Коэффициент дисконтирования, внутренняя и общая норма отдачи. Методы определения коэффициентов дисконтирования

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Основные методы определения коэффициента дисконтирования:

I. Кумулятивный (накопительный) метод. Определяется безрисковая ставка, к ней прибавляются поправки на риски: на страну, на отрасль, на размер предприятия, на уровень ликвидности, на уровень менеджмента. Безрисковая ставка определяется на основе государственных обязательств и по депозитам.

II. По аналогам. Необъективный метод.

III. Народная мудрость.

IV. Сам себе режиссер.

V. По котировкам на бирже.

VI. Метод конечной отдачи или метод IRR.

Внутренняя норма отдачи (IRR) – это норма дисконтирования, которая приводит все будущие выгоды к настоящей стоимости, равной сумме начальных инвестиций.

Общая норма отдачи – норма отдачи всего инвестированного капитала, которая учитывает поступления дохода в течение периода владения, а также возврат в конце владения (реверсия).

Метод прямой капитализации, достоинства и недостатки, области применения. Метод капитализации по норме отдачи (анализ дисконтированного денежного потока). Достоинства и недостатки.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость с помощью общего коэффициента капитализации:

RO – коэффициент капитализации

NOI – годовой доход

Этот метод широко применяется в оценке недвижимости.

Для оценки машин и оборудования этот метод применять не рекомендуется.

Недостаток – не учитывается фактическое состояние объекта и физический износ.

Метод капитализации по нормам отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость путем дисконтирования каждой будущей выгоды, соответствующей нормы отдачи, для отражения последовательности поступления дохода, изменения собственности и дохода, а также самой нормы отдачи. Метод позволяет ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли, или вопрос об эффективности инвестиций.

Рыночная стоимость определяется доходным подходом, величиной стоимости, при которой NPV=0.

Для прогнозирования результатов необходимо спрогнозировать доходы и расходы.

Метод включает следующие основные этапы.

1. Сбор и анализ информации по реальным расходам и доходам от эксплуатации рассматриваемого типа летательного аппарата за предшествующий дате оценки период.

2. Разработка реконструированного отчета о доходах на основе данных бухгалтерского учета.

Для расчета чистого операционного дохода, применяемого для целей оценки, производится составление реконструированного отчета о доходах, при этом из бухгалтерских отчетов должны быть исключены следующие статьи:

ü Расходы, связанные с бизнесом и несвязанные со стоимостью объекта;

ü Бухгалтерская амортизация;

ü Корпоративные затраты;

ü Капиталовложения.

3. Обоснование и выбор степени риска — нормы дисконтирования.

4. Разработка прогноза изменения доходов, расходов, стоимости собственности и ожидаемой нормы отдачи за период предполагаемого владения оцениваемым имуществом.

При этом должны учитываться следующие данные:

– макро- и микроэкономических прогнозы общей и структурной инфляции, развития экономики и транспорта, спроса и предложения на работу, выполняемую оцениваемым объектом, изменения структуры операционных расходов, системы налогообложения и т.п.

– прогнозы изменения нормы процента и нормы отдачи, характеризующие риски на рассматриваемом сегменте рынка;

– прогнозы отработки ресурса, времени ремонта и списания летательного аппарата и его основных короткоживущих элементов (на основании действующих регламентов технического обслуживания и ремонта), данных о технически возможных и реально осуществимых наработках в аналогичных условиях эксплуатации, данных о снижении производительности в периоды ремонта и т.п.;

– прогнозы стоимости капитальных ремонтов, капиталовложений на приобретение короткоживущих элементов (взамен отработавших ресурсы);

– данные о стоимости оборотного фонда комплектующих изделий и оборудования, необходимых для обеспечения бесперебойной эксплуатации (например, резерва двигателей);

– прогнозы реверсии - остаточной стоимости летательного аппарата (в случае прекращения проекта до его списания) или утилизационной стоимости летательного аппарата в случае его списания.

5. Проведение расчетов стоимости летательного аппарата из условия равенства первоначальных инвестиций (цены летательного аппарата и стоимости оборотного фонда комплектующих изделий и оборудования) сумме дисконтированных денежных потоков с учетом реверсии.

Методика и этапы проведения оценки доходным подходом. Определение настоящей стоимости будущих денежных потоков и чистой настоящей стоимости. Варьирование цены для определения рыночной стоимости объекта.

Состоит в определении текущей стоимости объекта, как совокупность будущих доходов от его использования при этом применяется следующие принципы ожидания спроса и предложения, замещения. Выгода от владения собственностью включает право получать все доходы во время владения. Дисконтирование – приводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоде, соответствующей норме отдачи для отражения последующих поступлений доходов, изменения стоимости, собственности и дохода, а так же самой норме отдачи.

Этапы:

1. Определение первоначальных инвестиций на покупку и комплектацию изделий.

2. Определения денежных потоков за период вложения.

3. Определение коэффициента дисконтирования и его изменения во времени.

4. Дисконтируем денежные потоки и получаем PV.

5. Определяем NPV.

6. Приравниваем NPV=0 и определяем доходным методом.

Поиск по сайту: