Ограничение прав собственника в отношении недвижимого имущества (жилое помещение)

Применяется в отношении физических и частично в отношении юридических лиц. Общее правило – если за счет принадлежащего собственнику недвижимого имущества (жилое помещение) можно получить возмещение долга, собственник может быть на время (срок рассчитывается с учетом размера долга, коммерческой привлекательности имущества и других конкретных обстоятельств) ограничен в правах на данное имущество.

Возможные комбинации действий:

1. Ограничение права собственности путем принудительной сдачи имущества в аренду с целью получения возмещения долга (решение принимается муниципальной комиссией или мировым судьей, имущество сдается в аренду в порядке, установленном Правительством Российской Федерации). Главное условие – имущество является не единственным у должника, оно не сдано в аренду или не передано кому-либо на ином праве.

Порядок действий

- кредитором просуживается долг (условия, схожие с выселением нанимателя);

- муниципальной комиссией принимается решение об ограничении прав собственника (условия, схожие с выселением нанимателя, порядок принятия решений определяется Правительством), в случае принятия решения об ограничении комиссия вправе наложить запрет на распоряжение имуществом (+возможность введения такого запрета должна быть предусмотрена еще в рамках суда по взысканию долга);

- осуществляется поиск арендодателя и заключение договора аренды, где стороной в силу закона выступает кредитор (для арендатора в качестве гарантии должно быть условие об уведомлении его о расторжении договора не ранее чем за месяц, досрочного расторжения в связи с погашением долга нет, если должник досрочно погасил, то вправе получать средства по этому договору (кредитор уступает ему права по договору), но не требовать выселения арендатора.

Если в течении срока действия договора долг накапливается, то комиссия вправе в том же порядке на основании заявления кредитора продлить срок ограничения права.

2. Ограничение права собственности путем принудительной сдачи имущества в аренду с целью получения возмещения долга и с одновременным переселением собственника в иное жилое помещение в случае, если он в нем проживает. Главное условие – имущество является единственным у должника и является коммерчески привлекательным с точки зрения сдачи его в аренду.

Порядок действий

- просуживается долг (условия, схожие с выселением нанимателя),

- муниципальной комиссией принимается решение об ограничении прав собственника (условия, схожие с выселением нанимателя, порядок принятия решений определяется Правительством), в случае принятия решения об ограничении комиссия вправе наложить запрет на распоряжение имуществом (+возможность введения такого запрета должна быть предусмотрена еще в рамках суда по взысканию долга);

- осуществляется поиск нового жилья для должника и переселение его в новое жилье через ССП (общежитие, маневренный фонд);

- осуществляется поиск арендодателя и заключение договора аренды, где стороной в силу закона выступает кредитор (для арендатора в качестве гарантии должно быть условие об уведомлении его о расторжении договора не ранее чем за месяц, досрочного расторжения в связи с погашением долга нет, если должник досрочно погасил, то вправе получать средства по этому договору (кредитор уступает ему права по договору), но не требовать выселения арендатора.

Если в течении срока действия договора долг накапливается, то комиссия в том же порядке на основании заявления кредитора продлевает срок ограничения права.

Изменения законодательства должны устранять риски «искусственного увода» должником имущества (например, заключение фиктивных договоров аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования и т.д.). Например, если сдал помещение бесплатно или не по рыночной цене при наличии долгов – такой договор должен признаваться фиктивной сделкой и стороны должны приводится в исходное положение, как указывалось выше, в качестве обеспечительной меры налагается запрет на распоряжение помещением в ходе рассмотрения иска о взыскании долга. Если сдал помещение по рыночной стоимости, получателем таких средств должен признаваться кредитор.

В случае погашения долга в полном размере и при отсутствии текущих долгов процедуры прекращаются в любой момент, за исключением случаев, когда заключен договора аренды помещения, который может быть расторгнут досрочно только с согласия арендодателя.

В принципе можно говорить о том, что данные меры могут применяться и для взыскания иных долгов должника, не только коммунальных.

Вопросами переселения должников, в том числе поиска соответствующего помещения, поиска арендаторов и заключения договоров аренды и т.д. должны заниматься специализированные агентства, аккредитованные органами власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Оплата их услуг может осуществляться кредитором, органами власти, а также за счет средств должника в порядке возмещения последним расходов, связанных с рассмотрением в отношении него требования о взыскании долга.

НПА:

- изменение в ЖК РФ, предусматривающие возможность такой процедуры и ее основные условия;

- изменение в ГК РФ – в части возможности ограничения прав собственника, дополнительных оснований для признания сделки фиктивной, возможности быть стороной по договору в отношении имущества, собственником или законным пользователем которого субъект не является и возможность заключения таких договоров на основании решений специальных комиссии или суда;

- принятие постановления Правительства Российской Федерации о порядке создания и регламенте деятельности специальных муниципальных комиссий по вопросам ЖКХ;

- принятие постановления Правительства Российской Федерации о порядке переселения нанимателей, в отношении которых приняты соответствующие решения

- принятие постановления Правительства Российской Федерации о порядке аккредитации организаций, оказывающих услуги в связи с переселением должников и реализацией решений по ограничению их прав собственников

- принятие постановления Правительства Российской Федерации о порядке заключения договоров аренды помещений, собственники которых ограничены в правах

- изменения в закон о прокуратуре, общественной палате в части обязательности участия в таких комиссиях;

- изменение в закон об исполнительном производстве в связи с введением новых процедур и правил исполнения решений уполномоченных органов.

5. Обращение взыскания на жилое помещение, являющееся собственностью должника, в том числе, если оно единственное, с одновременным принятием решения о переселении должника и возвратом ему суммы за вычетом долга.

Применяется к физическим лицам. Обращение взыскание на жилое помещение, являющееся собственностью должника, осуществляется на основании судебного решения путем выставления помещения на публичные торги либо путем передачи помещения кредитору (при согласии последнего) в счет уплаты долга с одновременным возвратом должнику излишней суммы. Должник и его семья выселяются из помещения в иное помещение, пригодное для проживания (общежитие, маневренный фонд и т.д.), с учетом конкретных характеристик должника и его семьи. Помещение для выселения может предоставить, в том числе, кредитор. В таком варианте отдельного требования о выселении предъявлять не требуется, все вопросы рассматриваются в рамках процесса об обращении взыскания на имущество.

Главное условие – мера применяется в случае, если просуженная задолженность составляет более 65-70% стоимости жилого помещения, определенной по результатам независимой оценки.

Необходимым условием реализации данной меры является создание в муниципалитетах маневренного фонда. Такой фонд также может быть создан сами кредитором (кредиторами) и потом передан муниципалитету.

Порядок действий

- при достижении размера задолженности, который позволяет обращать взыскание на помещение, кредитор письменно уведомляет должника об этом и предлагает погасить долг в течении месяца. При этом, частичное погашение задолженности (например, до уровня, когда еще нельзя ставить вопрос об обращении взыскания) не признается надлежащим исполнением, долг должен быть погашен в полном объеме либо должник должен с согласия кредитора заключить с последним соглашение о рассрочке погашения долга;

- кредитор обращается в муниципалитет с просьбой предоставить для возможного переселения иное жилое помещение либо сам осуществляет поиск вариантов для переселения. На обращение кредитора муниципалитет обязан ответить в месячный срок;

- в случае непогашения долга или незаключения соглашения о рассрочке, кредитор обращается в суд с иском об обращении взыскания на жилое помещение и переселении должника. При этом, на момент обращения в суд не требуется предоставление помещения для переселения, но должны быть представлены доказательства осуществления поиска такого помещения. Помещение для переселения должно в обязательном порядке присутствовать в момент принятия судом решения об обращения взыскания на имущество и переселении должника. Кроме того, кредитор представляет в суд оценку рыночной стоимости помещения. В судебном процессе в обязательном порядке участвует прокурор.

- в случае удовлетворения иска, судебное решение включает следующее: решение об обращении взыскания на помещение и то, каким путем это осуществляется: продажа на торгах или передача кредитору в натуре, решение о переселении с указанием конкретного помещения, куда переселяется должник, решение о сумме, которая подлежит передаче должнику в случае, если стоимость помещения превышает размер долга. При этом, если помещение будет продаваться на торгах, из этой суммы вычитаются расходы, связанные с проведением торгов и должник получает эту сумму от ССП после проведения торгов, если помещение передается кредитору в натуре, последний должен вернуть должнику разницу в течении определенного срока (например, не более 10 дней) с момента вступления в силу судебного решения. При этом, если у него к тому времени, появились дополнительные просуженные долги, то кредитор вправе с этой суммы удержать данные долги.

В принципе можно говорить о том, что данные меры могут применяться и для взыскания иных долгов должника, не только коммунальных.

Вопросами переселения должников, в том числе поиска соответствующего помещения, поиска арендаторов и заключения договоров аренды и т.д. должны заниматься специализированные агентства, аккредитованные органами власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Оплата их услуг может осуществляться кредитором, органами власти, а также за счет средств должника в порядке возмещения последним расходов, связанных с рассмотрением в отношении него требования о взыскании долга.

НПА:

- изменение в ЖК РФ, предусматривающие возможность такой процедуры и ее основные условия, особенно в части переселения и предоставления должнику помещений со стороны муниципальных или государственных органов власти;

- изменение в ГК РФ – в части возможности обращения взыскания на единственное помещение, введения такого основания перехода прав собственности как передача по решению суда имущества в натуре;

- изменения в ГПК РФ в части снятия запрета наложения взыскания на единственное жилье

- принятие постановления Правительства Российской Федерации о порядке переселения нанимателей, в отношении которых приняты соответствующие решения

- принятие постановления Правительства Российской Федерации о порядке аккредитации организаций, оказывающих услуги в связи с переселением должников и реализацией решений по ограничению их прав собственников

- изменения в ГПК РФ, закон о прокуратуре в части обязательности участия прокурора в таких делах;

- изменение в закон об исполнительном производстве в связи с введением новых процедур и правил в ходе исполнения решений уполномоченных органов.

Установление солидарной ответственности собственника жилого (нежилого) помещения по обязательствам нанимателя, арендатора или иного законного пользователя имуществом перед поставщиком коммунальных ресурсов (коммунальных услуг).

Применяется к физическим и юридическим лицам - собственникам помещений (жилые, нежилые) в случае, если законные пользователи их имущества не исполняют обязанность по оплате коммунальных ресурсов (услуг), в том числе, когда исполнение этой обязанности возложено на законного пользователя договором, заключенным с собственником.

В ходе рассмотрения требования кредитора о взыскании долга к солидарной ответственности привлекается собственник на основании заявления кредитора. Для принятия такого решения требуется только одно условие – доказательства факта принадлежности имущества на праве собственности указанному лицу.

НПА

- изменения в ГК РФ в части установления солидарной ответственности

Предоставление возможности для поставщика отказать в предоставлении (или ограничить предоставление) потребителю любого коммунального ресурса (коммунальной услуги) при нарушении порядка его оплаты.

Применяется к физическим и юридическим лицам с особенностями, установленными законом. Из законодательства исключается запрет на возможность ограничения или отказа в предоставлении потребителю любого коммунального ресурса (коммунальной услуги) (далее - КР, КУ). Поставщику предоставляется возможность отказать в предоставлении (или ограничить предоставление) потребителю любого КР (КУ) при нарушении порядка его оплаты, но при этом реализовать такую возможность можно только при условии, если не нарушаются права иных собственников (не считая проживающих в конкретном помещении) и не создается угроза безопасности функционирования дома. Оценка такой возможности происходит в каждом конкретном случае кредитором для чего он готовит соответствующее заключение и представляет его в уведомительном порядке должнику и лицу, осуществляющему управление домом (если нет непосредственного управления). После этого, осуществляется ограничение или приостановление предоставления КР (КУ). При этом, поставщик несет обязательство по возмещению возможного прямого ущерба в случае, если в результате его действий все-таки будут нарушены права иных собственников или создастся угроза безопасности дома в целом.

Ограничение (отказ в предоставлении) ресурса (услуги) осуществляется в уведомительном порядке за месяц, в том числе, если имеется судебный спор. В последнем случае кредитор несет ответственность перед потребителем за возможный причиненный материальный и моральный ущерб на случай если решение будет вынесено не в пользу кредитора. Кредитор в этом случае выплачивает потребителю компенсационный штраф, равный сумме долга, которая признана судом необоснованной. Взыскание штрафа осуществляется в рамках судебного процесса, инициированного кредитором против потребителя на основании заявления потребителя.

Ограничение (отказ в предоставлении) ресурса (услуги) может быть применено ко всему многоквартирному дому, если все его жильцы, являются должниками (независимо от суммы и периода задолженности каждого должника),

НПА

- внесение изменений в ЖК РФ в части возможности введения ограничения (отказа в предоставлении) коммунального ресурса (услуги) в отношении многоквартирного дома и условий когда это возможно;

- внесение изменений в Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, в том числе введение отдельной главы о порядке ограничения (приостановления) предоставления коммунальных ресурсов применительно ко всему МКД

- внесение изменений в ГПК РФ в части возможности суда принимать решения о взыскании ущерба с кредитора в рамках судебного разбирательства, по которому он является истцом и если потребителем будет заявлено соответствующее требование

Поиск по сайту: