Определение величины износа объектов недвижимости

Износ – это постепенная потеря стоимости объекта недвижимости, обусловленная разными причинами. Существует несколько видов износа: физический, моральный (функциональный), экономический (внешний).

Под физическим износом понимается постепенная потеря потребительной стоимости объекта недвижимости, т.е. утрата первоначальных технико-эксплуатационных свойств и качеств. Физический износ конструктивного элемента здания (Ифi) рассчитывают по формуле:

Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания.

Моральный износ или функциональное устаревание – это потеря стоимости объекта недвижимости независимо от физического износа, заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности (устаревшая архитектура, планировка, инженерное обеспечение и т.п.). По объектам недвижимости определяется, как правило, экспертно.

Внешний (экономический) износ или износ внешнего воздействия – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленной экономическими, политическими и другими факторами (падение деловой активности в данном районе, решения по изменению налогообложения, ситуация на рынке труда и т.п.). Экономический износ может устанавливаться по данным спаренных продаж, сравнением доходов от арендной платы по двум объектам или экспертно.

Общий совокупный износ объекта определяется суммированием всех трех видов износа: физического, морального и экономического.

Общий совокупный износ также может быть определен методом расчета срока жизни, в соответствии с которым степень износа определяется как отношение хронологического возраста (период со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки) к нормативному сроку службы объекта (определенному нормативными актами), выраженное в %.

Для определения остаточной восстановительной стоимости объекта из его полной восстановительной стоимости вычитают величину совокупного износа. После этого добавляется стоимость земли для того, чтобы получить полную стоимость объекта недвижимости.

Доходный подход основан на ожидаемой будущей выручке, расходах и доходах, которые будут получены в случае сдачи недвижимости в аренду третьей стороне. Результат по данному подходу включает стоимость зданий, сооружений, земли.

Оценка объектов незавершенного строительства осуществляется по фактическим издержкам с учетом изменения индекса цен на строительно-монтажные работы на дату оценки.

Оценка оборудования, машин и механизмов основана, прежде всего, на затратном и рыночном подходах.

Затратный подход к оценке машин и оборудования реализуется практически в следующих методах:

1) сравнение с ценой предприятия-производителя с учетом затрат на транспортировку и монтаж оборудования на месте эксплуатации – в качестве оцениваемой стоимости берется сегодняшняя цена предприятия-производителя (данный метод является затратным с элементами рыночного, так как он использует рыночную информацию);

2) расчет полной восстановительной стоимости с помощью индексов переоценки;

3) расчет стоимости замещения оборудования, машин и механизмов, исходя из издержек на создание их аналогов (данную стоимость могут подтвердить предприятия-производители этих видов машин и оборудования).

Из полученных стоимостей вычитается износ и получается остаточная оценочная стоимость оборудования, машин и механизмов. Износ рассчитывается по всем трем видам износа: физическому, моральному и экономическому.

Моральный износ применительно к машинам и оборудованию может быть рассчитан по величине экономических потерь от эксплуатации морально устаревшей техники или по степени морального износа данной техники в год (МИгод) в соответствии с формулой:

, где

МИгод – степень морального износа оборудования в год;

То – период обновления техники в годах.

Экономический износ в данном случае может выражаться, например, в снижении спроса на данный вид машин и оборудования или росте их предложения, росте или снижении конкуренции в соответствующем секторе рынка и т.п.

Сравнительный подход к оценке машин и оборудования заключается в использовании информации о рыночных ценах (каталоги, прайс-листы, биржевая информация), в том числе, ценах вторичного рынка оборудования.

Поиск по сайту: