Практические задания. Задача. Текущий ремонт здания, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10000 y.e

Задача. Текущий ремонт здания, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10000 y.e. Последний раз ремонт был проведён 2 года назад. Срок владения 5 лет. Рассчитать расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения.

Решение. Следующий ремонт необходимо провести через 4 года (6 - 2), следовательно, он придется на настоящего владельца, и расходы на замещение составят 2500 y.e. (10 000: 4).

Задача. Рассчитать процентную поправку на износ методом прямого анализа характеристик. Оценивается административное здание с износом 15%. Исходные данные по недавно проданным объектам приведены ниже.

Объект Процент износа Цена, y.e.

1 20 75400

2 90 30680

3 25 70600

Решение. V= 75400• [(100-15): (100-20)] = 79924 y.e.

V= 70600• [(100-15): (100-25)] = 79778 y.e.

Объект 2 вообще не используется в качестве аналога, так как его износ свыше 80%, и, следовательно, объект приобретается с иной инвестиционной мотивацией. Вероятная стоимость административного здания рассчитывается

следующим образом:

V= (80 426 + 80 685): 2 = 80 600 y.e.

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов.

V= (Сан1•Пв1) + (Сан2•Пв2) + … + (Санn•Пвn): n, где

V - вероятная стоимость объекта оценки;

Санал - цена продажи аналога;

Пв - поправка на время продажи;

n - число аналогов.

На основе данных физического состояния зданий методом прямого анализа характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет производится по формуле:

Пн = (100 - Ио): (100 - Ианал), где

Пи - поправка на износ;

Ио - износ объекта;

Ианал - износ аналога.

Стоимость объекта с учетом поправки на износ рассчитывается по формуле:

V = Санал•Пи, где

V - вероятная стоимость оцениваемого объекта;

Санал - цена продажи аналога;

Пи - поправка на износ.

Задача. Объект недвижимости был продан за 188985 у.е. Определите стоимость земли, учитывая, что в данном городском микрорайоне индивидуальной жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трём другим микрорайонам жилой застройки в

Решение. Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.

Средняя арифметическая доля земли =

Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188985 y.e., то стоимость земли определяется следующим образом:

Стоимость земли = 188985*0,187=35340,2 y.e.

Задача. Оцениваемое складское помещение имеет юрисдикцию - полное право собственности (относительно сооружения и земельного участка). Склад, недавно проданный за 1 000 000 у.е. (здесь и далее неденоминированные рубли), имеет площадь 4000 м2 и полностью сдан в долгосрочную аренду на 5 лет (до продажи). Он расположен на арендованном у муниципалитета земельном участке. Анализ данного сегмента рынка недвижимости позволил определить рыночную арендную плату - 125 у.е. за 1 м2 и ставку дисконтирования 25%.

Решение. 1. Проанализируем цену продажи склада относительно сложившихся в регионе рыночных ставок арендной платы. Для этого вычислим уровень годового арендного дохода в оставшиеся пять лет срока аренды при ставке дисконтирования 25% исходя из текущей стоимости склада в 1 000 000 у.е.: 1 000 000 х 0,37185 = 371 850 у.е., где 0.37185 - взнос на амортизацию одной денежной единицы.

2. Определим величину расчетной (контрактной) арендной платы за 1 м2 складского помещения при текущей стоимости склада в 1 000 000 у.е.: 371 850/4000 = 93 у.е.

Таким образом, величина расчетной (контрактной) арендной платы за 1 м2 площади меньше рыночной на 32 у.е.

3. Определим величину упущенной выгоды от продажи склада в соответствии с заниженной расчетной (контрактной) арендной платой: 32 х 4000 х 2,68928 = 344 225 у.е., где 2,68928 - коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета.

4. Определим стоимость земельного участка, сданного в аренду, если рыночное значение коэффициента капитализации 8%, а годовая арендная плата 8850 у.е.: 8850/0.08 = 110 625 у.е.

5. Величина корректировки цены продажи склада: 344 225 + 110 625 = 454 850 у.е.

Следовательно, величина скорректированной цены проданного склада (в соответствии с его юрисдикцией) относительно оцениваемого склада (полное право собственности на сооружение и земельный участок) составит: 1 000 000 + 454 850 = 1 454 850 у.е.

Поиск по сайту: