную реформу. Прежде всего должен был измениться принцип обеспечения граждан жилыми помещениями – от преимущественного распределения жилья, построенного за счет государственных капитальных вложений, к преимущественному его строительству (приобретению) за счет средств граждан при сохранении льгот для социально слабозащищенных групп населения. Следует отметить, что в большинстве европейских стран жилищное строительство, осуществляемое за счет частных средств, в общем его объеме составляет 80 – 90 %.

Нужно обратить внимание, что вопрос обеспечения граждан жильем нуждался в упорядочении; в условиях рыночных отношений государство не в состоянии обеспечить всех нуждающихся бесплатным жильем. Необходимо упорядочить порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений, с тем чтобы вводимые объемы жилой площади позволяли в короткие сроки, бесплатно или за доступную плату решать жилищные вопросы отдельных категорий граждан. Другие граждане, располагающие необходимыми средствами для приобретения или строительства собственного дома (квартиры), должны решать этот вопрос самостоятельно, практически без помощи со стороны государства.

Однако нельзя жилищную реформу сводить только к проблеме обеспечения граждан жильем. Наряду с этим основными целями реформы являются:

- изменение условий и порядка оплаты жилья и коммунальных услуг. В ближайшие годы предполагается реализовать заложенный в Жилищном кодексе РФ принцип – размер оплаты за жилье и коммунальные услуги должен обеспечивать возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также коммунальные услуги;

- принятие мер по улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда. Эти меры в рамках проведения жилищной реформы принимались и ранее, но они не утратили своей актуальности и сегодня.

В 1997 году Указом Президента РФ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства», которой определены основные направления преобразований в этой отрасли.

Жилищный фонд Российской Федерации насчитывает около 2,7 млрд. м² общей площади, из них муниципальный фонд – примерно 30 %, государственный фонд – 10 %, остальной фонд – частный. Жилищный фонд стремительно ветшает, снижается надежность и устойчивость инженерных систем. Более 290 млн. м² (11 % всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир, 250 млн. м² (9 %) – в реконструкции. Из года в год увеличивается аварийный и ветхий фонд (с износом более 60 %), который подлежит сносу. Только за последние 5 лет по ветхости из жилого фонда выбыло около 40 млн. м² общей площади жилья. При ежегодном нормативе 4 – 5 % ремонтируется лишь 1 % государственного и муниципального жилищного фонда. Поэтому ремонтируются только отдельные конструктивные элементы зданий.

Как отмечено в Концепции, единственным способом преодолении кризиса является изменение системы финансирования, т.е. переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования качества обслуживания. Другими словами, предусматривается резкое сокращение бюджетных расходов (расходов государства) и соответствующее увеличение этих расходов у населения, т.е. переход на оплату населением в полном объеме жилищно-коммунальных услуг, который должен завершиться в 2008 году. Однако это изменение не нашло отражения в подзаконных актах.

Таким образом, приоритетными направлениями реформы жилищно-коммунального хозяйства были определены:

- совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, повышение уровня оплаты жилья за счет населения, дифференциация ставок оплаты жилья в зависимости от его качества и местонахождения;

- совершенствование системы социальной защиты при оплате жилья и коммунальных услуг; упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности средств, выделяемых на социальную защиту населения;

- совершенствование системы управления, обслуживания и контроля; формирование специализированных организаций по управлению жилищным фондом, переход на договорные отношения, демонополизация жилищно-коммунального хозяйства, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, выбор организаций, осуществляющих обслуживание жилья, передача жилищного фонда в управление непосредственным собственникам жилья – создание товариществ собственников жилья;

- изменение системы распределения между регионами средств федерального бюджета на основе использования государственных минимальных социальных стандартов. Кроме того, в целях создания рынка жилья предполагается расширить масштабы приватизации государственного и муниципального жилищных фондов.

Собственность на жилье. Виды собственности.

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания других граждан на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья.

Различаются следующие виды собственности:

Государственная собственность. Объектами учета государственной собственности, расположенными как на территории Российской Федерации, так и за рубежом, являются:

а) земельные участки, находящиеся в федеральной собственности;

б) участки леса, недр, водные объекты и другие природные объекты (ресурсы), находящиеся в федеральной собственности;

в) федеральное имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием или на праве оперативного управления за федеральным казенным предприятием или государственным учреждением, либо находящееся в федеральной собственности предприятие в целом как имущественный комплекс;

г) находящиеся в федеральной собственности акции (доли, вклады) хозяйственных обществ и товариществ, а также имеющиеся у них федеральное имущество, не вошедшее в уставной (складочный) капитал;

д) иное находящееся в федеральной собственности недвижимое и движимое имущество, в том числе переданное в пользование, аренду, залог и по иным основаниям.

Муниципальная собственность – имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, действующие от имени Российской Федерации или субъектов Российской Федерации.

Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальным предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Общая собственность – имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Частная собственность – приобретение гражданами права собственности на движимое или недвижимое имущество. Владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой в домах государственного и муниципального жилищного фонда собственники осуществляют по своему усмотрению. Итак, недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Собственник недвижимости в жилищной сфере, либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местных административных органах.

Право граждан на жилье. Права и обязанности квартиросъемщиков при эксплуатации зданий.

Граждане Российской Федерации имеют право на жилище – это право закреплено Конституцией РФ и обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также условий аренды, либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничений площади, справедливым распределением жилой площади под общественным контролем и невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги.

Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства и ремонта жилья.

Порядок учета жилищного фонда, распределение и предоставление гражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также их продажи гражданам в государственном, муниципальном и общественном жилищных фондах обеспечивают органы государственной власти, а также органы местного самоуправления. Наряду с этим органы государственной власти и местного самоуправления обеспечивают доступность для населения условий найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья, а также возможность кредитной поддержки граждан и представления налоговых льгот при строительстве, приобретении и аренде жилья; жилищное строительство за счет государственных и местных бюджетов для предоставления жилья гражданам на условиях найма, аренды, купли – продажи, в том числе с учетом льгот, предусмотренных для военнослужащих, беженцев, вынужденных переселенцев, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан, проживающих и работающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, других категорий граждан; предоставление, продажу земельных участков застройщикам для жилищного строительства на территориях, определенных градостроительной документацией; содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктур, обслуживающих жилищную сферу; возможность получения налоговых и финансово-кредитных льгот; содержание, ремонт жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства; поддержку банкам, предоставляющим льготные кредиты для жилищного строительства; правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы (нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости в жилищной сфере, застройщиков, исполнителей работ, агентов по торговле и аренде, страховых компаний, бронирование нанятого или арендованного жилища, а также сохранение права пользования жилищем и неприкосновенности жилища, контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере).

Граждане, а также юридические лица обязаны: использовать жилые помещения, подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан; бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда; выполнять предусмотренные законодательством архитектурно-градостроительные требования; обеспечивать сохранность жилых помещений; бережно относиться к жилому дому и жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию; соблюдать правила пользования жилыми помещениями, правила пожарной безопасности, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием. При обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к их устранению и в необходимых случаях сообщать о них наймодателю или в соответствующую аварийную службу; использовать жилое помещение по прямому назначению в соответствии с договором найма.

Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя, а перестановка либо установка дополнительного санитарно-технического и иного оборудования – с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя и с разрешения наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние; соблюдать санитарно-гигиенические правила; содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения, балконы и лоджии; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и других местах общего пользования; производить чистку одежды, ковров и т.п. в местах, определяемых жилищно-эксплуатационой организацией; своевременно производить текущий ремонт жилого и подсобных помещений. Запрещается хранить в жилых помещениях и в местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, а также загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы и другие места общего пользования. Не допускается курение в местах общего пользования в квартирах, где проживают несколько нанимателей, в подъездах, холлах и на лестничных клетках жилого дома. Экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию. Своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия и другие услуги) по утвержденным в установленном порядке тарифам. Не допускать выполнение в квартире работ или совершение других действий, приводящих к порче жилых помещений, либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях. Пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина.

Оценка недвижимости.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, а принуждения к совершению сделки (в отношении сторон сделки) с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (оценщики), деятельность которых регулируется «Законом об оценочной деятельности в РФ», а с другой – потребители их услуг (заказчики). Деятельность оценщиков подлежит обязательному лицензированию – органом исполнительной власти, осуществляющим лицензирование оценочной деятельности, является Министерство финансов РФ.

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе и предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация.

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Этим договором может быть предусмотрено проведение оценщиком оценки конкретного объекта, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

Договор должен содержать:

- основание заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект (объекты) оценки, а также его (их) описание.

Обязанностями, возложенными на оценщика договором, является своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее – отчет).

Отчет не должен содержать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки используемые стандарты оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком – индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается если:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

- оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Поиск по сайту: