Рыночный подход

Доходный подход

позволяет получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.

Метод капитализации земельной ренты может использоваться, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

- определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от его сдачи в аренду.

Метод остатка для земли: используются для оценки стоимости земельного участка в тех случаях, когда известна стоимость здания и требования к доходности здания и земли.

Последовательность расчета:

1. определить часть годового дохода, приходящуюся на здания путем умножения стоимости здания на соответствующий коэффициент капитализации;

2. определить сумму годового дохода от земли путем вычитания из общей величины годового дохода суммы дохода от здания;

3. определить стоимость земельного участка путем деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент капитализации.

Метод развития (освоения) участка применяется, когда наилучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Этапы применения метода:

- определяются размеры индивидуальных участков исходя из юридических и физических возможностей и экономической целесообразности;

- рассчитывается стоимость освоенных участков на основе анализа сопоставимых продаж;

- рассчитываются все затраты на освоение, определяется предполагаемый период застройки земельного участка;

- из предполагаемой выручки от продажи участков вычитаются затраты на освоение и предпринимательская прибыль;

- выбирается ставка дисконтирования. Дисконтируется чистый доход от продажи земельных участков, исходя из периода продажи, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Пример: Оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продавать каждый за 250 тыс. руб. Затраты на освоение участка составляют – 320 тыс. руб. Инвестор предполагает, что доход будет поступать к нему в течение 4 лет равными долями. Ставка дисконта – 10%.

Доход от продажи = 25*30-320 = 430 тыс.

Текущая стоимость аннуитета = 430/ 4*3,1699 = 340760 у.е.

рыночный подход

1. Метод сравнительного анализа продаж предполагает определение рыночной стоимости земельного участка на основе информации о продаже участков сопоставимых с оцениваемым.

При учете физических характеристик необходимо учесть поправки на размеры участка, неправильность формы и угловое расположение. При оценке участка исходят из того, что чем крупнее участок, тем, как правило, меньше цена за единицу площади. При одинаковой площади треугольный участок оценивается ниже прямоугольного из-за неудобства работы на нем.

Для оценки участков треугольной формы может быть использовано «правило 65 - 35», которое гласит, что стоимость треугольного участка с основанием по фронтону улицы будет составлять приблизительно 65 % от стоимости участка прямоугольной формы.

Для оценки участков неправильной формы используется прием, когда участок разбивается на прямоугольники, которые оцениваются отдельно. Общая стоимость земельного участка складывается из стоимости отдельных частей.

2. Метод распределения (переноса) используется для оценки застроенных земельных участков. Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка в стоимости объекта недвижимости. Такое соотношение наиболее достоверно для новых строений. С увеличением возраста построек соотношение стоимости земли к стоимости объекта недвижимости увеличивается.

3. Метод выделения: используется для оценки застроенных земельных участков. Данный метод применяется при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки должны иметь одинаковый размер.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение цен продаж объектов недвижимости, включающих в себя земельные участки, аналогичные оцениваемому земельному участку;

- корректировка цен каждого аналога;

- расчет рыночной стоимости объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости объекта недвижимости стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Поиск по сайту: