Бібліографічний список до теми. Тема 8 Моделі організації систем іпотечного кредитування Мета вивчення теми Ознайомитися з основними моделями організації систем

[1,2,6,7.13,15,16,17.]

План вивчення теми

1. Усічено – відкрита модель (на прикладі України).

2. Розширена відкрита модель.

3. Збалансована автономія.

Методичні вказівки для виконання самостійної роботи

Найбільш простою моделлю іпотечного кредитування варто вважати модель, що умовно можна назвати «усічено-відкрита». Ця модель в основному замикається в рамках первинного ринку заставних і тому схематично може ілюструватися раніше приведеним мал. 2.

Використання заставних, отриманих іпотечними банками від клієнтів по виданих позичках у рамках такої моделі, як правило, не йде далі вживання зовнішніх фінансових ресурсів.

Усічена модель може застосовуватися як спеціалізованими іпотечними банками, так і універсальними банками, що мають відділи іпотечного кредитування.

Першою принциповою характеристикою цієї моделі є те, що сукупна заявка всіх клієнтів банку на іпотечні позички може забезпечуватися банком з довільних джерел, у тому числі за рахунок власних капіталів банку; заощаджень клієнтів, що знаходяться на депозитах; міжбанківських кредитів і т.п.

Другою характерною рисою усічено-відкритої моделі є пряма залежність процентних ставок по іпотечних позичках від загального стану кредитно-фінансового ринку в країні. Ця залежність впливає на масштаб і активність банків по іпотечному кредитуванню в окремі сприятливі і несприятливі періоди.

Вишукуючи і залучаючи кредитні ресурси для іпотечних позичок, банк у даній моделі теоретично може взагалі не використовувати первинні заставні як забезпечення під ці ресурси.

Відносна простота організації іпотечного кредитування на базі цієї моделі обумовила досить широке практичне поширення її в багатьох країнах світу і, особливо в країнах, що розвиваються, з не цілком сформованою інфраструктурою фінансового ринку і ринку цінних паперів. Однак по тій же причині вона займає істотну нішу на ринку іпотечних послуг і в розвинених країнах, таких як Англія, Франція, Іспанія, Ізраїль і ін. Практика застосування даної системи рідко орієнтується на які-небудь канони чи стандарти встановлення основних параметрів іпотечних кредитів, а саме в їхній тривалості і вартості.

Звичайно ці параметри встановлюються кожним іпотечним банком. Причому в країнах, де крім даної моделі відсутні інші більш якісні моделі організації іпотечного кредитування, а ринок іпотечних послуг обмежений недостатньою кількістю іпотечних банків, типовим є монопольне завищення ставок кредиту при відносно нетривалих термінах позичок.

Істотні відмінності від розглянутої має так називана «розширена відкрита модель». Це модель, у якій основний приплив кредитних ресурсів у систему іпотечного кредитування надходить зі спеціально організованого для цієї мети вторинного ринку цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість. Схематично дана модель відповідає мал. 1, приведеному в темі. 1 при описі загальних принципів функціонування іпотеки.

Реалізація розширеної відкритої моделі може бути забезпечена лише за умови створення розширеної інфраструктури іпотечного ринку, як правило, при визначеному сприянні держави і як мінімум при частковому контролі за емісією цінних паперів, що обертаються на вторинному ринку.

Однією з умов, контрольованих державою, є наявність твердого балансу між сукупною ціною емітованих на вторинному ринку цінних паперів і ціною заставних, проданих іпотечними банками емітентам у забезпечення цієї емісії. Що стосується загальної відповідності сумарної вартості всіх первинних заставних, отриманих від кредиторів, і величиною ресурсів, отриманих із вторинного ринку, то наявність балансу між ними модель не вимагає, тому що частина ресурсів іпотечні банки можуть одержувати з інших джерел, а також із власних джерел.

Розширена відкрита модель у визначеній мері є більш стабільної в силу того, що більшість цінних паперів, що забезпечують кредитні ресурси у системі, мають раніше оголошені прибутковість і термін погашення. Однак стабільність ця існує лише у визначених межах. Будучи відкритою й орієнтованою на одержання кредитних ресурсів з вільного ринку капіталів від незалежних від системи інвесторів, дана модель також піддана досить істотному впливу загального стану - фінансово-кредитного ринку. Тому широке застосування такі моделі можуть мати лише в країнах з дуже стійкою економікою. Не випадково тому, що найбільшого масштабу і досконалості ця модель досягла у своєму розвитку в США. З даної причини часто розширену відкриту модель навіть називають «американською моделлю іпотеки».

Принцип американської моделі полягає в тому, що людина з визначеним рівнем щорічного доходу відразу здобуває готове житло, оплачуючи при цьому, як правило, лише незначну частину його вартості наявними, а всю що залишилася — позиковими грошима спеціалізованого іпотечного банку, що видаються під заставу або нерухомості, що здобувається, або нерухомості, що вже знаходиться у володінні клієнта. Повернення цього кредиту в залежності від щорічного доходу позичальника й обраного типу іпотеки здійснюється звичайно протягом 15 чи 30 років.

Іпотечні банки, компанії не залучають внески в чистому виді, початкові операції фінансуються за рахунок власного капіталу і термінових позик. Вони видають кредити й обслуговують їх. Потім компанія перепродує портфель своїх заставних на нерухомість великим фінансовим корпораціям, що спеціалізується на випуску і розміщенні високо ліквідних цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість (свого роду облігацій). Ці корпорації продають цінні папери на вторинному ринку як великим вкладникам, наприклад різним пенсійним фондам, профспілкам, страховим компаніям, так і дрібним інвесторам, що бажають розмістити свої засоби під більш високий, ніж звичайний банківський депозит, відсоток.

Отримані від продажу портфеля заставних кошти іпотечні банки знову пускають в обіг, видаючи нові позики. Їхній прибуток формується зі зборів за надання кредитів і платежів за їхнє обслуговування. Навіть, коли іпотечні банки, компанії продають кредити, за ними зберігається відповідальність за обслуговування кредитів. Розвиток даної моделі організації житлового фінансування припускає наявність ринку, на якому продаються уже видані іпотечні заставні. Американська модель залучає багато банків і іпотечних емісійних компаній у зв'язку з тим, що дає принциповий підхід рішення проблем дефіциту довгострокових фінансових ризиків.

Однієї з найбільших організацій, що формують вторинний ринок заставних, є Федеральна національна іпотечна асоціація «Фені Мей», створена в 1938 р. Асоціація має право купувати заставні, гарантовані наступними видами власності; домами і квартирами одної родини, включаючи кооперативні. «Фені Мей» купує заставні, об'єднані в пули. Під такі пули іпотек вона випускає високо ліквідного коштовні, папера, обертання яких на фінансовому ринку забезпечує могутній потік фінансових ресурсів у сферу іпотечного бізнесу.

«Фреді Мек», «Джині Мей» здійснюють фінансування кредитів з державних ресурсів.

«Сэлі Мей» — організація, що забезпечує умови надання кредитів для студентів.

Така розмаїтість компаній і послуг, наданих ними, говорить про можливість надання іпотечних кредитів окремим громадянам з різним фінансовим положенням. Ці організації забезпечують прийнятні умови одержання кредитів для окремих категорій позичальників (молодь, пенсіонери, громадяни з низьким і середнім рівнем доходу і т.д.).

Характерною рисою усічено-відкритої і розширеної відкритої моделей є те, що вони являють собою чисто ринкові схеми іпотеки. Масштаб і баланс попиту та пропозиції грошей у їхній рамках в основному регулюються двома ключовими і взаємозалежними показниками: банківським відсотком по позичках і ціною кредитних ресурсів, що визначається прибутковістю цінних паперів, розташованих на вторинному ринку, а також ставками відрахувань на оплату послуг усіх професійних учасників іпотечного ринку, включаючи страхові компанії.

Третя модель, що заслуговує особливого розгляду, — це «збалансована автономна». Ключовою відмітною ознакою даної моделі є ощадно - судний принцип її функціонування. При такому принципі сукупний портфель кредитних ресурсів не запозичається на відкритому ринку капіталів, а цілеспрямовано формується за рахунок залучення заощаджень майбутніх позичальників за принципом каси взаємодопомоги. У рамках цієї моделі право на отримання позички виникає в позичальника тільки в тому випадку, якщо раніше він направляв у систему свої тимчасово вільні кошти, причому сума заощаджень повинна бути приблизно рівній сумі кредиту, на який він вправі розраховувати.

Дане обмеження в порівнянні з раніше розглянутими моделями є істотним мінусом, тому що відсуває в часі момент можливого для конкретного позичальника придбання нерухомості.

Однак у збалансованої автономної моделі є і серйозні плюси, тому що потенційно дана модель зовсім не залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку в силу своєї автономності. При реалізації збалансованої автономної моделі для іпотечного банку вже не існує питання, де і за якою ціною знайти кредитні ресурси, а. необхідно лише установити розумну маржу за свої послуги. Самої ж ставки доходу по внесках буд - заощадження, і ставки відсотка за користування кредитом можуть бути встановлені теоретично на довільному рівні. Банк може взагалі не виплачувати доход на цільові заощадження і, установивши маржу, приміром, у 3%, оголосити цей же відсоток як ціну кредиту. Можливо, що доход на заощадження буде нараховуватися з розрахунку 10%, і тоді відсоток по «кредиту буде дорівнювати 13%

Таким чином, модель стає незалежної не тільки від коливань ринкової ціни позикових грошей, але і від загального рівня цієї ціни взагалі. Ця якість збалансованої автономної моделі має особливо важливе значення для розвитку іпотечного кредитування в країнах з хитливою економікою, з тим лише застереженням, що усі взаєморозрахунки повинні реалізовуватися у ВКВ. Плюсом даної моделі є також і те, що в її рамках кредитор має менший ризик не повернення позички, тому як є відносно великі можливості для перевірки реальної платоспроможності клієнта на накопичувальному етапі взаємин.

Джерела практичного функціонування розглянутої моделі в різних країнах почали складатися ще в XIX в. У дореволюційній Росії вони, зокрема, проявилися в діяльності численних союзів і суспільств взаємного кредиту.

В даний час найбільш вражаючий успіх у практичному використанні даної моделі досягнуто у Німеччині. Тут створена охоплюючи всю країну «система буд - заощаджень», що вдало сполучить механізми накопичення (буд - заощаджень) з механізмами кредитування конкретних громадян, а також механізми протекціонізму держави по фінансовій підтримці ініціативи громадян, зв'язаної з цільовим нагромадженням і використанням засобів на поліпшення житлових умов.

Громадянин, що бажає придбати житло, включається у взаємодію зі спеціалізованою фінансово-кредитною системою не в момент придбання житла, а значно раніш, звичайно за 2-10 років до цього. Найчастіше це неодружені молоді чи люди молоді родини, що живуть з батьками чи в орендованих квартирах. Виходячи зі своїх можливостей, вони вносять гроші в спеціалізовані чи банки чи ощадкаси (що входять у структуру Hall і ін.) до накопичення приблизно 45% від вартості майбутнього житла. Після чого одержують право на одержання державної дотації (до 10% від вартості житла) і право на одержання пільгового кредиту для оплати відсутньої його частини. Погашення цього кредиту звичайно триває 10-15 років.

Завдяки акумулюванню на першому етапі значних фінансових ресурсів за рахунок цільових накопичувальних вкладів у кредитних установ з'являється можливість використовувати ці кошти для видачі позичок тим громадянам, що звернулися в цю систему раніш і уже вийшли на другий етап одержання кредитів. Іншими словами, німецька модель буд - заощаджень значно менше зв'язана і залежна від функціонування вторинного ринку цінних паперів під заставні на нерухомість.

Державна дотація

Цільові вклади і доходи від них {45-50% ціни житла)

Винятково важливим достоїнством німецької системи буд-заощаджень є те, що:

– відсотки за кредит (під 5-9% річних);

– іпотечний кредит (45-50% [вартості житла)

– використовуються в її рамках рівні процентні ставки, що нараховуються банками на цільові буд – заощадження.

Основною характеристикою даної схеми є її замкнутість, тобто як джерело надання кредиту використовуються тільки ті засоби, що були накопичені вкладниками-учасниками по контрактах буд - заощадження. Банки, що використовують цю систему, мають можливість надавати кредити на умовах, нижче ринкових, виплачуючи по ощадних вкладах відсотки, нижче ринкових.

Активну діяльність у банківському секторі ведуть приватні ощадні каси і банки, що займаються фінансуванням індивідуального будівництва. У них потенційні позичальники здійснюють нагромадження первісного внеску, необхідного для одержання кредиту в іпотечному банку. За договором вкладники-учасники цієї системи зобов'язуються зробити внески в загальну касу, з якої їм за визначеною схемою виплачують загальну встановлену суму (виплату). У загальну ощадну суму входять сума заощаджень вкладника (40% чи 50% загальної суми) і позичка (різниця між загальною сумою, необхідної для чи будівництва покупки житла, і сумою заощаджень вкладника, збільшеної на суму державної безоплатної субсидії). Ідентичність вкладника з позикоодержувачем є типовою рисою цього виду заощаджень. До виплати загальної суми вкладник є кредитором, а після надання йому позички з боку ощадкаси він стає її боржником.

Вкладник-учасник здобуває право на надання позички, у якій йому не може бути відмовлено. Процентна ставка по цій позичці протягом усього терміну дії є стабільної і поза конкуренцією низкою — від 4,5% до 8,5%. У залежності від тарифу терміни і дії позички коливаються від 6,5 і 18 років, і на них впливає ситуація на ринку капіталу. При цій системі не застосовуються перемінні процентні ставки. Вкладнику із самого початку надається чітка основа калькуляції. Накопичувальний період займає 2-10 років, що обумовлено економічними умовами і можливостями клієнта. Об період нагромадження на внески нараховується процентна ставка, що складає 2,5% -4,5% у залежності від соціального статусу позичальника й умов договору про надання позички.

Позичка надається при наступних умовах: вкладнику необхідно досягти мінімального терміну заощаджень, мінімального розміру заощадження, що може складати відповідно 18 місяців і від 40% до 50% загальної суми заощаджень, і залежати від наявних у розпорядженні банку загальних засобів. У рамках цього методу розподілу, що ґрунтується на моделі «час гроші», виплачується загальна сума заощаджень, тобто сума, що складається з власних заощаджень і позички. Позичка погашається вкладником у встановлений термін.

Німецька замкнута система буд - заощаджень визначає наступні переваги:

— фінансування не залежить від ринку капіталу;

— процентна ставка по позичці встановлюється на самому початку. і є дуже низкою, тому для вкладника відсутній ризик через коливання відсотків;

— розмір виплат позикодавця точно встановлюється із самого початку;

— на відміну від багатьох інших країн, у яких високі відсотки майже паралізують житлове будівництво, низька процентна ставка по позичці в рамках німецької системи сприяє

тому, що розмір виплат і в періоди високих відсотків залишається вкладнику по силам;

— відносно висока послідовність здійснення виплат ощадкасами приводить до постійного розвитку житлового сектора.

Базування німецької системи заощаджень на цільових внесках громадян як основному джерелі кредитних ресурсів визначає дві основні вигоди:

— власний капітал, накопичений вчасно, зменшує розмір щомісячних виплат позикоодержувача згодом і (чи) збільшує обсяг фінансування при будівництві, чи покупці реставрації нерухомості;

— власний капітал служить буфером, коли внаслідок коливань процентних ставок межа платоспроможності позикоодержувача підвищується. Якщо мається висока частка власного капіталу, то тільки частина придбаної нерухомості є гарантією надійності для отриманої позички. Якщо внаслідок коливань процентних ставок межа платоспроможності позикоодержувача перевищується, то можна збільшити розмір отриманої позички на перехідний період, щоб зрівноважити підвищення процентних ставок.

Існує державна підтримка системи буд - заощаджень. Держава стимулює накопичення власного капіталу шляхом надання премій і податкових привілеїв на житлове будівництво. Вкладник має можливість самостійно вибрати вид стимулювання. Якщо він вибирає стимулювання шляхом надання премій (субсидій), то за заощадження в розмірі максимум 300 німецьких марок (для неодружених) чи 1600 марок (для одружених) він одержує додатково 10% від держави.

Ці премії надаються при умові, що не перевищуються визначені межі доходів (27 000 німецьких марок — для неодружених і 54 000 німецьких марок — для одружених). У цьому випадку вкладник має можливість віднімати з доходів частину його заощаджень як витрати на соціальне забезпечення.

Вигоди системи буд - заощадження для держави:

— держава може частково перенести відповідальність за рішення житлової проблеми в країні на приватних інвесторів і тому підтримує приватну ініціативу;

— для держави створення власності на житлоплощу більш вигідно, чим будівництво квартир під оренду, звідси випливає висока економія при відносно низьких витратах;

— держава, таким чином, вносить вклад у стабілізацію народного господарства;

– у рамках закону про участь держави в утворенні майна держава стимулює заощадження за допомогою додавання до засобів громадян визначених доплат роботодавців, одночасно з огляду на них при оподатковуванні.

Незважаючи на принципово різний підхід до процесу мобілізації кредитних ресурсів і організації самого кредитування населення, загальним для американської іпотечної моделі і німецької системи заощаджень є те, що процес їхнього практичного функціонування сильно і всебічно підтримується державою, включаючи систему правового, ліцензійного і фінансового регулювання даної діяльності, надання їй державних гарантій і забезпечення страхування ризиків, податкові пільги і цільові адресні дотації.

Іншою загальною рисою, що поєднує американську і німецьку моделі, є те, що вони обидві, по суті, чисто банківські. Вони не мають прямого організаційного зв'язку з процесом інвестування будівництва. Інвестиційно-будівельні (девелоперські) компанії звичайно дістають кошти громадян, сформовані ними в рамках іпотеки тільки на кінцевому етапі будівництва при продажі готового житла, а на ранніх стадіях для інвестування використовують комерційні кредити звичайних банків.

Загальними чи дуже подібними для американської моделі іпотеки і німецької системи лад заощаджень є і процедури оформлення кредитів під заставу нерухомості, обслуговування і погашення цих кредитів.

Питання для самоконтролю

1.Усічено – відкрита модель це..

2. Розширена відкрита модель це.

3.Збалансована автономія це..

4. Усічено – відкрита модель найбільш поширена у країнах:

а) розвинених;

б) не розвинених

5. Розширена відкрита модель поширена у країнах:

а) Росія;

б) США;

в) Німеччині.

6. Ключова відмінність моделі «збалансованої автономії».

7. Країна з найбільшим поширенням моделі«збалансованої автономії»:

а) Росія;

б) США;

в) Німеччина.

Поиск по сайту: