Методика определения рыночной стоимости машин и оборудования

Процедура оценки имущества включает в себя совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведение расчетов стоимости объекта и оформления результатов оценки.

В соответствии с Федеральным стандартом ФСО №1, проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1) Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
2) Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3) Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
4) Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
5) Составление отчета об оценке;

При определении рыночной стоимости машин и оборудования в общем случае могут быть применены: затратный, сравнительный и доходный подходы, или обоснован отказ от использования того или иного подхода.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учетом его износа. Затраты на изготовление объекта и его последующую реализацию.

Затратный подход применяется, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится специальное и уникальное оборудование. Методы затратного подхода исходят не из реальных цен на аналогичные объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной стоимости, а так называемой «стоимости объекта с ограниченным рынком». В методах затратного подхода важную роль играет также оценка степени износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что получаемая вначале воспроизводственная или восстановительная стоимость объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости понижается с учетом полного износа объекта.

Процедура оценки затратным подходом машин и оборудования включает в себя расчет показателя полной восстановительной стоимости (стоимость воспроизводства точной копии) или стоимости замещения (текущая стоимость близкого аналога).

Определение стоимости затрат на воспроизводство (замещение) машин и оборудования возможно следующими основными методами:

• Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости аналогичной единицы объекта оценки. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.
• Метод количественного обследования (количественный метод) заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ.
• Метод разбивки по компонентам оценка рыночной стоимости объекта оценки отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего объекта оценки рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных компонентов.

·

При оценке машин и оборудования затратным подходом выделяют следующие виды износа:

· Физический износ -устранимый и неустранимый;

· Функциональное устаревание -устранимое и неустранимое;

· Внешнее (экономическое) устаревание - как правило, неустранимое;

Для определения физического износа машин и оборудования применяют следующие методы:

· метод срока жизни (метод эффективного возраста);

· метод укрупненной оценки технического состояния (метод экспертизы состояния в соответствии со шкалой износа).

Метод срока жизни (метод эффективного возраста). Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни

Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы зависимости физического износа от оценки (кода состояния) М и О. Примером может послужить специальная оценочная шкала, используемая консалтинговой фирмой «РИМАД» (Табл. 1.6) ( http://www.aup.ru/books/m212/2_3_2.htm );

Таблица 1.6

Специальная оценочная шкала

Для определения Функционального устаревания машин и оборудования применяют следующие методы:

· функциональное устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратам определяется как разница между полной стоимостью воспроизводства и полной стоимостью замещения;

функциональное устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными затратами, определяется как дисконтированная разность между эксплуатационными затратами рассматриваемого объекта и сократившимися эксплуатационными затратами современного аналога. Функциональное устаревание - представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов.
Функциональное устаревание определяется либо экспертно, либо на основании модели.

Для определения Внешнего (экономического) устаревания машин и оборудования применяют следующие методы:

· метод связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ. При применении метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются дифференциальные корректировки, а потом – поправочные.

· метод экспертного анализа – определение оценщиком потери стоимости в результате сокращения спроса, возросшей конкурентности, законодательных ограничений и т.д.; метод «недоиспользования» неиспользуемых мощностей (потери производительности).

Сравнительный подход – Построен на предположении, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи, основываясь на информации об аналогичных сделках. Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, учитывающих время, место, условия финансирования и продажи, физические характеристики объекта оценки и найденных аналогов. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Сравнительный подход применяется для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и другое стандартное серийное оборудование. Метод основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих ценность единицы оборудования в ее текущем состоянии.

Процедура оценки рыночной стоимости машин и оборудования сравнительным подходом включает в себя подбор несколько аналогичных товаров, фиксирование их технико-экономических параметров и сравнивание с характеристиками оцениваемого объекта, затем вносятся соответствующие поправки, выраженные в денежном эквиваленте либо коэффициентами, в рыночную стоимость объекта-аналога.

Основным методом сравнительного подхода являются:

· методом прямого сравнения продаж;

Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов:

1.Нахождениеиобъекта-аналога.
2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:

• коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;
• поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.

Таким образом, стоимость машины или единицы оборудования определяется по формуле:

Где:

Vанал - ценаиобъекта-аналога;
К1, К2, К3, Кm — корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемыхиобъектаииианалога;
Vдоп — цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.
При применении метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются дифференциальные корректировки, а потом — поправочные.

Доходный подход – один из традиционных способов оценки, основанный на принципе, что «хорошо осведомленный покупатель не заплатит за объект больше, чем доход, который он планирует получить от владения этим объектов». То есть, в какой-то мере, речь идет не столько о покупке объекта как таковой, сколько о покупке доходов, которые может принести владение данным объектом. То есть с точки зрения доходного подхода, рыночная стоимость равна текущей стоимости прав на будущий доход.

Подход основан на принципе замещения и принципе ожидания.

Применительно к оценке по доходности принцип замещения гласит: «никто не вложит в объект больше, чем та сумма денег, на которую можно получать другим способом поток чистого дохода, удовлетворяющий инвестора в аспектах количества, качества и длительности получения». Исчисление валового дохода является стартовым пунктом оценки по доходности.

Принцип ожидания — цены отражают предвидение будущих преимуществ. Заключая сделку, продавец за определенную сумму денег отчуждает от себя возможность получения в будущем доходов и преимуществ, обусловленных владением и управлением собственностью. Покупатель, наоборот, выплачивая некоторую денежную сумму сегодня, приобретает права на будущие доходы.

Существует два метода к преобразованию доходов, приносимых объектом, в его стоимость. Это капитализация дохода, либо дисконтирование потоков денежных средств.

· Дисконтирование строится на определении всех потоков денежных средств за весь прогнозный период владения (горизонт расчета) и приведения этих потоков к сегодняшней стоимости. Таким образом, для выполнения расчетов по методу дисконтирования оценщику требуется определить: типичный срок экономической жизни объекта оценки; величину доходов-расходов от эксплуатации объекта с учетом возможной динамики их изменения за рассматриваемый период; прогноз инфляционных ожиданий и деловой активности на рынке продаж; предполагаемую стоимость объекта оценки на конец прогнозного периода (стоимость реверсии); коэффициент дисконтирования.

· Метод капитализации дохода основан на определении чистого операционного дохода (или других показателей доходности) за один год владения и умножении этого дохода на соответствующий коэффициент (мультипликатор), называемый коэффициентом капитализации.

Выбор конкретного подхода в основном обусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта. Для каждой проблемы оценки найдутся один-два подхода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга.

·

Поиск по сайту: