Оценка стоим-ти объектов недвижимости

Оценка. (как рез-т) -научно-обоснованное мнение эксперта о ст-ти оценив-го объекта. Оценивание - это процесс опред-я ст-ти недв-ти как послед-ть процедур для получ-я оценки. Процесс включает совок-ть упорядоч-х (рег­ламентированных) действий оценщика: сбор и ан-з исх-х данных, применимость для конкретного объекта всей совок-ти подходов и м-дов оценки, расчеты и экспертиза ре­з-тов, заключ-е о ст-ти. В процессе оценки выделяются:: субъекты – физ. и юр.лица, пользующиеся услугами оценки; объекты – имущ-во, предъявляемое для оценки; предмет - полезность имущ-ва как способ-ть удовле­творять потреб-ти владельца, права на полезность недв-ти (доход, рента, дивиденды, % на кап-л).Этапы оценивания: 1)состоит из ряда послед-ых этапов с учетом опр-ых пр-­пов. Здесь опр-ся сама проблема, устанавл-ся и формируется цель оценки. Она м.б. различной в зав-ти от того, какую проблему необх-мо решить за­казчику. Целью оценки м.б.: а)принятие обоснованного решения для осущ-я инвестиции; б) переоценка осн. ср-в; в)получ-е кредита под залог недв-ти; г)построение или приобретение нового объекта недв-ти; д)продажа объекта недв-ти; сдача объекта недв-ти. М-ды оценки: Сравнит-ый подход-основывается на прямом сравнении оценив-го объекта с др. объектами недв-ти, к-ые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыноч. ст-ть недв-ти опр-ся ценой, к-ую заплатит покуп-ль за аналогич. по кач-ву и полезности объект. Сравнит. подход наиболее действен для объектов недв-ти, по к-ым имеется достаточное кол-тво инф-ции о недавних сделках купли-продажи. Рыноч. ст-ть опр-ся в след.послед-ти:1)Подбор инф-ции по продажам, предлож-я к продаже объектов, аналогич. оценив-му; 2)Выбор параметров сравнения; 3)Сравнения объекта и аналогов по эл-там сравнения и корректировка цен продаж аналогов для опр-я стоимости объекта оценки; 4)Согласование данных по аналогам и получение ст-ти оценив-го объекта.. Доходный подход представ. собой процедуру оценки ст-ти, исходя из того, что ст-ть недв-ти связана с текущей ст-тью всех будущих чистых доходов, к-ые принесет данная недв-ть. Для расчета ст-ти объекта был применен метод дисконтир-я ден. потоков. Затратный подход -основан на опр-ии з-т, к-ые м. понести потенц-ый покуп-ль недв-ти при строит-ве здания или соор-я, аналогич. по своим физич. параметрам или потребит-ким св-вам оценив-ой недв-ти. Ст-ть недв-ти, опр-ся затратным подходом,соотв-ет полному праву собств-ти и = сумме рыноч. ст-ти участка земли, + ст-ть нового строит-ва улучшений - накопленный износ. Ст-ть нового строит-ва улучшений в зав-ти от типа объекта оценки и условий м. выступать в виде восстанов-ой ст-ти или ст-ти замещения. Восст-ая ст-ть – ст-ть строит-ва в текущих ценах на дату оценки точной копии оценив-го объекта из таких материалов, возведенного с соблюд-ем таких же стандартов, по такому же проекту, с исп-ем раб. силы той же квалиф-ции, имеющего те же недостатки, что и оценив-мое здание. Ст-ть замещения – оценив-мая ст-ть, равной полезности оценив-мого объекта, с употребл-ем совр-ых материалов, совр-ых стандартов, проекта и т.д. Ст-ть нового строит-ва опр-ся как ∑ прямых изд-к, связанных с возведением объекта, косвенных изд-к на процессы, участвующие в строит-ве, и прибыли предпр-ля (инвестора). Под накопленным износом поним. признаваемая, р-ком потеря ст-ти улучшений, вызываемая физ. разрушениями, функц-ным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов. Послед-ть опр-я ст-ти: 1)рассчитать восст-ую ст-ть улучшений (зданий, соор-ий, объектов благоустр-ва), находящихся на объекте; 2)установить дополнит. з-ты, необх. для того, чтобы довести здание до состояния рыноч. требований и ур. загрузки помещений; 3) опр-ть предпр-кий доход; 4)установить величину накопленного износа; 5)рассчитать остаточную ст-ть объекта оценки,

Поиск по сайту: